黄文仔频繁现身沙溪村 星河湾能否拿下广州番禺最大旧改

观点网 8月1日，网传于2026年7月31日截止的广州番禺沙溪旧改实施方案表决节点已过，但市场并未如愿等来结果，反而收到了“澄清信息”。

据市场公开资料，2023年沙溪村获官方同意，将原方案的批复截止日期与签约时间延长至2024年7月31日；而到了2024年7月29日，广州城更工作领导小组又发布了实施方案延期通知，规定时限届满时，将自动续期三年。

这也就意味着，沙溪旧改实施方案政策规定的到期时间不是早期网传的2026年7月31日，而是2027年7月31日。

尽管距离旧改实施方案的最终表决节点还有一年时间，但星河湾入股沙溪旧改的态度已十分坚决。如今，从番禺沙溪牌坊走进村里的两旁主干道已经插满印有“星河湾集团”字样的彩色旗子，有些房屋两侧更是贴有红底黄字的巨型宣传海报，包括董事长黄文仔近期也是频繁现身沙溪村。

一边是珠江沿岸巨大更新红利，一边是80%表决这道绕不开的民意门槛，当398亿元旧改走到命运十字路口时，村民的表决就已经不是简单的“同意或反对”，而是在原有合作改造红利与模式推倒重来之间做权衡。

而星河湾在等的，就是这80%的最终表决。

六年纠葛

回望开发商与村民之间六年漫长的拉扯与磨合，与其说这是一场零和博弈，不如说双方都在求索着一条共赢的出路。

番禺沙溪旧改是广州投资规模最大的城中村改造项目之一，总投资约398亿元，改造面积约169公顷，北临珠江后航道、南临三枝香水道，拥有成片滨江岸线，东侧更是紧挨着星河湾半岛，纸面价值高。

然而，纸面禀赋再亮眼，板块现实价值最终还是取决于旧改能否顺利落地。

可矛盾的点就在于大家对“好日子”的理解，开发商瞄准的是片区发展所带来的红利，舒适住宅、大型商业、优质学校等等；而对于村民而言，眼下有自己的宅基地，每年有稳定租金和分红到账，还能“一代传一代”，虽不求大富大贵，但衣食有保障，已是最好的生活。

也正因如此，这场看似“迫在眉睫”的旧改，硬生生地拖了一年又一年。

2019年7月，经沙溪村股民表决，升龙与方圆联合体正式被选定为沙溪村旧改合作企业，当天便与村集体签订旧改合作协议，拿下沙溪旧改合作主体资格。同年8月，成立了旧改实施主体公司--广州升龙方圆置业有限公司。

2020年7月末，沙溪旧改实施方案获番禺区政府批复。根据要求，实施方案需在批复后3年内获得80%以上权属人表决通过才能生效实施。可由于签约率始终未达标，2023年7月表决期限被延期至2024年7月31日。

在被延期的这一年里，行业也随之进入调整期，方圆地产与升龙集团相继爆雷，让原本就犹豫徘徊的同意率直接止步不前，村民最大的顾虑是“房企没钱，回迁无望”。

而村民的顾虑，直接体现在了星河湾入股申请的回复函中。

2024年7月，为推进项目，原实施主体升龙方圆置业公司正式发函，意向引入星河湾集团合作，后者将提供资金保障并统筹项目推进。

不过，搁置了一年多后，2026年4月15，星河湾才正式提交入股申请，明确股权调整方案，但该事项尚待沙溪村股份合作经济社组织股东表决。

在回复函中，沙溪村并没有直接批准入股，而是设置前置条件：要求星河湾先对拖欠租金（包括集体物业租金、村民房屋租金）、项目资金保障、项目开发保障、企业优化让利、股权转让等事宜制定可行的解决方案。

而此时，星河湾已经取得项目公司90%股权，全面负责项目开发建设，并全过程提供星河湾品牌，剩余10%股权仍由升龙与方圆共同持有。

星河湾的速度确实很快，4月20日，星河湾已将原项目公司拖欠租金合计6164.77万元全额办理公证提存存入公证处监管账户；同时，原方案18个月的临迁费，拉长至30个月，一次性发放，外加上1.3万元/人的生活补助费。

