溢价率超28%！上海土拍，释放3个信号…

来源：市场资讯

（来源：上海楼市情报）

今天，上海第七批次商品住宅用地正式出让。本批次共推出5宗宅地，分别位于虹口区北外滩，浦东新区唐镇、张江，以及嘉定区南翔、老城风貌区，总用地面积11.7万平方米，总建筑面积约27.66万平方米，总起价83.39亿元。

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七批次土拍结果出炉！

最受关注的虹口北外滩hk293-08地块及hk321-04地块（地下），由青山实业以底价38.45亿元摘得，成交楼板价约36045元/㎡，溢价率0%。

作为本批次唯一一宗内环内地块，该组合地块出让面积约2.12万平方米（其中hk293-08地块14614.49平方米，hk321-04地块地下空间水平投影占地6611.34平方米），容积率高达7.3，计容建筑面积约10.67万平方米，地上建筑限高249米，未来将打造为集商业、办公、酒店、住宅于一体的垂直混合功能塔楼；按照规划，住宅占比不超过30%，这意味着住宅部分体量仅约3.2万平方米，稀缺性极强。

从产业制造跨界进入上海核心区域做开发，青山实业此次落子，也是民企布局城市核心资产的一次重要尝试。

浦东唐镇PDP0-0405单元C-02E-01地块成为上午场热度担当。

该地块位于唐镇核心区，东至德耘路、南至C-02E-02地块、西至佑仁路、北至培德路，出让面积14280.95平方米，容积率2.3，起始价12.30亿元。现场共吸引4位竞买人参与，经过47轮竞价，最终由中国旅游集团旗下杭州旅投房地产开发有限公司和招商蛇口旗下上海虹润置业组成的联合体以15.80亿元竞得，未触及17.22亿元的中止价，成交楼面价48114元/㎡，溢价率28.45%。

这一溢价水平，在近期上海土拍整体热度回落的背景下显得尤为亮眼。它印证了唐镇作为张江产业人口外溢首站的强劲购买力，也说明"核心产业圈+成熟配套"的近郊热点板块，仍是房企愿意高价补仓的确定性赛道。

嘉定菊园JDC1-0501单元74-04地块则由绿城中国以底价12.04亿元获得，楼面价18200.1元/㎡，溢价率0%。

该地块为纯住宅用地，出让面积33081.97平方米，容积率2.0，计容建筑面积66163.94平方米。绿城今年以来持续在上海外围核心板块布局，通过优质低价土地储备寻找新的增长空间，此次落子嘉定菊园，与其"近郊深耕"的策略一脉相承。

浦东张江孙桥社区单元14-01地块是孙桥板块自2018年以来首次推出的可售商品住宅用地。

同时，这也是上海首次供应带有"人才定向供应"属性的普通商品房地块，其商品房销售、登记等需符合《浦东新区孙桥社区14-01地块人才安居商品房供应条件》。地块位于中环与外环之间，东至劳动河西侧绿地、南至科农路、西至孙农路、北至群秀路，出让面积仅8390.05平方米，容积率2.2，计容建筑面积约18458平方米，限高60米，起始价6.43亿元，起始楼面价34818元/平方米。

地块吸引了象屿&清能&天安联合体、联发、中建八局三家参与竞买。最终由联发以总价8.1568亿元竞得，成交楼面价44191元/㎡，溢价率26.92%。这是联发今年来首次在上海竞得地块。

嘉定南翔JDC2-0202单元25-06地块则是南翔近5年来难得的低容积率宅地。

地块位于嘉定区南翔镇，东至沪宜公路、南至嘉程路、西至北张泾-华曹江、北至嘉美路，出让面积40355.75平方米，容积率仅1.3，限高30米，规划建筑面积52462.47平方米，起始价14.16亿元，起始楼面价27000元/㎡。

该地块吸引了象屿、华润置地、招商蛇口3家竞买人参与现场竞价，经过27轮竞价，最终华润置地以总价16.14亿元竞得，成交楼面价30774元/㎡，溢价率13.98%。低密属性赋予其打造洋房、叠墅等改善产品的天然空间，13.98%的溢价率虽不及唐镇与孙桥，但在远郊板块中已属积极信号，这也是华润时隔多年再次在南翔落子。

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释放3个信号

七批次土拍的供应结构与成交表现，释放出3个值得关注的信号。

第一，"控量提质"已成供地主基调。 2026年3月30日，上海市规划和自然资源局发布《上海市2026年度国有建设用地供应计划》，明确2026年全市商品住房用地计划供应275—385公顷，按中值计算较2025年减少约100公顷，降幅约23.3%。在总供应规模可控的前提下，能够进入市场的地块，几乎都是"非核心即热点"的精准卡位。

第二，市场分化进入深水区，但溢价成交比例仍在。 据上海中原研究院统计，2026上半年上海共完成7个批次集中土拍，合计成交22幅宅地，总成交建面123.61万平方米，同比下降34%，成交金额521亿元，同比下降20%；上半年平均溢价率约13%，"核心高热、远郊底价"的格局贯穿始终。七批次5宗地中3宗溢价成交，且唐镇、孙桥两宗近郊产业圈地块溢价率均超26%，说明房企对"产业人口+稀缺供应"组合的争夺依然激烈；而北外滩超高层综合体与嘉定菊园底价成交，则分别受制于复杂业态的开发难度与外围板块的去化压力。

第三，房企策略从"广撒网"转向"锁确定性"。 上半年央国企继续主导上海土市，超7成地块由央国企独立或联合竞得，绿城、大华、紫江等民企逐步回归并聚焦近郊热点板块。七批次中，青山实业联手华峰集团杀入北外滩，招商蛇口联合港中旅补仓唐镇，绿城底价获菊园，联发首入上海即夺孙桥，华润夺南翔低密。民企与央企的错位、补位、合作，正在重构上海土地市场的参与者图谱。尤为值得注意的是，联发、青山实业、华峰集团等"新面孔"的出现，暗示民企信心正在核心城市优质标的上缓慢回血。

七批次土拍的特殊之处，在于它处在2026年下半年的开端。

5宗地合计揽金约90亿元，3宗溢价、2宗底价的格局，为下半年上海土地市场定下了一个微妙的基调。

一方面，唐镇28.45%、孙桥26.92%的溢价率证明，只要标的足够"确定"，房企依然愿意出高价；另一方面，北外滩超高层综合体底价成交也冷静地提醒着市场，复杂业态与高开发门槛的地块，即便位于内环核心，也未必能换来高溢价。