彻底完！澳洲房价持续跌，房产已经走到尽头！千万不要投资墨尔本！？

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澳洲房价持续下跌 30年房地产繁荣走到尽头？

受连续加息和政府削减房地产投资税务优惠影响，澳大利亚房价持续下跌，引发市场关注：延续约30年的房地产繁荣，是否正走向终点？

《海峡时报》报道，过去30年，悉尼房价累计上涨超过730%，房屋中位价从21万5000澳元升至约180万澳元，相当于家庭收入中位数的13倍以上。高移民、低利率和住房供应不足，长期推高澳洲房价。

不过，房地产研究机构Cotality数据显示，悉尼和墨尔本房价自今年初以来均下跌4.5%，房屋拍卖成交率也降至冠病疫情初期以来最低。

市场原已因今年三次加息而降温，联邦政府5月宣布收紧房地产投资税务优惠后，跌势进一步加快。政府计划把负扣税优惠限制在新建住宅，并从2027年7月起取消资本利得税50%的折扣，促使投资者减少入场。

金融服务公司AMP首席经济师奥利弗认为，过去推动房价上涨的双收入家庭增加、信贷放宽和长期降息等有利因素正在减弱。全国房价本轮可能累计下跌7%，悉尼和墨尔本跌幅或高达11%。

不过，分析人士认为，澳洲不太可能出现全面的房市崩盘。高移民、住房长期短缺及低失业率仍将支撑房价，当前跌势也主要源于高利率和税制变化，而非屋主被迫抛售。

不过，即使房价回落，住房负担能力改善可能有限。悉尼平均房价仍达173万澳元，许多年轻人依旧难以购房。

租金也持续上涨。悉尼房价过去三个月下跌3%，但每周租金中位数同期上涨1.5%至841澳元。全国住宅空置率仅1.6%，住房短缺继续推高租金。

部分分析人士警告，税务优惠减少可能使投资者要求更高回报，或减少参与房地产开发，进一步推高租金。

房地产分析师克里斯托弗预计，澳洲房屋租金回报率可能在未来两三年从目前约3.8%升至接近全球平均的5.5%，调整将通过房价下跌和租金上涨共同完成。

澳洲政府称，改革房地产税制是为缓解代际不平等，让被高房价排除在市场外的年轻人有更多购房机会。最新民调显示，61%的澳洲人支持降低房价，10%反对。

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维州区域房市逆势走强，墨尔本以外城区成投资避风港

维州房市正在出现明显分化。墨尔本市场承压之际，Ballarat、Bendigo、Morwell、Mildura等区域城镇反而成为买家和投资者重新关注的对象。最新房价数据显示，维州过去一年表现最好的100个独立屋城区中，有94个位于墨尔本以外。

PropTrack数据显示，Latrobe-Gippsland地区的Morwell过去一年房屋中位价上涨32%，达到45.5万澳元，位居全州涨幅榜首。Red Cliffs和Merbein紧随其后，涨幅均为25%。Ballarat及周边共有25个城区进入维州前100名，Bendigo地区也有20个城区上榜。

在负扣税和资本利得税改革影响下，部分投资者正在重新评估区域市场。澳洲房地产投资专业人士协会主席Cate Bakos表示，Ballarat的咨询量已经上升，原因是当地房价仍相对可负担，租金收益率也更有吸引力。

澳洲房地产投资委员会主席Ben Kingsley认为，在房价较低的区域，即使投资者不能继续利用负扣税购买现有住宅，持有成本仍可能比大城市更可控。若新建住宅能获得税务优惠和租金溢价，Ballarat这类城市可能迎来新一轮增长。

区域市场的优势不仅是价格。Metricon等建筑商正把部分区域城市视为预制住宅中心，Oasis集团也已在Ballarat使用3D打印技术建房。在建筑劳动力短缺和建房成本高企的背景下，这些地区可能成为住房供应创新的试验场。

不过，区域市场并非没有风险。RBA未来利率路径、就业稳定性、人口流入和基础设施承载能力，都会影响这些城市能否继续跑赢墨尔本。PropTrack经济学家Megan Lieu认为，区域地区的负担能力优势明显，但本轮调整最终深度仍取决于利率和整体经济环境。

维州房价年度涨幅较高城区包括：Morwell中位价454,674澳元，年涨32%；Red Cliffs为501,699澳元，年涨25%；Merbein为445,414澳元，年涨25%；Churchill为435,362澳元，年涨24%；California Gully为570,841澳元，年涨24%。

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悉尼租金季度涨幅惊人，部分城区每周多付150澳元

悉尼租赁市场压力继续加重。PropTrack最新数据显示，截至5月的季度，部分城区租金短短三个月上涨超过10%，一些房屋租金每周涨幅超过150澳元。

西部城区Mays Hill和Ermington的房屋周租金中位数上涨约100澳元；North Ryde、East Ryde、Redfern和North Strathfield也出现类似涨幅。Davidson、East Killara、Mulgoa、Birchgrove和Abbotsford等高价城区涨幅更高，每周增加超过150澳元。

公寓市场同样紧张。Mount Pritchard、Forestville和Millers Point的公寓周租金涨幅介乎75至150澳元。

全市层面，截至6月季度，悉尼房屋租金上涨6.3%，每周约增加50澳元，中位数升至850澳元；公寓租金同期上涨4%，每周增加约30澳元。

REA Group经济分析师Luc Redman表示，预算税务改革的全部影响尚未显现，若投资者需求下降，新出租房源增长可能放慢。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee也认为，限制投资者购买现有房屋虽然有助于买家可负担性，但可能让租户承受更高租金。

新州租户联盟首席执行官Leo Patterson Ross则认为，租金上涨不能完全归因于税改，更根本的问题是租金监管不足和空置率偏低。

Finder调查显示，6月有47%的澳洲租户表示难以支付租金，62%担心利率上升会继续推高租金，31%称过去6个月租金已经上涨。

对许多租户而言，市场几乎没有议价空间。租金上涨速度快于工资和通胀时，搬家、看病、牙科护理和日常开销都可能被迫让位给房租。

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墨尔本香格里拉酒店烂尾四年，开发商拟改建393套公寓

墨尔本CBD北端一座原本规划为Shangri-La五星级酒店的高楼，可能不再迎接酒店客人，而是改建成住宅。开发商Setia (Melbourne) Development Company已向政府申请规划许可，拟将这座空置酒店塔楼改造为393套公寓。

这座酒店位于308 Exhibition Street，靠近Carlton Gardens，原定2024年开业，后推迟至2026年。但规划中的500间客房至今仍是混凝土空壳，没有基本装修和固定设施。过去4年，项目几乎没有进展。

该酒店是价值6亿澳元的双塔项目一部分。旁边59层住宅塔楼Sapphire by the Gardens已经完成，两栋塔楼在46层由拱形天桥连接。亿万富豪Adrian Portelli拥有Sapphire by the Gardens内价值3900万澳元的顶层公寓。

Setia最新财报显示，公司该财年亏损1440万澳元，并仍在评估酒店塔楼完工策略。此前该酒店曾以约5亿澳元挂牌出售，但未能成交。酒店原规划包括2500人宴会厅、活动空间、健身俱乐部、水疗中心、餐厅和酒吧。

《The Age》此前报道称，新冠疫情前酒店内部装修预算约6000万澳元，后来因通胀、材料和劳动力成本上涨，估算升至8000万澳元。完成装修后，整体成本可能达到5.8亿澳元。

旅游业人士认为，若Shangri-La放弃墨尔本项目，会令人失望。过去6年墨尔本新增6500间酒店客房，但入住率仍强劲，市场仍有豪华酒店需求。

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