【媒体说】走进金隅智造工场：产业园REITs基本面修复进行时

来源：市场资讯

（来源：上交所债券）

7月21日，华夏金隅智造工场REIT（508092）发布了2026年第二季度报告。报告期内，基金底层资产项目出租率同比增长7.33%，还原直线法影响后的项目公司当期营业收入同比增长4.57%。基金层面，项目2026年上半年累计实现可供分配金额约3708万元，对应报告期末市值的年化现金流分派率为5.97%。

业绩披露次日，华夏金隅智造工场REIT在二级市场迎来了近两个月的最大单日涨幅（2.06%）。

近日，21世纪经济报道记者实地走访位于北京市海淀区的金隅智造工场园区，并参加了华夏金隅智造工场REIT第二季度业绩说明会。从行业维度来看，沪市产业园区REITs在当前市场环境中，展现出了穿越周期的稳健运营表现，以优质项目为底层资产的产业园REITs产品依然受到投资者青睐。

截至发稿，上交所已上市产业园区REITs15只，底层资产广泛布局于国家级新区、经开区、高新区、自由贸易试验区等核心区域，年化现金流分派率大多处于5%至7%区间，在产权类REITs中具备优势。

近三季出租率站稳90%

走进金隅智造工场，很容易感受到其浓厚的“厂房基因”。亮橙色的钢桁架连廊衔接起深灰色的建筑主体，树木在工业质感的外立面周边自然生长。“新”与“旧”在这片复合型产业空间中不断对话，描绘出具有代表性的北京城市更新生态。

从前，这里是金隅天坛家具的生产基地，2018年转型升级后，则成为了以“大信息及智能制造”为主题的创新型科技产业园区。被保留下的原生建筑拥有高挑高、高荷载、无地下空间的结构属性，为具有小试、中试、检验检测以及小规模转产等需求的“硬科技”企业提供了产业空间。

2025年以来，证券化的实践进一步为园区发展注入了资本动能。当年2月26日，以金隅智造工场产权一期项目为底层资产的华夏金隅智造工场REIT在上交所正式挂牌上市，成为国内首单城市更新产业园公募REITs，项目发行总规模11.356亿元。

最新披露的2026年第二季度报告显示，华夏金隅智造工场REIT资产项目的运营韧性正持续凸显。

截至2026年第二季度末，金隅项目出租率已稳步攀升至92.07%，在去年年末90.27%、今年第一季度91.72%的基础上进一步实现提升，且较底层资产项目发行评估时点的90.26%出租率上升约1.81个百分点。

在行业普遍“以价换量”的背景下，金隅项目租金端同步呈现出企稳修复信号：2026年第一季度项目租金为4.65元/㎡/天，同比、环比分别下降10.06%、1.9%；第二季度租金则回升至4.68元/㎡/天，同比降幅收窄至5.65%，环比止跌转涨0.65%。同时，项目租金收缴率等运营指标也已稳步提升至较高水平。

记者在业绩说明会上获悉，截至2026年6月30日，项目公司已全部完成智能制造及工业研发板块上半年到期租户以及产业配套板块年内到期租户的续约工作，续约面积超7,000平方米。同期，金隅智造工场项目空置面积仅余约5,000平方米，空置比例为6.08%，项目储备优质意向客户面积则达到了10,000平方米。

在多重向好指标支撑下，华夏金隅智造工场REIT第二季度实现营业收入2,724.60万元，EBITDA达1,985.87万元，年内累计实现可供分配金额3,707.62万元，对应期末市值年化现金流分派率达5.97%。

华夏金隅智造工场REIT如何实现平稳运营？在业绩说明会上，华夏基金相关产品负责人张玮指出了三方面原因：

首先是原始权益人层面的坚实支撑。据了解，华夏金隅智造工场REIT原始权益人北京金隅集团由北京市国资委全资控股，是北京市唯一A+H股整体上市的国资平台，原始权益人资源充足，对金隅智造工场项目这一北京市城市更新标杆项目提供了稳定的支持。

其次是底层资产项目突出的区位与产业优势。金隅项目位于北京市海淀区东升板块，地处科技创新核心承载区，租户以硬科技企业为主，其中科技推广和应用服务业企业占比达76.89%，同时也聚集了超过10%的研究和试验发展、科学研究和技术服务业、软件和信息技术服务业等相关企业。

此外同样重要的还有运营管理团队的持续深耕。据张玮介绍，2026年上半年，园区通过开展一系列高规格交流活动与社群服务，为客户搭建了技术展示、资本对接与落地转化的平台，在助力产业发展的同时，也提升了入驻企业的归属感。

二级市场走势回稳

二级市场方面，华夏金隅智造工场REIT发行上市以后，相较于发行价，其二级市场涨幅长期保持在40%以上。

尽管今年5月至6月，产品二级市场价格有所回落，不过谈及相关原因，张玮在业绩说明会上表示，前期调整主要是受到市场整体估值回归、产业园REITs板块交投情绪降温以及少量投资机构短期交易策略的影响。

“基金底层资产项目经营基本面整体稳健，未出现任何负面变化，当前产品二级市场走势已逐步企稳。伴随市场情绪修复、行业政策优化及项目经营业绩披露落地，产品后续预计拥有一定利于估值修复的基本面支撑。”张玮称，“经过近期二级市场价格的调整，基金市值分派率水平已经超过6%，在基本面预期稳健的基础上，或已具备一定的配置价值。”

在多家券商机构看来，产业园REITs项目第二季度报告披露的经营数据，也已经呈现出基本面的修复特征。

中泰证券在近期研报中指出，第二季度产业园REITs租金单价虽有所下降，但板块出租率环比小幅提升0.9个百分点，背后释放出两大积极信号。

一是部分项目出租率持续修复、基本面稳步改善。其中，建信中关村REIT、中金亦庄产业园REIT、中金湖北科创光谷REIT改善幅度突出，出租率分别由78.01%、84.53%、72.27%提升至80.23%、87.74%、80.54%。

二是优质项目经营韧性较强、运营稳定性突出。全市场20只产业园REITs中，包括华夏金隅智造工场REIT在内的7只产品底层项目连续三个季度出租率稳定在85%以上，核心资产基本面扎实。

中金公司研究部分析师裴佳敏同样认为，近期产业园类公募REITs二级市场持续走低与基本面逐步趋稳的走势有所背离，更多是由资金面和情绪主导。在估值回调背景下，建议投资者逢低精选出租率持续修复、租约结构确定性较高的产业园REITs。

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