商转公落地调查：补差额门槛待解，专家建议政策解释需回应民意

南方财经见习记者苏磊 记者王达毓

差5万元，小王的“商转公”申请还是卡在了最后一步。

考虑到商业贷款与公积金贷款之间可观的利率差，自五年前购房起，小王便持续关注商转公政策。去年下半年，广州正式出台商业住房贷款转公积金贷款新政，但仅支持商贷转为纯公积金贷款。小王咨询银行后了解到，受自身公积金可贷额度限制，想要完成转贷，需一次性自筹近30万元补足资金缺口以提前还掉部分商业贷款，他只能暂时搁置计划。

今年5月底，“穗八条”配套政策出台，广州将商转公政策调整为“公+商”组合模式，商转公可贷额度的计算比例由原来的70%提高到现在的80%。政策开闸后，小王立即向银行咨询。在向银行递交12份申请材料两周后，一纸房产评估报告让他停在了商转公的最后一步。由于房屋评估价低于预期，他仍需补足约5万元贷款差额，才能完成商转公。

像小王这样的申请人，不在少数。

为减轻居民房贷负担，商转公近年已在国内多个城市落地推行。广州今年进一步优化相关政策后，迅速引发大批存量房贷购房者关注。但南方财经记者调研发现，尽管新政释放利率红利，不少购房者想要切换至利率更低的公积金贷款，却依旧被一笔资金缺口或是漫长的审批流程拦住去路。

今年5月26日，在“穗八条”相关新闻发布会上，广州住房公积金管理中心表示，“原商业贷款在广州市公积金受托银行办理的，市民直接到该银行网点申请即可，也不需要自筹资金补足差额，可以直接转为组合贷。”

政策调整后，小刘第一时间开始准备商转公申请。在她看来，新政最大的变化在于允许办理组合贷，这意味着公积金额度不足的部分，可以继续保留商业贷款，不再需要像过去一样一次性筹钱补足差额。

小刘目前的房贷为50万元左右的纯商业贷款，按照她对新政的理解，她可以向公积金中心申请符合条件的一部分公积金贷款，置换存量商贷，不足部分则继续保留商贷。

直到小刘正式向银行提交申请、咨询公积金中心后，她才发现并非如此。

“各家银行和公积金中心给出的答复口径一致：80%限额约束的是组合贷款总额，而非公积金贷款单独部分。”小刘告诉记者。不少购房者由此陷入困惑：政策宣传允许直接办理组合贷、不用自筹差额，为何实操中仍然需要补足资金？

按照广州相关规定，商转公组合贷总额上限为房屋评估价（或原购房价，取二者较低值）的80%，一旦购房者剩余商贷本金高于该上限，超出部分就需要申请人自筹资金先行结清。

事实上，这套额度规则，叠加房产估值下行的现状，使得大量申请人面临资金缺口。类似情况并非广州特有，在部分已实施商转公政策的城市，额度限制、房产评估价下降等因素，也成为影响申请落地的重要因素。只不过其他城市并未明确表示无需补足差额。

小刘告诉记者，银行线上评估和上门评估得出的房产评估价基本一致，经测算，她的房产评估价对应的最高可转贷总额低于剩余商业贷款本金，两者之间存在约10万元的资金缺口，这笔款项需要自行补足才能启动商转公流程。权衡之下，她选择了放弃。

“这种情况下，我不会考虑去办商转公。”2020年购房的小赵告诉记者，当时其房屋总价约300万元，贷款200万元。经过数年还款后，贷款本金仍剩180多万元。随着楼市调整，房子当前市场估值回落至160万元左右，按政策测算最高可转贷额度仅128万元左右，与剩余贷款本金存在近50万元差额。

房产评估是整个商转公流程中的关键前置环节，直接决定贷款额度上限。银行白名单内的评估机构一般按照当前市场价格出具评估报告，银行和公积金中心据此核定可转贷额度。

但近年来，二手房市场持续调整，不少购房者和贷款中介向记者表示，银行房产评估通常比同期市场价值更保守。双重因素叠加，直接降低了商转公可贷额度上限。

新政红利与当下市场现状的冲突，也让政策落地遭遇现实阻碍。

以小王的经历为例，他剩余商业贷款本金约169万元，按照规定，商转公组合贷总额不能超过房产评估价的80%。据此测算，想要完整承接剩余贷款，房屋评估价至少需要达到211.25万元，一旦评估价低于该数值，产生的资金缺口就需要小王自行补足。

小王居住在广州天河某小区，递交商转公申请两周后收到评估报告，房屋评估总价仅206万元，仅为2020年购入价的65%。

“购房平台小区成交价大概2万元/平方米，但银行评估单价只有1.8万元/平方米。”小王坦言。经核算，206万元评估价对应的最高可转贷额度为164.8万元，相较169万元的剩余贷款本金，仍存在约5万元差额。

“我装修还花了20万元。”小王说。

这样的案例不在少数。

记者在多个社交平台和投诉平台上发现，不少购房者反映，评估机构给出的价格明显低于自己的心理预期。一位申请人表示，2019年买的房子，现在已经打了4折，银行评估的房价还在购房软件显示的成交价基础上再打8折，即使公积金贷款比例上升，仍然达不到要求。

