江门楼市的“7月静默”：蓬江1.02万“横”着，恩平为何跌破5300

7月27日-28日，江海区两宗商住地接连底价成交，总价1.57亿元。同一周，全市住宅新增供应为零、商住用地零挂牌——供应端在“休克”，土地市场在“托底”。

一、整体画像：新房“微跌”，二手“连降”

2026年7月，江门楼市进入了罕见的 “静默期” 。

新房方面，7月均价7715元/平，环比上月微跌0.01%。7月第1周7704元/平，环比持平；第3周7708元/平，微涨0.03%。三周波动不到10块钱——这不是“筑底”，是“冻僵”。

二手房方面，7月前两周挂牌均价6223元/平，环比下跌0.48%，同比下跌7.68%；第3周6572元/平，环比再跌0.13%。7月二手房价连续三周阴跌。

新房约7715元，二手房约6223-6572元——一二手倒挂超过1100-1500元/㎡。 中指研究院数据显示，7月6日-12日当周成交均价8885元/㎡，成交面积3.38万㎡；7月13日-19日当周成交均价8623元/㎡，成交面积3.72万㎡。

新房价格“冻”在7700，成交均价在8600-8900之间跳动——说明高价盘在拉均价，刚需盘才是真实的市场温度。

二、七区县“三级分裂”：10211 vs 5311

根据房天下7月数据，江门各区县新房价格呈现三级分裂格局：

第一梯队（1万+）：蓬江区

· 蓬江区：10211元/㎡（环比-0.38%，全市唯一万元区）

第二梯队（8,700-9,300）：新会区、江海区

· 新会区：9286元/㎡（+0.21%）

· 江海区：8740元/㎡（+0.13%）

第三梯队（5,300-6,800）：台山、鹤山、恩平

· 台山市：6770元/㎡（+0.34%，涨幅最大）

· 鹤山市：6463元/㎡（持平）

· 恩平市：5311元/㎡（+0.04%，全市最低）

最高价蓬江（10211元）与最低价恩平（5311元）之间，相差近一倍。

二手房的分化更为剧烈。7月前两周各区县二手房均价：江海区6235元/㎡、蓬江区6131元/㎡、新会区5705元/㎡、恩平5257元/㎡、鹤山4876元/㎡、开平4784元/㎡、台山4554元/㎡。第3周数据略有变动，蓬江回升至6287元/㎡，新会5912元/㎡，江海6278元/㎡。

蓬江区：全市唯一的“万元户”，关注度“一骑绝尘”

蓬江新房10211元/㎡领跑全市，环比下跌0.38%——价格最高，跌得也最狠。二手房约6131-6287元/㎡——一二手倒挂近4000元。

但蓬江真正的统治力在关注度。7月前两周搜索占比54.18%；第3周53.80%。超过一半的购房者只盯着蓬江看——这是典型的 “注意力垄断” 。

区域内东湖花园二手房10190元/㎡、骏景湾豪庭8706元/㎡、五邑碧桂园别墅29699元/㎡。同一个蓬江，从6000到2.97万，价差近5倍。

新会区：9,286的“千年老二”，二手跌得最惨

新会新房9286元/㎡，环比上涨0.21%。枢纽新城商圈新房高达10200元/㎡、圭峰山片区9634元/㎡。

但新会二手房仅5705-5912元/㎡——一二手倒挂超3300元。新会碧桂园一二三期二手房6351元/㎡，同比暴跌13.2%。人民路5号小区二手房更是低至2590元/㎡。同一个新会，从2500到1.02万，价差超4倍。

江海区：8,740的“价格第三”，二手房反超蓬江

江海新房8740元/㎡。外海板块新房从3月到6月连续四个月锁定在9396元/㎡。但江海外海7月二手房仅6906元/㎡，同比下跌6.74%，最近一年11个月在跌。

值得注意的是，江海区二手房均价6235-6278元/㎡，已反超蓬江的6131-6287元/㎡。新房蓬江最贵，二手江海最贵——说明江海的二手房市场比蓬江更活跃、更真实。7月前两周，江海区天鹅湾成为全市最受关注的楼盘。

台山、鹤山、恩平：5,300-6,800的“县域阵营”

台山新房6770元/㎡（环比上涨0.34%，全市涨幅最大），二手房4554-4587元/㎡。鹤山新房6463元/㎡，二手房4876-4920元/㎡。恩平新房5311元/㎡（全市最低），二手房5257-5630元/㎡。

恩平的新房与二手房几乎持平——一二手接轨，说明价格已经跌到了“跌无可跌”的地步。但恩平搜索占比仅0.89%-0.91%——不是便宜就有人要，是便宜到没人看。

三、成交的“真相”：全市335套，蓬江“吃肉”谁“喝汤”？

中指研究院周报揭示了比价格更残酷的真相。

7月6日-12日当周，成交主要集中在新会区（0.63万㎡）、蓬江区（0.62万㎡）、台山市（0.57万㎡） 。7月13日-19日当周，成交主要集中在台山市（0.84万㎡）、新会区（0.67万㎡）、蓬江区（0.61万㎡） 。

