买房人等跌、卖房人等涨，9月的楼市可能要打破僵局了

最近刷短视频，是不是总能撞见那种特别有意思的对峙现场？

一边是网友斩钉截铁地说“下跌周期远没结束，捂住钱包才是王道”，一边是一线中介拍着胸脯说“市面上亏本急卖的低价房正在被一套一套消化掉”。两边都举例子、摆数据，谁也说服不了谁。

我身边也有朋友亲自跑了一圈盘，回来一头雾水——看房的人不能说少，但真正下定的买家掰着手指头数得过来。市场就这么不冷不热地卡在那儿，像钝刀子割肉。

但我想说的是，楼市已经历长达五年的深度调整，各种风险出清、预期重塑基本走到后半程了。下个月，就是传统“金九银十”拉开序幕的9月——多重因素叠加之下，市场很有可能迎来一轮趋势反转，优质房源价格具备向上修复的动力。

事先讲清楚，别幻想全国普涨。行情回暖一定是结构性的，但核心城市的优质房源，价格底部即将迎来抬升。

不少朋友可能会问：如果行情准备回暖，为什么当下的体感依旧冷清？问题问得好，转折的信号其实都藏在那些细碎的市场变化里。咱们一个一个拆。

一、五年了，该出的牌都出完了

先说说这五年发生了什么。

2021年下半年开始，楼市进入了一轮前所未有的深度调整。房企爆雷、房价下跌、成交量腰斩、土地流拍……从开发商到中介到购房者，全链条被洗了一遍。

这五年里，该暴的雷暴了，该清的库存清了，该出逃的投资客也跑得差不多了。中指研究院的数据显示，2026年上半年，二手房在新房和二手房交易总量中的占比已经达到50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。全国房地产交易结构的这个变化，意味着存量时代正式到来了。

什么概念？以前是开发商定价，现在是业主和买家博弈定价。以前是“买新房靠抢”，现在是“二手房扛大旗”。

而且从量上来看，今年1-7月，重点20城二手房日均成交同比增长4.9%。100家房企销售总额同比降幅已经连续五个月收窄。这些数字放在一起，指向一个结论——底部在夯实，不是在下探。

当然有人会说：“7月不是淡季吗？环比不是跌了吗？”对，7月重点20城二手房成交环比确实降了6%，但同比仍然增长了9.3%。淡季有这个表现，恰恰说明市场本身的韧性在增强。

说到底，五年了。该跌的跌够了，该跑的跑完了，该清的清干净了。市场就像一个被反复挤压的弹簧，压到一定程度，总要弹回来的。问题只在于——什么时候弹、怎么弹。

二、政治局会议两个新提法，风向变了

再说政策面。7月30日的中央政治局会议，释放了两个值得细品的信号。

第一个信号：房地产被放进了“安全”框架。

会议明确提出“稳定房地产市场”，而且把这句话放在了“切实筑牢安全屏障”的大框架下。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析说，这意味着房地产稳定已经上升到国家安全高度，跟化债、金融改革协同推进。

说白了，以前稳楼市是为了“稳经济”，现在稳楼市是为了“保安全”。级别不一样了。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的解读更直接——房价持续下跌引发的居民资产负债表衰退，是导致消费疲弱和预期较弱的重要原因。央行调研也显示，住房资产占到城镇居民家庭总资产接近六成。房价一直跌，大家的账面资产就缩水，消费自然跟着收缩。这是一个恶性循环。

第二个信号：住房被写进了“大宗耐用商品消费”。

7月，国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》正式把住房消费纳入大宗耐用商品消费体系，而且是首项。城中村改造、危旧房改造、老旧小区改造、物业服务质量提升，全在里面。

这个定位变化很关键。以前房地产是“拉动增长的引擎”，现在成了“内需消费的压舱石”。同样是重要，但逻辑变了——从“靠它涨”变成了“靠它稳”。

政策面释放的信号很清楚：不会再搞强刺激催生暴涨，但也不会放任市场继续恶化。“稳”字当头，温和修复。

再加上2026年以来各地已经出台超680条房地产相关政策，专项债收储方面，截至7月末28个省已公示拟使用专项债收回收购闲置存量土地的总金额超8100亿元。存量政策和增量政策正在形成合力。

三、土拍市场先热了，开发商在用脚投票

政策转向这种事，普通人可能后知后觉，但开发商的钱包永远是最诚实的。

7月28日，北京、上海、广州、杭州四城同日土拍，场面堪称“百轮厮杀”。

上海杨浦八埭头一宗组合地块，经过219轮竞价，被保利发展和华润置地联合体以161.2亿元拿下，溢价率35.83%，楼面价突破10.2万元/平方米。

北京酒仙桥地块也不含糊，中海地产激战107轮、耗资46.8亿元才拿下，溢价25.84%。另一宗北京地块甚至经历了248轮竞价。

同日，杭州、深圳同样爆出高溢价成交地块。全国300城平均溢价率被推升至11.9%，虽然略低于6月，但仍高居年内次高位。

从更大的时间尺度看，2026年上半年，15城涉宅用地平均溢价率达13.23%，6月单月更是攀升到30.13%。一线城市6月单月平均溢价率跃升至63.39%。

中指研究院的数据也印证了趋势：1-7月，百强房企拿地总额同比降幅已经连续五个月收窄。保利发展、华润置地、越秀地产位列新增货值前三。越秀地产拿地金额同比暴涨178%，拿地销售比飙至82%。

