青岛用“好房子”赋能“优康养”

从南到北，从沿海到内陆，在人口老龄化与健康消费升级的双重趋势下，康养正被越来越多的城市视为撬动房地产转型的关键支点。

据相关统计，2025年中国康养产业市场规模预计达9.5万亿元，年均增长率约9%，到2030年有望逼近15万亿元。市场扩容背后，康养消费群体正从老年人向全龄人群延伸，也使得康养地产的市场基础从单一养老，拓展为全龄健康生活需求。

自去年以来，国家政策信号密集释放——鼓励各地因地制宜发展康养旅居等新业态；支持存量房改造为康养设施。从“盘存量”到“促转型”，政策的逻辑链条正在变得清晰：康养地产不再只是一个行业概念，而正成为城市更新与房地产转型的共同出口。在经济学家马光远看来，其更是一个城市综合实力和服务意识的重要体现。

“风口”之下的青岛，布局早已开启。一年前，“中国康湾”的构想被正式写入城市发展战略。2026年7月，全国首个城市级康养地产系统性支持政策落地——13个部门联合推出11条措施，从规划配套、拿地成本到融资渠道、运营品质，覆盖康养地产全链条。这座拥有800公里海岸线、全国唯一康复大学和233.5万老年人口的城市，正在用资源优势与制度创新的双重合力，为“好房子”写下自己的定义。

全龄健康，康养地产的“新坐标”

清晨6点，藏马山鸟鸣声声，来自甘肃的退休工程师刘先生在康旅度假区的晨曦中打着太极。这里森林覆盖率超过70%，空气清新，让他和老伴多年的慢性支气管炎和失眠缓解了不少。

800公里海岸线、高浓度的负氧离子、天然海水温泉……在这些自然馈赠下，青岛形成了“春踏青养气、夏滨海避暑、秋观海养心、冬温泉养身”的四季康养体系。多年来，这样的生态禀赋，一直吸引着来自全国各地的“银发候鸟”。

当“候鸟”不再只是短暂掠过，而是选择长久住下来，各大城市面临同一个问题：什么样的居所，才配得上这份健康的托付？

从海南三亚到广西北海，从云南腾冲到山东青岛，这个问题正在被越来越多的城市认真作答。在各地竞相布局康养赛道的当下，康养地产的形态也正被重构。

它不是“住宅+医疗”的简单叠加，而是以居住为载体，将健康管理、康复护理、精神颐养等全链条服务融为一体。康养社区将医疗、休闲、餐饮等功能整合于同一空间——24小时家庭医生、失智失能照护、适老化配套等，都在步行可及的范围内。

如今，青岛率先将这套逻辑转化为可执行的制度。今年7月出台的国内首个康养项目建设标准，将康养地产精准划分为五类：旅居康养型、养老护理型、理疗康复型、健康养生型、复合型。每一类对应不同的客群与需求，也有各自硬性的准入门槛——从选址到配套、从服务到运营，康养地产第一次有了清晰可辨的“画像”。

五类标准，对应的是多元化的康养需求。“康养地产的服务对象不只是老年人，而更强调‘适老不唯老’。”青岛城投集团党委委员、副总经理林松涛说。在他看来，“中国康湾”建设的核心是“全龄健康”，房地产转型应当围绕全民健康需求展开。据统计，2025年我国康养消费中30岁以下参与者占比已达14.3%，41至50岁职场人群成为消费主力。

当“未老先养”成为时代浪潮，青岛率先用制度为“候鸟变住客”划定了清晰的坐标，让每一种康养需求都能对号入座。

协同共育，康养产业的“生态圈”

房地产进入下半场，从“高周转”到“长期主义”，康养地产被众多房企视为重要赛道。全国百强房企中已有多家涉足康养产业投资，但如何平衡前期投入大、回报周期长的现实难题，一直是行业痛点。

为此，各大城市纷纷出招——长沙规定新建住宅须配建养老设施，吉林启动旅居康养三年行动，贵州黔西南推出三年行动计划，从2026年起推进10个重点项目……

青岛的破题逻辑更为清晰和直接，用制度创新为企业减负，让企业轻装前行。

拿地端，青岛康养地产“11条政策”明确，新出让土地的康养地产项目配建的健康服务中心“计容不计价”，即算入容积率但不计入土地价值评估，直接降低土地取得成本。土地价款可分期缴纳，最迟1年缴清；缴足50%并承诺6个月内开工，即可提前进场建设。施工达“正负零”即可预售，比传统项目提前回笼资金。

