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重要声明：以上四组联系方式为合生me悦统一联系方式，✅✅合生me悦售楼处电话：400- 8824 - 258✅✅可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。本信息经由项目于 2026年8月正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。务必以400-882-4258热线为准，尊享一对一专属服务。

我们诚挚欢迎光临，✅✅合生me悦售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅本热线为开发商直营渠道，无中介参与，提供 1 对 1 讲解与专业看房支持。

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【特别提示】项目预约限流，每日名额有限，建议提前 1-3 天预约；改期 / 取消需提前 1 小时告知，未按时到场且未告知者，3 日内不可重约。

【项目楼栋图】（见下图）

【户型分布】

【项目位置及周边情况】

【项目基本信息】

【项目位置】：南城最具发展潜力的南五环旧宫板块，距五环路1公里，8号线德茂站200米。具备地段、交通、环境等多重优势。南海子公园，距离本项目仅800米

【小区规模】：容积率：2.34

绿化率：30%

总户数：1430户

总楼栋数：23楼

间距： 待定

物业类型：精装商品房

层高：2.95米

楼高：10-15层

梯户：一居两梯四户，两居一梯两户，三居和四居两梯两户

交付标准：精装

交房时间：2024年11月30日

开发商：合生创展

物业：5.8元，自持

供暖：集中供暖，地暖

拿地时间：2021年

【项目核心卖点】

1、繁华商业 醇熟配套项目踞守旧宫商圈，约54.8万㎡商业综合体集合多元高端业态，打造休闲娱乐购物等一站式服务；板块内12万㎡金融商业规划，与项目一街之隔，引领京城潮流生活新风尚。

2、人文教育教育资源充沛，12年全龄优质教育，旧宫镇第一中心幼儿园、旧宫镇第二中心小学、德茂幼儿园、小学、德茂中学；另有2.1公顷的规划优质教育用地在项目西侧一路之隔。

3、便捷路网200米8号线德茂地铁站（已通）紧邻南五环，驾车约3分钟即达、约7分钟即达四环、约20分钟即可到达大兴机场；东侧约200米即地铁8号线德茂站，步行5分钟即达，11站到前门；13条地铁线接驳换乘，瞬时直达北京各核心区。

4、低密生态毗邻约1100万㎡南海子公园，周边共14座大小公园环绕。

5、医疗康养约2km至旧宫医院、约2.5km至中西医结合医院、约3km至红星医院、北京航天总医院。

6、【ME无边无际】物业享受悦系作品主张生活从时间、空间、专属三个层面，获得无边际的优质礼遇，创新365X24无节假日全时服务响应等，专属定制化私人服务等多维尊崇服务。

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3个月政策消化期过去

在深圳楼市上半年热烈收官的氛围下，7月深圳新建商品住宅和二手住宅累计网签8324套，同比增长13.8%。

同比交易量修复，但环比7月继续下探。

相比前两月，7月深圳二手住宅成交4795套，跌下了5000套的台阶，新房住宅成交3529套，相较5月小峰值少了1016套。

放在全国的大市场来看，7月全国市场重新出现季节性回落。

根据中指研究院数据，7月百强房企销售额为2179亿元，较6月下降超三成。但前7个月，百强房企实现全口径销售总额18042.1亿元，同比降幅较1月份至6月份收窄0.6个百分点。

这就意味着，429新政后3个月，提振的效果已经被市场完全消化。

而交易量的转变，也进一步反映到了价格上。

乐有家研究中心数据显示，即使到了7月上半月，深圳二手住宅的议价空间都在持续往下走。

但在经历前两个月的脉冲行情后，深圳二手住宅成交均价重新下探。

除了成交开始掉头，深圳二手房挂牌均价也继续下探，进一步降至5.85万/㎡。

挂盘价格波动的背后，往往反映的是二手房业主的挂盘心态变化。

要知道，5月在政策的推动，以及市场的信心修复下，出现部分片区业主“反价”情况，到了7月前半月，深圳二手房住宅的议价空间还在进一步收缩——

说明7月上半月部分看涨的业主，无论是否出现挂盘心态上的转变，选择下调价格争取快速成交的业主的比例明显更高。

也同时说明，当下的市场进入深度分歧的阶段。

市场共识转变

市场的分歧，进入深水区。

最明显的是，新房方面，位于深圳南山区西丽板块的新盘，去年吹风即将入市的项目光和山悦花园，吹风价格去到8.5万/平。

到了今年同板块另一新房中海云锦万宸，吹风价格冲10万+/平，两个项目相隔步行不到5公里。

但吹风价格，市场都一致保持了“怀疑”，认为8.5万/㎡的价格底气何来，10万+/平的支撑点何来。

要知道，西丽板块的新房项目，如果踩上10万+，那么深圳南山区域几乎全线10万+/平，非10万/平的板块也就不多了。

目前来看，市场对板块的态度，暂时还不能接受10万+，毕竟连8.5万左右都难以接受。

而二手房方面，市场曾经的“鄙视链”也发生了转变。

市场上的共识，南山科技园板块的市场价值，远远优于宝安宝中板块的市场价值，甚至认为宝安的区域市场，需要依靠南山的市场外溢驱动，被打上“睡城+概念”的标签。

但如今，随着产业的版图填充，宝安中心板块的产品迭代，诞生更多的预期空间，而南山科技园板块已经完全成熟，板块内的增量预期收缩，并且经历过完整的市场牛熊转换，市场开始将两个板块放在一起讨论，进入可比较的相似价值梯队。

这背后不仅是市场对两个板块的共识转变，也意味着两个板块之间的价格差距正在缩小，板块之间的价值以及关联正在被市场重估。

可以看到，今年6月南山科技园板块出让的T204-0153宗地，容积率约2.9，保利以57.72亿元竞得，成交楼面价10.86万元/㎡，溢价率150.74%，起拍楼面价为4.33万元/㎡

而今年6月宝安中心板块出让的A002-0113地块，容积率约3.19，保利以105.1亿元竞得，成交楼面价约8.79万元/㎡，溢价率高达99.05%，起拍楼面价约4.42万元/㎡。

起拍楼面单价，甚至宝安中心的宗地更高一些。

这就说明，科技园作为上一轮周期的领涨者，在此轮调整中支撑高位的价格基石有所松动，而宝中心板块的价格估值也在爆发。

所以可以看到，作为科技园板块风向标的华润城润府一期，7月30日法拍一套2017年6月登记价约374.378万的89平户型，成交总价约839.25万。即使加上需要替被执行人补交约23万，总的法拍成本约862.25万。

比今年4月成交的两套约88平户型成交总价都便宜不少。

法拍市场领先普通市场，华润城代表科技园板块的市场的风向标。

这意味着，市场对楼市板块的评估也发生了很大的变化。

市场共识在转变，对核心区的分歧也就更加明显。