台山从第三跃升至第一，鹤山、江海几乎隐身。 第29周全市网签仅335套。335套——对于一个GDP超4000亿、人口超480万的地级市，这个数字低得令人心惊。

供应端更触目惊心。第29周全市住宅新增供应为零，“以销定产”成为主旋律。1月1日-7月19日累计新批上市8333套——半年多只批了8333套新房，供应端的“收缩”比需求端的“观望”更值得警惕。

四、土地市场的“国资托底”：底价成交，民企观望

7月江门土地市场，释放出一个强烈信号：国资托底，民企观望。

江海区：7月27日-28日，两宗商住用地均由江门市合晟房地产开发有限公司以底价竞得，总成交金额约1.57亿元。两宗地均隶属外海片区，规划要求全装修住宅比例不低于50%。底价成交、国资接盘、没有竞价。

台山市：7月31日，两宗商住地总成交价1.8888亿元。台山市荣汇房地产（民企）以4234万元竞得高品区地块，楼面价1614元/㎡；台山市润堃房地产开发有限公司（国资）以14654万元竞得南新区地块，楼面价1738元/㎡。一宗民企拿、一宗国资托——民营资本只在低总价地块出手。

7月9日，新会区双水镇职教城片区两宗教育用地挂牌，合计651亩，总价约2.13亿元。7月11日，台山集中挂牌3宗商住用地。第29周，全市商住用地零挂牌、零成交。

土地市场“冰火两重天”：教育用地在放量，商住用地在收缩；国资在托底，民企在挑食。

五、政策的“温差”：人才房票放宽，公积金提额，为何撬不动市场？

2026年7月，江门的政策工具箱持续打开：

“人才房票”门槛大幅放宽——取消申请人须在江门市就业的限制，学历条件放宽至全日制大专。截至7月8日，市区“人才房票”房源已达40个项目、5132套房屋。鹤山、开平、台山同步跟进。

公积金缴存调整——2026年度缴存基数下限1850元，上限27628元。异地缴存职工同样适用阶段性提额政策，单职工最高40万元，双职工最高80万元。截至6月末，全市累计发放“商转公”贷款346笔，总金额1.41亿元。

上半年市场“温和复苏” ——一手住宅成交约1.19万套，同比下降9.9%；成交面积约133万㎡，同比下降10.6%。存量住房成交占比达52.1%，市场结构加速从新房转向存量。

但问题是：政策出了，7月市场为什么还在“静默”？

人才房票5132套看起来很慷慨，但前提是你要有全日制大专及以上学历——能覆盖多少人群？“商转公”346笔、1.41亿元——对于年成交数百亿的市场，杯水车薪。 公积金提额再高，前提是你要有足够的缴存基数——在江门这样的城市，月薪四五千的普通工薪阶层，能贷到40万已是极限。

政策的善意和市场的冰冷之间，隔着一条叫“购买力”的鸿沟。

六、结语：江门楼市的“三个真相”

真相一：这不是“筑底”，是“静默”。 7月新房价格波动不到10块钱、第29周供应和土拍双双挂零——价格不动、供应不动、土地不动，说明市场已经进入了“全市场都在等”的僵持状态。开发商不敢推盘、不敢拿地；购房者不敢出手、不敢加杠杆——买卖双方都在等对方先动。

真相二：这不是“分化”，是“注意力黑洞”。 蓬江一个区吃掉全市54%的搜索关注——七个区县，只有一个在被认真看。恩平5311元/㎡、台山4554元/㎡的二手房——这些不是“价值洼地”，是 “价值荒漠” 。蓬江10211元和恩平5311元之间，差了近一倍。

真相三：1.57亿的底价土地和335套的周度成交，才是“房间里的大象”。 7月江海区两宗地底价成交、国资接盘；台山两宗地一宗民企、一宗国资——开发商不是不拿地，是只敢在低总价、低风险的地块出手。 全市周度网签仅335套——这个成交量，撑不起任何一个开发商的信心。

对于购房者，我的判断是：

蓬江区——1.02万的新房和6100-6300的二手房之间，价差近4000元。但6100的二手房中，有2.97万的别墅，也有大量5000+的房源——睁大眼睛挑，别被均价迷惑。新会区——9286的新房和5700-5900的二手，倒挂超3300元。2590元/㎡的人民路5号小区告诉你：新会内部也是冰火两重天。江海区——8740的新房和6200-6900的二手，二手房反超蓬江说明江海的市场更真实。天鹅湾7616元/㎡是全市最火楼盘——热度就是流动性。台山、鹤山——5300-6700元/㎡，自住可以、投资慎入。恩平市——5311元/㎡的新房和5257元的二手几乎接轨，不是便宜，是没人要的便宜。搜索占比不到1%——没人看的市场，再便宜也别碰。

江门是“中国侨都”，是大湾区重要节点城市，GDP突破4000亿，上半年一手住宅成交超1.1万套。但当7月全市网签仅335套、土地市场国资底价托底、蓬江1.02万与恩平5311元相差近一倍的时候，楼市的剧本，从来不是由“侨乡”两个字单独书写的。

（本文数据来源：房天下研究院、中指控股CIH指数、江门市住建局、江门市自然资源局、江门日报、观点网等公开数据，截至2026年7月。）