融资端，引来金融“活水”。依托国家养老金融专项政策，落地养老再贷款低成本资金支持。同时，鼓励金融机构创新专属信贷产品，优先配置信贷额度并延长还款期限；支持保险资金通过股权、债权、产业基金、REITs等形式投资康养地产领域。

政策铺好路，项目迈开步。正打造“中国康湾”的青岛，目前已推进3个康养地产项目落地建设。

在胶州少海片区，龙湖集团投资11亿元建设上合国际康养未来城，配建2100平方米健康服务中心，商业地块规划1.02万平方米失能、半失能照护养老公寓，设270张床位，由龙湖自有康养品牌“椿山万树”运营。

位于胶州少海片区的上合国际康养未来城效果图。

在崂山张村河片区，海信地产将一栋24层商业办公楼改造为海信璟悦康养公寓，打造87套产权型康养公寓。同样在崂山王家村片区，君一集团投资建设海尔君一全龄社区，配建350平方米邻里坊，未来将引入海尔自有医疗品牌盈康医院，其主体结构已施工过半。

三个项目，三种路径——专业养老品牌运营、存量改造轻资产入局、制造业医疗资源赋能。路径虽不同，指向却一致：康养地产的底层逻辑，不是地产开发，而是资源整合。它考验的不是谁盖楼更快，而是能否把医疗资源、养老服务、运营能力、金融工具编织成一个可持续运转的网络。

单个项目的成败，取决于企业自身的运营能力；而一个城市康养生态的养成，则取决于资源整合的深度与广度，这将是一场需要政府、企业、社会多方协同，合力攻坚的“持久战”。正因如此，在制度创新之外，未来青岛将更注重引导企业打开边界，与医疗机构、金融机构、文旅产业深度联动，将“各自为战”变为“协同共育”。

精细化运营，康养地产的“下半场”

正如行业共识所言，运营才是康养地产真正的“下半场”，长期主义与精细化运营构成了破局的核心关键。

青岛的康养地产政策恰恰在这一点上切中肯綮。按照规划，康养地产项目需按照650平方米/千人的标准配建“健康服务中心”，科学布局医疗服务、助餐服务、文体娱乐、便民商业等设施。一个康养社区，相当于把医院、食堂、老年大学、健身房、便利店装进了“5分钟生活圈”。

更为关键的是，政策明确健康服务中心需集中建设，由开发企业自持运营；改建类项目住宅自持不低于10年方可上市交易，如此一来，更从制度上确保了企业必须长期深耕、持续服务。

从“卖房子”到“卖服务”，用“好房子”赋能“优康养”。随着全链条系统性支持政策的落地，“中国康湾”建设与房地产业融合发展的路径逐渐清晰：康养地产不是地产的“旧瓶装新酒”，而是从产品逻辑向服务逻辑、从开发逻辑向运营逻辑的全面跃迁。

放眼全国，优质的康养社区无一不是在长期运营中赢得口碑与回报。泰康之家在全国37个核心城市布局48个项目，在住居民超2.2万人，其核心产品不是公寓，而是“保险+医养”的闭环服务体系；杭州万科随园嘉树作为国内较早探索社区养老运营模式的标杆，长期坚持“金十字”健康管理、居家养老服务中心、老年社群运营等体系化服务，以社区嵌入型养老配套实现持续运营；保利北京和熹会则以“医养结合”为特色，建立起涵盖健康管理、生活照料、精神慰藉的全链条服务体系。

智慧化也正为精细化运营提供“通用解法”。从毫米波雷达无感监测长者生命体征，到智能穿戴设备实现慢病预警，再到AI语音交互系统完成一键呼叫与家居控制——技术正在把“人盯人”的服务模式变成“数据跑路、服务找人”的精准触达。智慧化的意义，不止于提升居住体验，更在于降低人力成本、提高管理效率，让养老服务从“凭经验”走向“靠系统”，让长期主义有了可持续的技术支撑。

当越来越多的人群愿意把健康托付给这座城市，当越来越多的企业愿意把长期资源沉淀于此，康养才不再是房地产转型的“备选项”，而是城市生长的“新土壤”。

“中国康湾”的意义，或许正在于此。