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问得最多的不是运河玖院，而是——“玖树满和到底值不值得买？什么价能买？”

这让小毒有点没想到，看来海老爷还是在通州人民心里有那么点神秘的面纱。行，今天咱们专开一篇，写在他们开盘之前，把中海这个“通州首秀”给从行业内部视角给盘一盘。

希望能为各位观众老爷拓宽思路。

一、现在实际卖的怎么样？

先说结论：这个项目热度确实高，但水分也大。

业内消息，目前成交确实不错，尤其是小户型，大户型就一般般。

为什么火？

第一，价格预期。大家都觉得中海要当“通州刺客”——用低到离谱的价格，把整个通州市场搅个天翻地覆。这个期待值拉满了。

第二，品牌滤镜。中海在通州没干过，通州人民对中海有好感——这个其实小毒是最没想到的，但仔细一想也是，这些年来，通州的开发商都是一些奇奇怪怪的（具体我就不列举了），招商到通州来就算是降维打击了，这么多年真是苦了通州人民了，确实没咋吃过品质开发商的细糠。

这里插一句：建议通州的朋友们多问问石景山的亲朋好友，让他们说说中海的项目交付怎么样。也欢迎石景山的朋友在评论区说出你的看法，帮帮通州的老铁。

话说回来，这个“爆火”，很大原因是来自于项目3月17日晚发的一个海报。

这个海报不错，项目主要想表达两点：

1.取证5天500套，下意识的让你觉得1天100套。

2.房源认筹超1:1，下意识的让你觉得开盘已经清了，想买上房你可能都得找关系了。

有没有感觉很有记忆点？看过就能记住？不得不说这其实就是中海营销专业度的一点体现。

但是有意思的是，早在一天前，3月16号，京楼头部大V发了一篇项目采访，营销负责人说“认筹已经超过了500组”。

可到3月17号晚，项目才出了一个500组认筹的海报。

众所周知，营销从来都是放大器，不可能缩小一点点，按道理如果16号就过了500组，那肯定是要写4天500套的，断没有多写1天的逻辑。

所以看到这个时间差，业内都笑了——虽然每个楼盘都会在开盘前拍脑门一个数，让不懂的客户觉得市场火热，你可以不信可没法查证，但漏出来马脚的着实不多，一下子又不专业了。

小毒尝试以下场景纯属脑补，如有雷同实在是巧合：

3月15日

> 项目PM：领导，咱们开认筹好几天了，好多业内朋友都问我卖的咋样，客户也问。过几天往外报多少合适？

> 营销总：一共多少房？实际认筹多少？

> 项目PM：一共584套，但我们就取证了476套，实际目前收了100多吧。

> 营销总：你打算啥时候发？

> 项目PM：等认筹五天的时候？发完再过四五天正好开盘。

> 营销总：那你就发五天500套。直接整个超出取证套数，这关注度一下就上去了，要不然显得不热闹，挤压效果不强。

> 项目PM：明白了。先做500套海报，开盘前再发700套或800套，造成抢房态势。

> 营销总：没错。记住，谁问都是这个数，到17号卖了500套。

> 项目PM：收到领导，17号500套，17号500套。

3月16日

> 头部大V采访：请问领导，目前卖了多少套？

> 项目PM：我们已经认筹500套了！！！

> 旁边的营销总：……大哥你是不是穿帮了？还没到17号啊。算了，说都说出去了，应该没人注意到把？

3月17日晚

> 玖树满和销售：到今天为止认筹5天500套，卖爆啦！！！！

这么看来玖树满和能买，领导中有能超越时空的高人。

二、中海的处境：利润王的“中年危机”

其实在聊这个项目值不值得买之前，得先跟通州的各位观众老爷们描述一下：中海现在到底是个什么状态？

一句话总结，中海本身没问题，只不过是在错误的时间节点踏入了错误的河流，从此以后一直在泥潭里挣扎，为了生存下来，抛弃了很多他之前重视的东西。

2021-2022年，中海在错误的时间大举扩张，全国范围内高溢价拿地。开发了一大堆滞销项目，后期被“好房子”竞品背刺秒杀。

北京的情况尤其惨：石景山大批房源滞销，丰台有些项目甚至不被大家所知道，昌平的项目也有很多停滞，纵观中海这么多盘，最顶的竟然是安澜北京一个不靠走量的豪宅（虽然叠拼也卖不出去）。

如果中海是民企，这会儿已经被抽贷抽的死去活来了。而且任何一个大企业，在大趋势面前做错决定，是很难掉头的。最好的结果是花数十年去消化之前的错误。更何况房地产这种高杠杆公司。

再看产品端，一个公司产品的崩塌，是从频繁更换产品系开始的。

因为频繁更换产品系，代表着没有标准，或者标准混乱。

看看中海的产品系演变：

最初的“藏锋系”，口碑做烂了

再起“玖序系”

