从外资到国企，上海租住新解法 | 睿和研学笔记

研究员 | 黄怡博 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：当规模红利消退，运营能力成为资产定价的核心标尺。上海四个标杆租住项目——外资自建扎根、国企标准化+产城融合、品牌异地扎根、文化安居+REITs退出——从四条路径指向同一趋势：租住行业正从“资源驱动”走向“能力驱动”，谁能把空间盘活、把客群留住、把闭环打通，谁就能在新周期中占据先机。

当规模不再是护城河，租住市场正从“规模竞赛”转向“价值深耕”，产品定义能力、客群运营深度与资产闭环能力，正成为衡量项目价值的新标尺。从外资头部品牌的重资产自建探索，到国企主导的大规模人才配套实践，再到政企协同下的文化安居与REITs退出样本，上海租住市场在各个维度上均呈现出清晰的转型信号。

2026年7月31日，睿和智库·2026第三届全国品质租住大会项目考察（上海场）顺利举行。由地产开发商、投资机构、运营企业等组成的考察团，深入上海四个标杆租住项目——驻在星耀LIV‘N The Spark、市北高新人才公寓南苑、越秀星寓上海杨浦互联宝地、城投宽庭九星社区。从静安内环到闵行七宝，从杨浦科创园到市北高新园，四个项目在开发主体、产品定位与运营模式上各有侧重，共同勾勒出上海租住市场从“有没有”迈向“好不好”的转型路径。

外资自建，不止于“轻”

驻在星耀LIV‘N The Spark是睿星资本Greystar在中国首次从“品牌输出”转向“重资产自建”的落地作品。项目位于静安内环虬江路，双塔楼设计，579套精装公寓，户型覆盖单间至三房，配备独立千兆光纤与静音新风系统。但真正定义其“高端”属性的，是2800㎡的公区——并非功能堆砌，而是将露天泳池、健身房、共享办公、音乐室、KTV等空间有机编织，让居住、社交、工作、健康在同一屋檐下自然发生。2025年3月开业至今，项目以“LIV‘N Better together”为内核，全年组织170余场社群活动——从流瑜伽、颂钵冥想到社区快闪市集、调酒工坊——将冰冷的建筑转化为有温度的情感连接载体。其核心启示在于：外资入局中国市场，轻资产并非唯一路径；重资产自建叠加深度运营，同样能构建深厚的品牌护城河。

点评：外资深耕中国市场，不是只有“轻”一条路；自建是态度，运营是能力，两者兼备才能扎下根、长出叶。

大规模保租房，靠什么实现高出租率？

市北高新人才公寓南苑给出的答案是：标准化产品与精准客群匹配的双轮驱动。项目位于市北高新园区核心，总建筑面积约10.3万㎡，五栋17-27层住宅楼，供应1500余套保障性租赁住房，户型涵盖一居室至三居室。户户全明通透、朝南带阳台，精装全配拎包入住——这一产品标准被复制到东、南、西、北、中五个苑区，形成近5000套的统一品质输出，其背后是国企主导下大规模供应的产品标准化能力。更关键的是客群的精准锚定：项目定向供应园区5200余家注册企业人才，住户下楼即到公司、步行即可通勤；加之定期组织的园区社群活动与快速响应的物业服务，真正实现了“职住一体”的产城融合闭环，也构建了完整的居住体验闭环。从产品标准化到客群精准化，南苑验证了一条可复制的路径：大规模保租房不是“盖得多就能租得出”，标准化品质是基础，精准匹配才是出租率稳定在95%以上的真正保障。

点评：规模不等于出租率。产品标准化是基础，客群精准化是关键，服务闭环化是保障——三者合力，高出租率才有可持续的底气。

国企长租品牌跨区域落地，怎么走通？

越秀星寓互联宝地店是广州市属国企越秀地产布局长三角的首个长租项目，也是其全国化战略的关键落子。项目位于杨浦区眉州路，紧邻互联宝地与长阳创谷两大科创核心区，步行2分钟即可抵达，精准卡位滨江科创产业带的职住需求。220套保障性租赁住房，约30㎡小户型通过创新内门设计实现“一室一厅”的空间体验，配备总容积5900L的收纳系统、品牌家电与干湿分离卫浴，以小见大地回应了科创青年对品质居住的核心诉求。从广州起步，历经深圳、济南等多城深耕，越秀星寓此次落子上海的意义不在于“开了家新店”，而在于验证了一套可迁移的能力模型——不是简单复制产品图纸，而是将客群理解、产品标准与运营体系作为一个整体进行跨区域平移。

点评：国企长租品牌全国化，考验的不是“走出去”的勇气，而是“走进去”的能力——将运营体系与客群理解整体平移，方为真正扎根。

文化安居与金融退出，如何形成闭环？

城投宽庭九星社区是上海首个“市区共建”文化人才之家，由上海市委宣传部与闵行区共同打造。1230套保障性租赁住房中定向划出约200套，精准服务青年文化人才群体，首批182位来自出版、设计、影视等领域的青年已入住。不同于常规的保租房运营逻辑，九星社区的独特之处在于“让住户成为社区的一部分”——“文化织梦官”住户共治模式下，租户自发组织读书会、宠物社、运动小组，从被服务者转变为社区共建者，社区随之从“管理单元”升华为“情感共同体”。更值得关注的是其金融闭环。九星社区已入选城投宽庭保租房REIT扩募底层资产，从开发建设到稳定运营再到资本化退出，完整走通了“投融建管退”的全链条。文化赋能社区，让居住有了温度；REITs赋能退出，让资产有了出口。双轮驱动之下，保租房的社会效益与商业价值并非对立，而是互为支撑、彼此成就。

点评：文化让社区有温度，REITs让资产有出口。双轮驱动，保租房才能从“政策驱动”走向“自我造血”。

四个项目，四种模式，给出了同一个答案：运营能力，才是新周期下资产定价的“锚”。外资自建扎根验证了深度运营的可能；国企标准化+产城融合跑通了大规模供应的路径；国企品牌异地扎根证明了运营体系跨区域迁移的能力；文化安居+REITs退出则为保租房找到了可持续发展的出口。每一条路径都在验证同一趋势：新周期下，核心竞争力归于三个词——盘活空间、留住客群、打通闭环。这不是单个项目的突围，而是整个行业从“资源驱动”走向“能力驱动”的集体转向。

第三届全国品质租住大会·上海场已落幕，但关于租住价值重构的讨论远未结束。答案将在实践中持续刷新。特别感谢驻在星耀LIV‘N The Spark、市北高新人才公寓南苑、越秀星寓上海杨浦互联宝地、城投宽庭九星社区对本次项目考察的鼎力支持！