法院单独拍卖房屋或土地导致房地分离,该如何救济？

编者按

土地作为具有较高价值的资产，往往是申请执行人的重点关注对象。但在执行程序处置土地的过程中往往涉及土地规划、土地上的建筑物、税款等诸多现实问题，使得具体拍卖、变卖、以物抵债的情况十分复杂。本期，我们便归纳总结相关法律问题，便于读者进一步了解涉土地执行中的相关问题。

法院单独拍卖房屋或土地导致房地分离, 该如何救济？

我国实行“房地一体”原则，建设用地使用权转让时，地上建筑物应一并处分。司法实践中，若执行法院单独拍卖房屋或土地，导致房地分离，该拍卖行为效力如何认定？当事人又该通过何种途径救济？本文结合最高人民法院典型案例，明确裁判规则与救济路径。

裁判要旨

依据《中华人民共和国民法典》第三百五十六条（原《物权法》第一百四十六条）规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。执行法院在拍卖土地使用权时，未将地上建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律强制性规定，该拍卖行为应认定为无效，当事人可依法申请撤销拍卖裁定及拍卖行为。

案件背景

1. 某买卖合同纠纷执行案件中，法院查封了被执行人名下一宗划拨土地使用权，并委托拍卖机构单独拍卖该土地，买受人竞得后，法院作出裁定确认土地使用权归买受人所有。

2. 被执行人提出执行异议，主张案涉土地为划拨用地，且未与地上建筑物一并拍卖，请求撤销拍卖裁定及拍卖行为。

3. 执行法院经审查，裁定撤销原拍卖裁定及拍卖行为；买受人不服，向最高人民法院申请复议。

4. 最高人民法院驳回买受人复议申请，维持原裁定，认定单独拍卖土地导致房地分离的行为违反法律规定，拍卖无效。

核心裁判逻辑

1. 严格遵循“房地一体”原则：建设用地使用权与地上建筑物具有不可分割性，强制拍卖作为物权变动的特殊方式，必须严格适用该原则，单独处分土地或房屋，会导致物权归属混乱，违反法律强制性规定。

2. 拍卖行为无效的法定认定：执行法院未一并处分房地，属于执行行为违反法律规定，当事人有权提出异议，法院应依法撤销拍卖裁定及拍卖行为，确认拍卖无效。

3. 买受人的救济途径：若买受人因无效拍卖遭受损失，可通过另行起诉等法律途径，向相关责任方主张赔偿，而非维持无效的拍卖行为。

实务操作要点总结

（一）当事人的具体救济步骤

1. 提出执行异议：被执行人、利害关系人发现法院单独拍卖导致房地分离的，可向执行法院提交书面异议，请求撤销拍卖裁定、确认拍卖无效，需提交拍卖裁定、权属证明等证据。

2. 申请复议：对执行法院的异议裁定不服的，可在裁定送达之日起十日内，向上一级人民法院申请复议。

3. 主张损失赔偿：买受人因无效拍卖遭受损失的，可另行向法院起诉，要求相关责任方承担赔偿责任。

（二）实务核心注意事项

1. 划拨土地的特殊要求：以划拨方式取得的土地使用权，转让时需报有批准权的人民政府审批，未经批准的，转让合同无效；司法拍卖中单独拍卖划拨土地，即便未涉及房地分离，也可能因未经审批导致拍卖无效。

2. 房地分离的后续处置风险：若当事人仅取得房屋所有权或土地使用权，未一并取得对应权利，再次转让该不动产的行为，因违反“房地一体”原则，会被认定为无效。

3. 竞买人的风险防范：参与司法拍卖时，应仔细核查拍卖标的是否遵循“房地一体”原则，若发现单独拍卖房屋或土地的情形，可拒绝参与竞拍，避免后续权益受损。

4. 执行法院的规范义务：执行法院拍卖不动产时，必须一并处分土地使用权及地上建筑物，不得单独处置，否则将承担执行行为违法的法律后果。

补充提示：我国并非判例法国家，本文所引判例不属于指导性案例，对同类案件无强制约束力。司法实践中个案细节存在差异，不可直接照搬裁判观点，仅供实务参考。

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》

第三百五十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条 下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第四十条第一款 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

3. 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2020〕17号）

第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

4. 《中华人民共和国民事诉讼法》（2023修正）

第二百三十二条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

案例1：未一并处置房地，拍卖行为无效

裁判要点：执行法院拍卖土地使用权时，未将地上建筑物一并处分，造成房地分离，违反“房地一体”原则，拍卖行为无效，当事人提出异议的，法院应依法撤销该拍卖行为。

案例2：房地分离后再次转让行为无效

裁判要点：当事人仅取得房屋所有权，未取得对应土地使用权，未依法领取土地使用权证的情况下，再次转让该房屋的行为，违反法律禁止性规定，应认定为无效。

案例3：划拨土地转让未经审批，合同无效

裁判要点：以划拨方式取得的土地使用权，转让时未经有批准权的人民政府审批，即便签订转让合同，也应认定为无效；起诉前经审批办理出让手续的，方可认定合同有效。

本文作者：李舒律师

北京云亭律师事务所创始合伙人 | 资深商事律师

专业领域：商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

本期责任编辑 法丽 微信号：17310145421

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作者简介

李舒律师

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