但企业亦设置了兑付条件：待沙溪村完成入股事项民主表决通过后3个工作日内，由公证处将监管资金拨付至村集体及村民个人账户。

可截至目前为止，星河湾入股事项并未单独组织开展该项民主表决，或许企业要等的就是80%的村民点头签字。

最后24小时

据网传消息，目前村民意向同意率已超八成，部分统计显示已冲上九成，但最终结果需等待最终表决结束后的官方统计为准。

尽管表决结果还没出来，但村里的旧改工作已经如火如荼地进行中。6月30日，广州番禺沙溪村旧改项目发布清租公告，要求沙溪村集体物业承租商户于2026年7月10日前完成全部搬迁及清场工作。

而为了推进村民意向同意率，今年4月初，番禺沙溪村委曾发布视频表示，《广州市番禺区洛浦街沙溪村更新改造实施方案》批后表决将于2026年7月31日到期，如到期前该村实施方案表决不通过，将引发一系列法律、经济等问题。

具体来看视频中提到的重点，一是实施方案到期失效，企业有权起诉村集体，主张退还5亿元履约保证金，同时要求赔偿前期投入、违约金等损失；二是企业可向法院申请财产保全，冻结村集体对公账户；三是诉讼期长，且期间村务资金运转受限，等等。

简单来说，就是旧改实施方案不通过，存在集体资产受损风险，届时股东分红会下降，极端情况年度分红暂停发放。除此之外，村里老人补助、医保补贴等村民福利，也会受影响。

事实上，村民要面临的还有旧改奖励模式的推倒重建，原旧改整套补偿权益全部作废，但城市更新的步伐不会停歇，项目有可能会转向做地模式，即政府征收净地出让。

按照原来的补偿方案，村民宅基地最高可以拿到证载用地3.25倍回迁，没有280平方米上限，村集体还能拿到8.5万平方米的商业物业。

如果切换为做地模式，原有80%表决整套方案的生效门槛不再适用；完成三分之二的改造意愿征询即可启动项目前期工作。参考白云萧岗案例，该模式住宅安置普遍设置280平方米上限，超出部分不再按原比例复建，改为货币补偿。

正如上文所提到的，房企的财力是村民最大的顾虑。在众多关于“沙溪旧改”的视频下或文章下，村民反复提到黄埔萝峰村，声称星河湾已拖欠长达两年的临迁费。

据了解，黄埔萝峰村的实施主体是广州市裕峰置业有限公司，村经联社持股51%，星河湾 集团合计持股25%，总用地约79公顷，模式为“全面改造+村集体自主合作改造”，规划了39栋回迁房及36栋商品房。

关于临迁费拖欠问题，2025年6月，萝峰社区曾回应称，其已持续与星河湾集团进行沟通，但企业反馈，原预缴临迁费已将近付清，加上本项目融资商品房销售不理想，集团正通过多个渠道筹集资金，首要保证在建回迁房建设交付，如有盈余将安排临迁费发放。

而早在2024年6月，萝峰社区已进行了7225套回迁房摇珠分配；近两年，当地村民亦在陆续回迁，今年4月底，复建十二地块的萝峰桂荔花园1-4栋已正式交付，5-7栋也将于7月30日收楼。

至于融资商品房销售情况，该项目名为星河湾半山，2022 年底首期入市定位高端改善，主推130-147平方米三房，开盘均价4.5万-4.9万元/平方米，但首开一年网签仅百来套，去化不足三成。

近两年，该项目持续调价促销售，目前在售均价2.4万元/平方米，阳光家缘平台显示，项目网签已售712套，整去化约七成。

回到星河湾集团本身，沙溪旧改申报材料显示，集团总资产736.13亿元，货币资金40.84亿元，无公开债券违约。

不过，看着账上有钱，但实则大部分“看得见拿不动”，若集团同时承压萝峰、沙溪两大旧改的持续资本开支，项目最终能否跑通资金闭环，很大程度还是要看后续商品房销售情况。

如今，星河湾在等待，而村民仍在观望。

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