山东
之前刷到一篇文章，说根据美、日的经验，到2035年，国内的房价或将上涨50%，很多打算买房的人，看到这篇文章，心里很纠结，现在买，担心房价还会跌，现在不买，又担心万一真的涨了，该怎么办？别说涨50%了，就是涨10%，对于大多数人来说，那也是一笔不小的支出！我这篇文章，就来给大家分析一下，上涨50%，到底有没有这个可能性。
我们先说一下美日楼市真实的历史行情。我查过资料，上世纪90年代，日本楼市泡沫破裂以后，日本国内的住宅地价连续20多年都在阴跌，整体跌幅接近50%，绝大多数的三四线城市，以及郊区，即便到现在，房价都还没有回到1991年的高点。唯一走出上涨行情的只有东京23区的核心地段，因为依靠持续的人口流入，以及长期的宽松货币政策，可即便如此，这里的房价也是花了近30年才突破了泡沫时期的价格，并没有全国房价都普涨。
而美国，是在2007年次贷危机以后，房价出现的大跌行情，全国均价跌去了27%，只不过，美国只用了10年的时间，就把跌下去的房价修复了，个别城市还创了新高，这里说的个别城市，主要是指纽约、旧金山这类人口持续涌入的都市圈，像是那些人口流失较为严重的中部小城市，房价仍然是原地踏步，即便到现在，涨幅也可以忽略不计。
总结一下美、日的共同规律，主要有3条。第一，不存在全国房价一起涨；第二，只有人口持续流入、产业完善的核心城区，房价实现了由跌转涨；第三，人口外流以及供需过剩的区域，房价仍旧没有较大涨幅，即便是涨，也属于是微涨。
所以说，拿美、日的经验来判断国内的房价还会大涨的人，是有明显逻辑漏洞的！不能只盯着美日核心城市房价的变化来套用国内的整体市场，这在逻辑上，是完全不对的！
另外，我们和当年的美、日楼市在底层条件上就有本质区别，所以，直接照搬别人的历史经验，得出来的结论也一定是误区。
什么区别？第一是土地制度的区别。美、日都是土地私有化，资本可以大规模的囤地，以及炒作，这样的结果就是泡沫很容易吹到失控，而我们的城市土地是属于国有，政府可以灵活调控土地供应，限制房企的无限扩张，同时还可以大规模的建设保障房，从源头上去遏制全民炒房的问题，所以，就不会出现当年像日本那样全民借贷囤地的疯狂行为。
第二是人口结构的区别。日本当时泡沫破裂的时候，劳动力已经见顶了，老龄化的问题也已经非常严重了，虽然我们现在的人口也已经进入负增长周期，但人口基数足够大，市场主力也已经从刚需转换为改善置换，只看需求体量，当年的美、日是没办法和我们比的。
第三是政策导向的区别。过去20年，房地产是我们拉动经济增长的支柱，刺激房价上涨是常规操作，但现在，我们已经把这个定调给改了，让房子回归居住属性，剥离它的金融投机属性，所以，以后像是大水漫灌、全面托举房价的政策或者行为，几乎不会再有了，这个只有我们能做到，美、日是做不到的！原因大家也都清楚。
搞清楚上面这些，我们再回到那个核心问题上，到2035年，房价上涨50%，有这个可能性吗？答案其实很明确了！全国来看，不可能！局部来看，有可能！
先说局部。哪些是有可能的？一线、强二线城市的核心地段、地铁商圈、优质学区房等等，这些有可能！理由是这些城市具有源源不断的人口涌入，改善置换的需求长期来看是稳定的，但土地供应却在逐年减少，房价会涨还是跌？应该很明显吧。参考东京核心区以及美国西海岸大城市的房价走势，未来10年，如果叠加温和通胀，以及城市配套能够持续落地，满足各项生活需求，优质房源的价格涨幅达到50%，还是有可能的！我认为，这是美、日经验唯一能参考的地方，其它都没用。
再说全国。抛去局部，剩下那些区域的房产，别说涨50%了，能保证不跌，就已经算很幸运了，像是那些郊区房、老破小、小县城的房子等等，怎么可能不跌？这些地方人都没有了，谁还会买房？流动性只会越来越差，长期保持阴跌或者横盘才是它们的最终答案。
除此之外，还有通胀这个容易被忽略的关键因素。很多人计算涨幅，是不剔除通胀的，看着是涨了，其实是没涨，实际购买力并没有提升，哪怕有个别城市的名义房价涨幅达到了50%，但扣除通胀，实际的增值空间也会大幅缩水，所以说，接下来，靠买房来实现财富跃升的这条路，基本上是已经行不通了。
最后我想说的是，任何事情，都要有自己的理性判断，不能听风就是雨，特别是房产这种与我们日常生活息息相关的东西，更要格外注意！给大家一个小建议吧。如果你手里持有的房子是核心城市的优质改善房，可以继续持有，完全有机会实现可观的增值收益，但如果是其它的房产，比如三四线城市的房子，老破小、远郊房之类的，住没问题，放心大胆的住，但要是想着增值，那就别想了，几乎没戏！就这样吧。对此，你怎么看？
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