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这个礼拜的推文感觉是和“2万房地价差”杠上了啊。刚写完华丰，又来了个市北“小望天际”鸣奥府。为什么明明像是在蹭奥体的热度，但却叫它“小望天际”呢？放一张它电梯里的营销，一切尽在不言中咯。

鸣奥府是滨江去年11月拿地，楼面价22355，目前首开放风是4万1，房地价差大概是1万9。

感觉阿江在南岸也蛮头大的。一边是鸣奥府放风价从4万6降到4万1之后，立刻取得了首开许愿10分钟破百组的佳绩。一边是观序小心翼翼的定了个3万9，结果还是首开乏力，赶紧请各路大小V造势

市北在发喜报，浦沿在紧急挽尊，这落差也是没谁了。

没想到市北和浦沿现在能差出这么多?不好意思扯远了。反正观序之前已经聊过了，回归鸣奥府的主题。

那鸣奥府能有远超浦沿兄弟楼盘的关注度，我觉得主要两个因素：

在市北相对过硬的区位+阿江对市北的统治力

其实仔细看的话，鸣奥府的地段其实可以。虽然还是逃不出市北中的轻混风，但胜在配套比较全面。

它往西过了信息港六期就是五七直河，河对面就是市北西了，直线也就100多米么。说他是市北中在售的，离市北西最新的新房好像也没什么毛病。

同样这个角度也可以看到西面7/15号线双地铁的明星路站，从鸣奥府走过去大概是700米的样子。它应该是市北中这批新房里，离地铁站最近的。另外息港小学+信息港初中也不远，当然市北的卖点并不是学区。

它往北到世纪城的直线距离是1公里出头。这个角度能看到在建的市北天街（走过去大概800米），以及高层4万6的松川境，高层5万3的晓澜玉华，高层7万3的天珺。

这么一路的价格下来，哪怕当不了“小望天际”，那高低也算个“小奥映鸣翠”？四舍五入也是鸣奥呀。

所以现在鸣奥府周边呈现出一种比较矛盾的观感。

站在样板房往东南面看，近处是迪子的4S店、运动馆和潮语臻境府这些，远点能看到市北东的居住区。等以后南面规划的宅地和东南面规划的公园都造起来，居住氛围应该会好上少。

但往西北面看，又是市北西在造的各种总部大楼，妥妥延续了奥体、世纪城的高大上。感觉好像除了在五七直河东面，和市北西的差距也没那么大。

讲道理割裂是真的有点割裂，但的确也是南岸这边4字头里离核心区最近的。

如果按4万1的价格来算，鸣奥府算是有性价比的。毕竟去年北面的兄弟盘4万6，离地铁站还更远；南面的兄弟楼盘么4万2，更是地铁站、天街都有的走走了。

所以它的地段放在市北是有可吹之处的。而且阿江的定价策略还是比较务实的，明显没有上一位嘉宾那么飘了。

另外，阿江现在俨然已经是“市北王”了，市北这几个新地什么时候推盘，卖多少钱基本都由它说了算。

你看鸣奥府就是等到锦上观澜进入清盘周期了，才不急不慢的端上来。虽然两个盘直线也有2公里多，一个是紧临奥体、世纪城，主打改善；一个是市北东居住区，总价门槛更低；完全是两种取向，但阿江还是稳稳的避开了同室操戈。

后面的市北，在雷迪森商改住被辟谣后，已知的还是三块地。一块是滨江绿城联手拿的锦澜玉华，千万级和鸣奥府也不重叠。一块是明星路西面的工改住，大概率是晓澜玉华3.0，或者被哪个国企拿了，反正正经市北西都不便宜。

最后就是北干西的锦上风荷湾，5月底出让的，如果阿江想控制下节奏，那可能要年底才会出来。当然这块地楼面价就要28419了，也按两万的房地价差卖，入门户型和鸣奥府也会有个近百万的价差。

