湖北
德国大部分地区的房价重新上涨，贷款利率依然不低，买房对许多家庭越来越困难。然而Wolfsburg、Schweinfurt和Ingolstadt等汽车工业城市却出现了相反趋势：当地收入仍然较高，房价和购房需求却因汽车业危机受到压制，买房负担反而下降。
01
Wolfsburg月供只占家庭收入24%
最新Interhyp-IW住房可负担指数调查了德国全部400个县市。研究设定一个有两个孩子、夫妻双方均全职工作的模型家庭，并把每月房贷支出不超过家庭可支配净收入的35%，视为可以买得起住房。
按照这一标准，Wolfsburg目前表现格外突出：购买一栋典型独栋住宅的月供，约占模型家庭净收入的24%。Schweinfurt为29%，Ingolstadt为32%，都低于35%的可负担线。
而Stuttgart住房月供仍占家庭收入的38%，但比两年前的情况有所改善。
作为对照，德国七大城市的购房月供平均占家庭收入44%，München更高达56%。全国平均指数为103，刚刚越过可负担线，而且过去一年有251个县市的购房负担继续加重。
02
房价下调，城市繁荣失去动力
过去两年，德国汽车城Wolfsburg、Ingolstadt、Schweinfurt、Eichstätt和Stuttgart的住房可负担能力改善约6%至8%。这并非因为居民收入大幅上涨，而是汽车工业前景转弱后，买房需求下降。
如果汽车制造商和供应商继续缩减岗位，还值不值得在当地背上二三十年的房贷？当更多人选择观望，卖家便不得不降低预期，房价也失去了上涨动力。然而汽车行业工资水平较高，聚集在汽车城的家庭仍有较强购买力。因此在房价下调与收入尚未明显回落之间，形成了一个短暂的购房窗口。
03
绝非绝对机会
如果购房者在当地拥有相对稳定的工作，准备自住十年以上，首付充足，即使利率或家庭收入发生变化仍能承担月供，那么价格回落确实可能带来机会。特别是Wolfsburg和Schweinfurt，目前的收入月供比例为家庭预算留下了更多空间。
投资出租房就要进一步观察人口变化、当地空置率、租金水平以及产业是否过度依赖单一雇主。价格便宜并不自动意味着租金回报高，更不保证几年后容易转手。
无论如何，德国的这些汽车城出现的并非没有风险的“抄底机会”，而是一种用产业不确定性换取低房价的交易。对长期自住并熟悉当地就业环境的人，值得认真考虑；对只因价格下降便急于入场的人，这个便宜未必真的便宜。
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