小王告诉记者，5万元的差额“咬咬牙还能凑出来”，但为了每个月节省几百元房贷利息，是否值得提前拿出这笔资金，他仍在犹豫。

相比之下，不少申请人面临的是十几万元、几十万元的差额，补齐资金并非易事。

为了补齐差额，部分购房者正考虑通过申请信用贷款、消费贷款等方式筹集资金，先行结清商转公无法覆盖的贷款余额。不过，由于信用贷款期限通常仅3年至5年，不少人仍在犹豫。

“为了补齐24万元的差额，我打算让亲戚帮忙申请一笔消费贷款，线上直接审批，回访时就说是用于消费。”小宋告诉记者，为了顺利办理商转公，按目前利率计算，即便增加一笔消费贷款，每个月仍能节省三四百元。不过，由于其咨询的银行消费贷款期限最长只有5年，小宋还在权衡。

小宋们要考量的不仅是商转公后每月减少的利息支出，还要综合评估短期融资成本、贷款期限以及一次性筹措差额资金带来的现金流压力。

此外，挪用贷款本身是违规行为。根据《中华人民共和国民法典》第六百七十三条规定：“借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。”

据媒体报道，有市民将自己的经历向12345热线投诉后，广州住房公积金管理中心回复称需要补齐差额，只不过对背后原因进行了解释。

这份回复称：“商转公”转贷后的组合贷款总额不超过购房总价款的80%是确保住房公积金资金安全的必要措施。商转公贷款的覆盖范围较广，不同的房产价值变动情况各异，在政策解读时难以全部列出。为尽可能平衡风险管理和群众需求，已将转贷额度上限由购房总价款的70%提高到了80%，尽可能减少借款人自筹资金部分。

对于不少申请人关注的房产评估问题，广州12345的工作人员告诉南方财经记者：“房屋当时价格和现在重新评估的价格，以其中较低者为准，可贷额度不能超过这个的80%。”对于可贷额度需按照现在房产价值的80%计算的规定，热线工作人员回应称，该比例属于现行政策规定，具体制定原因无法进一步解释。

即使补足了差额，商转公还需要等待银行和公积金中心的审批。

事实上，当前集中出现的商转公需求，与2020年前后的楼市环境有关。彼时房地产市场交易活跃，而公积金贷款涉及审核、审批等多个环节，整体放款周期普遍为3个月甚至更久。相比之下，商业贷款作为银行的优质稳定资产，在市场上行期被开发商、银行等市场主体普遍接受，审批、放款速度更快。彼时不少购房者为尽快完成交易，选择办理纯商业贷款或提高商业贷款比例。

尽管近年贷款利率持续走低，但公积金贷款相较商贷仍具有利率优势。伴随商转公新政落地，市场出现了大量的商转公需求。

但不少购房者感慨，当年申请商贷时放款很快，轮到办理商转公、结清旧贷时，流程阻力明显更大。

而多位银行内部人士也向记者表示，在当前资产相对稀缺的背景下，住房按揭贷款仍是银行的重要资产之一。商转公对银行来说意味着存量优质资产流失，因此银行办理商贷提前还款业务自然不会像放款那样积极。

根据广州相关规定，商转公贷款的额度不得高于原商业贷款余额与未来三个月归还本金的差额。对于为何需扣减未来三个月归还本金，广州12345的工作人员告诉南方财经记者，这是考虑到商转公审批流程预计耗时三个月左右。

小王向记者介绍，他2020年买房，2021年就开始关注商转公。

小王告诉记者，在办理商转公过程中，他曾就广州商转公起步较晚咨询过公积金中心工作人员，彼时工作人员回复小王称，商转公是将原本属于商业银行体系的住房贷款，转入住房公积金贷款体系。如果短时间内大量存量房贷转入，公积金资金池将面临更大的资金压力。

小王说，从准备12份申请材料，到房产评估、银行审核、系统录入，再到公积金中心审批，每一个环节都需要时间。其间他多次往返银行补充材料、询问进度。即使补足了差额，按照银行预估，整个流程最快也要一个多月，而截至采访时，小王的商转公申请仍未办结。

“我买房都没这么麻烦。”他说。

商转公过程中出现的资金缺口问题，并非广州独有的现象。在深圳、武汉等已实施商转公政策的城市，在贷款额度不足以覆盖剩余贷款余额的情况下，申请人仍需先补足差额。对于市民关注的补差额问题，当地住房公积金管理部门均表示，申请人需要先补足差额以保证公积金贷款的安全。

有专家指出，公共政策的一大特点就是涉及面广、面对的群体利益诉求多元，这就要求公共政策能够尽可能地反映民意。涉及群众切身利益的公共政策，在制定和执行过程中应充分听取各方意见、回应社会诉求，并根据实际反馈及时完善调整，才能提升政策的科学性、合理性和可执行性。

政策释放了积极信号，但市场现状、公积金体系的风控底线、银行端的资产诉求、冗长的审批流程等多重因素叠加，让商转公新政的落地陷入困境，购房者卡在红利兑现的“最后一公里”。

对于购房者而言，真正期待的并非只是政策“开闸”，而是在风险可控的前提下，转贷政策能真正落地兑现。