萬吉玖序又没有到想象中的效果，还爆出了假网签，现在工地还是个坑。

又再起“万方安和系”

可怜的萬吉玖序，还没交房玖序系就被拍在了沙滩上。

那中海现在靠什么活着？

靠“利润王”三个字。

中海在行业内有个标签：在能保现金流的前提下，一切为提高利润服务。展开说就是两点：

1.卖得好，交付减配提高利润

2.卖不好，就降价换流速，反正现金流得回正。

全国盘子太大，用能盈利的项目去填亏损项目的窟窿。这叫“以丰补歉”，但补到最后，口碑就没了。

不要怪海老爷，海老爷也没办法，不信你设身处地的想一下，这也是没办法的办法。

三、玖树满和值不值得买？三个预算段，三种答案

说了这么多，回到正题。

只要中海给一个公道的价格，项目首开一定会卖的不错，因为拿地价摆在那，玖树满和已利于不败之地。但这并不代表所有客户都适合买这个项目，我给各位观众老爷一一分析一下。

1. 75平/89平：价格到5万左右可以考虑

这两个小户型，是玖树满和唯一有竞争力的产品。

为什么？

总价低，通州刚需上车门槛

以中海的风格，小区里最小户型，背刺风险最低（大户型才容易降价）

关键看价格：

如果开盘单价到5万左右，可以考虑。

如果高于这个价，别急，可以等等。

2. 预算450万：当个渣男，等乱战

如果你预算到了450万，开盘单价没有惊喜，一定不要买。

为什么？因为四月份整个通州的市场格局会大变。

其他项目会根据中海的开盘价，推出有竞争力的特价房。等这波特价房出来，你才算看清楚了整个通州的竞争格局。

450万在通州，放心，你接下来绝对有得挑。别被“抢房”的假象裹挟，当一个顶级渣男，游走于各项目之间套底价才能不后悔。

3. 预算600万：明确不考虑

如果你预算到了600万，一定不要买玖树满和的大户型。

为什么？因为大户型开盘一定单价贵——它是用来“抗总货值”跟集团汇报的。

以海大哥的套路，开盘买了，等着降价降到哭吧。

600万在通州老城，你值得买到更好的小区。

拿着这个钱，等一个真命天子出现。具体真命天子在哪儿，小毒现在还看不出来，但肯定不是玖树满和。

四、最后，献上一个鬼故事

这是中海近些年在通州的第一块地。

如果也是最后一块地呢？

那……可不要怪尊贵的“海老爷”在卖完房以后，不管项目口碑的死活了。

而且从内部消息看，中海短期大概率不会在通州拿地了。

如果这事儿真成真了，这意味着什么？

没有后续项目，不需要维护品牌形象，没有长期深耕的打算，卖完这批，通州跟中海没关系了。

这样的项目，你就别指望它交付多用心，后期服务多到位了，毕竟人家没动力。不知道这个鬼故事有没有让你躁动的心平静下来。中海九树满和售楼处电话：400-8188-016✔✔✔（一号通用，预约看房）
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回顾“十四五”规划，关于住房的内容出现在“完善新型城镇化战略 提升城镇化发展质量”篇章。而在《建议》中，“推动房地产高质量发展”的表述出现在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”章节，这表明我国对房地产的定位更加强调对于民生的重要作用，更加注重从百姓需求出发，建造、改造的住房将更好满足人民对高品质居住生活的向往。

房地产仍有潜力可挖。2024年，我国房地产业增加值占GDP的比重为6.3%，而一些发达国家房地产业增加值占GDP的比重为百分之十几。过去，房地产更多是通过投资实现对经济的带动作用。未来，房地产可以通过挖掘租赁、运营、服务等细分领域的潜力实现新增长。

透过《建议》，有几项重点内容值得关注：

继续完善住房供应体系。我国将形成保障和市场两个体系定位清晰、功能互补的供应格局。保障部分，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。市场部分，因城施策增加改善性住房供给。

改革完善房地产开发、融资、销售制度。过去房地产高歌猛进阶段，行业积累了不少问题亟待解决。积极构建房地产发展新模式，是促进房地产高质量发展的治本之策。在房地产开发方面，项目交付前，应该严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红；在房地产项目融资方面，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行，主办银行保障项目公司的合理融资需求；在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，做到“所见即所得”，从根本上防范交付风险。

建立“人、房、地、钱”要素联动机制。以人定房、以房定地、以房定钱，这有助于促进市场供需平衡，结构合理。以人定房不仅要关注房屋供给的数量，更要关注供给的质量。

建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。《建议》提到，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。这表明，除了关注房屋设计、材料等硬件部分，也注重对房屋的运营维护。物业服务领域前景广阔，大有可为。

建立房屋全生命周期安全管理制度。房屋全生命周期安全管理制度能够为居住安全提供有力保障，由房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度组成。