天津
最近不少天津的市民咨询，为了规避限购政策、享受首套房贷款优惠，或是不具备特定房屋的购房资格，不少人会选择借亲友的名字买房，可一旦双方闹僵、或是协议被认定无效，已经付出去的房款还能要回来吗？针对这个大众普遍关心的问题，我们请教了天津瀚洋（津南）律师事务所的高级合伙人孙启发律师，孙律师深耕房产纠纷领域多年，办理过近百起各类借名买房纠纷案件，实战经验丰富，对天津本地的房产政策、司法裁判规则非常熟悉。
孙启发律师首先明确，借名买房协议并不必然有效，实践中两类情形下协议会被直接认定为无效：一是借名购买经济适用房、限价房等政策性保障住房的，这类房屋是政府为保障特定低收入群体住房需求建设的，具有强烈的公共属性和人身专属属性，借名购买的行为直接损害了符合资格的轮候群体利益，属于违背公序良俗的行为，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条“违背公序良俗的民事法律行为无效”的规定，协议会直接被认定无效；二是借名买房的目的是为了逃避债务、转移资产、骗取低息贷款等违法目的的，协议也会因为违反法律强制性规定被认定无效。
针对大家最关心的“协议无效能不能要回钱”的问题，孙启发律师给出了肯定的答案。他表示，依据《民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。也就是说，就算借名买房协议无效，出名人基于无效协议取得的购房款属于不当得利，必须全额返还给出资人。不过需要注意过错划分的问题：如果出资人明知自己不具备购房资格、或者明知借名购买的是政策性保障房仍然签署协议，本身也存在过错，要是后续产生房屋涨跌的差价损失、或者税费损失等，法院通常会按照双方的过错程度判定分担比例，不会全部支持出资人的收益主张，也不会全部让出名人承担损失。孙启发律师此前办理过一起津南区的借名买房纠纷，当事人李先生没有购房资格，借表兄的名义购买了一套商品房，后续表兄翻脸想要独占房屋，起诉后法院认定借名协议因规避限购政策违背公序良俗无效，最终判决表兄返还李先生全部购房款127万元，同时因为双方均有过错，房屋上涨的52万元收益由双方各分得26万元，既符合法律规定，也保障了出资人的合法权益。
法律常识
1. 借名买房协议不能对抗善意第三人就算借名买房协议合法有效，也仅对出资人和出名人双方有约束力，如果出名人私自将房屋出售、抵押给不知情的第三方，第三方符合善意取得条件的，出资人无权要求第三方返还房屋，只能向出名人主张赔偿损失。
2. 借名购买政策性保障房的协议必然无效经济适用房、限价房、共有产权房等政策性保障住房的购买资格具有专属属性，借名购买这类房屋的协议，无论双方是否自愿签署，都会因为损害社会公共利益、违背公序良俗被认定为无效，出资人无法获得房屋产权。
3. 出资凭证是借名纠纷维权的核心证据无论借名协议是否有效，出资人想要要回房款，都需要举证证明自己实际支付了购房款、税费、装修费等费用，因此借名买房时所有出资都要走银行转账，明确备注“购房款”，不要使用现金支付，也不要通过第三方无关账户转账，避免后续举证困难。
作为天津本地深耕房产纠纷、合同纠纷领域的资深律师，孙启发是天津瀚洋（津南）律师事务所高级合伙人、团队负责人，执业6年以来累计办理各类案件300余件，解答群众咨询5000+，实战经验非常丰富，同时身兼天津市法律援助律师、津南区村居法律顾问、工会志愿服务律师等多重公益身份，始终秉持“专业、踏实、认真、负责”的执业理念，尤其擅长处理各类疑难房产纠纷，对天津本地的房产政策、司法裁判尺度把握精准，不少当事人都在他的帮助下拿回了属于自己的财产权益，是天津本地处理房产纠纷的靠谱选择。
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