土地市场正在从“冰封”转向“核心火山喷发”模式。开发商为什么敢在这个节点真金白银地砸钱？

道理不复杂——它们看到了确定性。 核心城市核心地块的稀缺性、政策底的确认、未来需求的支撑，这些因素叠加在一起，让开发商愿意为“确定性”支付溢价。

当然也要看到，土地市场的热度是点状的，不是全面的。三四线城市和远郊板块的土地去化压力依然巨大。“核心火山喷发、边缘继续冰封” ——这恰恰是K型分化的最真实写照。

四、二手房：淡季不淡，信号已经很明显了

再说说二手房市场，这是最贴近普通人的晴雨表。

上海7月二手房网签23078套，同比增长19%，创近五年同期新高。有中介门店反馈，700万以上的房源成交量比6月翻了一倍多。这释放了一个重要信号——改善型需求正在入场。

从上半年整体来看，上海二手房累计网签成交已超14.7万套，创下近五年同期高位。6月单月25158套，连续4个月突破2.5万套。

北京7月二手房网签14037套，同比增长9.8%。上半年整体成交93583套，同比上涨约5.7%，同样创近五年新高。北京、上海二手房成交规模已经连续5个月同比增长。

深圳7月二手住宅网签4795套，同比增长3%，二手房约占商品住宅成交总量的六成。虽然受淡季影响环比有所回落，但同比保持正增长，价格端筑底信号明确，议价空间持续收窄。

广州6月二手住宅成交面积91.82万平方米，同比增长3.7%。

三个核心信息值得划重点：

第一，低价笋盘正在快速出清。 深圳有中介直言：“最近一两个月，低价的笋盘快速出清，我们店这个月就成交了6套房，可以说是这5年里表现最好的6月。”热门小区的笋盘正在逐步消失，与挂牌房东的议价空间也在变小。

第二，置换链条正在启动。 “卖旧买新”的通道越来越顺畅。旧房卖掉了，改善需求才能释放。这个链条一旦跑起来，新房市场也会跟着受益。

第三，房东心态在变。 大面积降价抛售的行情基本结束，惜售情绪明显抬头。手握核心地段好房的业主，不再愿意大幅让利了。

五、别做梦了，这不是普涨

讲到这里，必须泼一盆冷水——别幻想全国普涨，那是不可能的。

齐涨齐跌的时代早就一去不返了。一线城市核心片区的品质次新房，只要户型楼层没硬伤，挂牌之后很快就能吸引意向客户。但同一座城市的远郊板块，大量房源挂牌数月乏人问津。冷热反差，冰火两重天。

中指研究院的判断很明确：短期新房销售预计延续筑底修复态势，城市间、项目间分化或进一步加深。新房市场的修复高度依赖 “产品力+区位稀缺性” 。简单说，不是所有房子都能涨，只有那些“好城市、好地段、好产品”的房子才有机会。

三四线城市及一二线远郊板块，土地去化压力依然巨大。这些地方的房子，大概率还要继续磨底。

平安证券的研报说得更直白：如果金九银十期间部分供需格局较好的核心城市（如上海、深圳）量价有超预期表现，资本市场对于本轮楼市拐点或有望逐步形成共识。

关键词是 “部分供需格局较好的核心城市” ——不是全部，是部分。

六、9月，关键窗口要来了

综合以上所有信号——政策底确认、土拍市场回暖、二手房成交量价企稳、低价房源出清——我觉得可以得出一个判断：

9月的“金九银十”，很可能成为本轮楼市调整的一个重要转折点。

国泰海通的研报认为，市场进入8月后仍将维持淡季不淡的局面，随着9月临近，市场关注重心将逐步转向“金九银十”，预计市场也将重拾升势。

中指研究院的数据显示，1-7月百城二手住宅价格累计下跌3.32%，但核心城市中上海环比继续上涨。一线城市二手房价格已经连涨4个月。跌幅收窄、局部上涨——这是底部区域最典型的特征。

当然，市场全面修复还需要时间。9月、10月的表现很关键——如果核心城市量价有超预期表现，意味着3月以来环比为正的一线二手房房价企稳超过半年，市场拐点就有望逐步形成共识。

对普通人来说，该怎么做？

如果你是刚需，在核心城市、核心地段看房，现在的市场给了你一个相对从容的窗口——价格企稳、选择不少、不用抢。当然，量力而行，月供别超过收入的30%。

如果你是改善型换房，置换链条正在逐步启动。旧房能卖掉、新房能买到，这个窗口不会永远敞开。

如果你手里的是远郊、三四线城市的房子，可能要清醒一点——这轮修复跟你大概率没什么关系。该出的尽早出，别等到市场进一步分化。

如果你只是想炒一把，趁早打消念头。“房住不炒”四个字，从来没有松过。

最后说一句：别被短视频里的极端言论带偏了。 既不要盲目乐观地相信“报复性大涨”，也不要陷入“永远跌下去”的悲观。楼市大概率不会大涨，但最坏的时候，可能真的过去了。

9月快到了，咱们一起看。