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【项目概况】

开发商：湖南观璟置业有限公司

总占地面积：约93.14亩

总建筑面积：约20.5万方

容积率：2.4(东地块)，2.5（西地块）

产品类型：建筑面积约100-130㎡书香四房

项目地址：长沙·省府南·长郡外国语实验中学（南校区）旁

2025年12月润和拿下黑石铺地块，楼面价5000，这是时隔两年多，黑石铺再次卖地。对比2023年10月中国铁建拿下的花语江南地块，楼面价低了200多，且不用配建小学。

【15分钟城芯生活圈】

交通：“三横三纵”的城市主干道立体交通路网，实现与长沙主城各区域、长株潭都市圈的快速通达。距地铁9号线（规划）豹子岭站约1km，多维交通出行。

商业：自带社区商业，5km范围内，汇集宜家荟萃、德思勤、友阿奥特莱斯、永旺梦乐城四大顶级商圈，一站式休闲购物娱乐

医疗：20分钟左右即达长沙市第三医院（三甲）/湘雅医学中心等三甲医院

文娱：豹子岭生态公园、冬瓜湖、湖南省科技馆、湖南省地质博物馆、湖南省青少年活动中心等休娱乐资源丰富

对比花语江南，地块优势明显，距离初中和小学都是一路之隔。

虽然省府黑石铺板块主要是卖长郡外国语的学区房，但是现在的市场对比两年多前发生了很大的变化，在新规冲击之下，卷产品成了唯一的出路。

润和天心序深谙学区房客户心理，面积段绝大多数都是自100-129平，主打精致的小面积低总价。

可以说后续花语江南的价格趋势，就看润和天心序的定价和去化情况了。

01产品户型设计

（▲图片太大，高清版可以扫码添加免费发送）

从楼盘平面彩图可以看到项目分为东西两个地块，西地块体量大了不少，会所主题和园林更好，但是东地块读书更近更方便。

东地块四栋高层和一栋洋房，西地块11栋高层，整体限高80米，高层均为25-26层。

项目首开东地块1、2栋。

1.所处位置：123㎡的一号户型为东地块的2栋和5号栋，四房三明卫

103㎡高层四房选房建议：

套内面积：≈101.3m²

电梯厅面积：≈9m²

得房率：≈98.3%（不含电梯厅）

1.所处位置：103㎡的户型为2、5、8号栋，均为25-26层的高层，都是单体楼。这个户型货量不多，整盘就120多套，就是引流款，为双体楼的中户。

2. 采光日照因素：2，8栋南向楼间距38-40米，低楼层冬季有一定影响。相比而言5栋南向是6层高的洋房，采光日照非常好。

3. 噪声因素：离天心大道有一定的距离，可以加我看噪音模拟。

4.户型因素：整体做了四房的户型设计，整体面宽达到13.3米，客厅面宽4米，这个户型走进整体还是有点局促，两间次卧很小，且缺少生活阳台。但是100米做一梯一户的四房，私梯入户，在学区房里很难得。很适合低总价预算的二胎家庭。

112㎡高层四房选房建议：

套内面积：≈113.2m²

电梯厅面积：≈8.7m²

得房率：≈101.1%（不含电梯厅）

1.所处位置：西地块112㎡的户型为主力户型，除了17、18栋其他楼栋都有，均为双体楼的中间户，对比103平户型，就是放大版，基本一模一样。

2. 采光日照因素：相对而言，7栋10栋15栋在限高80米的小区里，楼间距很宽裕。其他的的都差不多。

3. 噪声因素：临天心大道太近或者西地块西侧有铁路，会有一定的影响。

4.户型因素：参考103平的户型，紧凑型四房。

123㎡高层四房选房建议：

套内面积：≈125.8m²

电梯厅面积：≈8.7m²

得房率：≈102.3%（不含电梯厅）

2. 日照采光因素：相对而言5栋会强不少，2栋低楼层冬季日照有一定影响，可以找我拿日照模拟。

3. 噪声因素：整体还好，2栋北侧临路，5栋更优。

4.户型因素：这个面积段开始设计了北向阳台，虽然得房率不是很突出，但是在长郡外国语学区房里，整体提高了不少。

1.所处位置：129㎡的高层户型分布在西地块所有楼栋双单元边户以及东地块1、3栋；

129㎡高层四房选房建议：

套内面积：≈135.6m²

电梯厅面积：≈9.3m²

得房率：≈105.1%（不含电梯厅）

2. 日照采光因素：楼栋较多，7、10、15栋楼间距更优，但涉及楼栋排布，楼栋较多，具体细节可以加我详细分析

3. 噪声因素：临天心大道楼栋会有影响，看个人敏感程度

4.户型因素：129平做了四房三明卫，客厅面宽5.4米，在新规里中规中矩，但没有明显短板，厨房也足够大。

02地段和综合配套

项目位于黑石铺城市更新片区，其实整个黑石铺目前主要靠长郡外国语拉动，步行范围内目前地铁和商业都是缺乏的。

但是润和天心序项目离学校足够近，不管小学还是初中都是一路之隔。

长郡外国语这几年非常猛，目前已经稳在了顶级梯队，2026年更是冲到了公办前三，虽然2019年开始外国语择优，前两三年，其实我一直不太推荐普通生源进入，但是2022年之后随着师资管理的加强，其实平行班也越来越好。

而且黑石铺配套入学的楼盘越来越越多，加上省府板块的小学力量很强，无论是配套生源还是派位生源，后续都有保障，在2025年取消外国语择优后，仍然稳在第一梯队的概率依然是很大的。

另外片区以事业单位，公务员人群为主，比如湖南钢铁集团，国家电网等等。

很多人问我，润和天心序后续有大型商业吗？我的回答是很难，社区商业肯定会有，毕竟有人的地方就会有商业，但是大型商业大概率是没有的。

但是驾车十分钟范围内，往东就是德思勤商圈，往西过个江十分钟就是洋湖宜家荟聚等商业中心。往南十分钟是中海寰宇城和奥特莱斯，往北十分钟有待开业的新姚天街。

所以这个板块目前买入的人群很简单，就是通勤范围内，或者附近上班人群，有读书需求的。

03评估总结

在过去很多年里，头部学区房仅仅只能满足住，但200万以内想住得舒服很难。无论是长郡双语的八方钰龙，还是现在梅溪湖的学区房，产品上基本过时了，一百多万的基本都是两梯四户，甚至两梯六户的塔楼。

但是润和天心序100平出头的户型，或者110平的户型，都做到了一梯一户。

在会所的打造上，也做了很多迭代更新，把润和滨江湾顶级豪宅的锦鲤池也搬过来了。

车库标准也相当好，基本和润和大泽湖同款，虽然高度和细节不如润和滨江湾，但是车库做了全吊顶（包括车位上方），基本上吊打所有学区房的标准了。

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