所以在市北这边，阿江就比较游刃有余了，不会像在浦沿那样，本来以为开的已经足够低了，结果边上两个对手也跟着降。好家伙成了为他人作嫁衣裳，有苦说不出。

产品力这块，我感觉争议比较大的应该就是鸣奥府部分2t3的设置了。好消息是有了126方，把总价门槛降到了500万级，坏消息是和锦上观澜2t2的139方一比，感觉少了个电梯厅吃亏了，以及老生常谈的高低配。

算了，还是先从大门开始锐评下阿江这个1万9的房地价差做成什么样吧。

大门是阿江的保留节目，门头还做了水景。真舍得花钱，就登味有点重。

进去么按销售员的说法是望天际同脉设计，我直白的理解就是下沉式庭院的水景+大面落地窗的会客厅。反正阿江这套东西总感觉蛮像的，但人家项目多随便就能给你往个顶豪上靠，一说一个不吱声。

进小区通道的观感很不错，唯一遗憾就是可能因为小区户数不多，所以就没设置两部电梯或者扶梯。

另外鸣奥府的下沉式庭院空间不是很大，主要配置就是这个恒温泳池。

以及这个放在市北极为稀罕的，下沉式篮球场。我实际走下去看了下，层高还是挺高的，即便改成羽毛球场也不至于一拍高远就触顶了，不错。

那么问题又来了，鸣奥府的会所中规中矩，那架空层怎么样呢。

这个看起来倒是OK的，反正从广告上看，8幢高层下面都是有主题架空层的，健身房、私宴厅、书吧、童玩都会有。

现场应该展示了四幢，让我印象比较深的就是童玩空间，几乎是整整一幢的架空层，7个主题，男孩女孩通吃了属于。这么大要放到下沉式庭院去好像是有点，太砸钱了?

说实话目前童玩区基本是新房的标配，但是像阿江这样做的这么大的的确不多，这个其实也是蛮考验后期物业的水平。

另外童玩区还配备了极为先进的童厕。阿江的东西外面看都蛮像的，但细节还是有升级的。毕竟小孩子是真憋不住的啊。

另外园林、入户这些，就都是阿江的风格，好认的。室内、室外的双泳池，齐活了。

户型方面，除了最大的172方是2t2，就是和之前锐评过的南面的兄弟盘一样是2t3了。感觉还是有点低估了市北的热度，怕做2t2户型太大导致起步门槛太高?不过和去年的比，鸣奥府户型更合理，装修也有升级。

比如它139的南厅户型，连廊没有直接对着电梯厅，会有个转角，也算是增加了私密性。

几个户型也是跟上时代，把封闭式阳台做满。虽然和合作伙伴兴耀比，阿江在提升得房率上不激进，但鸣奥府基本也能到90%左右了。

最后就是装修上的一些提升，比如厨房用上了方太最近主推的三眼灶和博世的嵌入式冰箱；过道的墙面给了大量的软包；客餐地面都是大理石。

唯一想吐槽的就是主卧这套“土味衣柜”，好几个盘都看到过，天知道阿江到底采购了多少。

其实我们一般是不怎么在精装修这块展开的，但这不正好赶上这周“2万元房地价差”的主题，起码阿江是一个很好的标杆了。

最后就是高低配。高层的活动范围会稍微小一点，感觉小区里大概就是板上+下沉式庭院。不过这样换来的是南面房子低楼层非常开阔的视野。在沙盘研究了下，因为叠墅在板下，所以高层可能到个5楼左右前面就没遮挡了，各有利弊吧。

去年南面的兄弟盘我们是吐槽过的，而到鸣奥府应该算加量不加价了。

按4万1的价格来看，已经比去年南、北面的兄弟盘都要便宜了，并且还是能够步行到地铁站和天街的地段；以及带下沉式庭院、封闭式阳台高得房率的产品；综合实力总归是在线的。

所以我们说，鸣奥府这个4万1贵不贵可能还有争议（毕竟会有人觉得地价低房价就要低），需要等市场的反馈。但性价比方面，的确比之前的盘要更高了。

不过还好么现在阿江已经完成了对市北新房的“统筹”，后续相对应该会更加可控一点了。从限价时代就一直深耕市北的阿江，终于也是当上北王”咯。

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