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回头看东坝土拍，有两家房企报名。但土拍当天，并未出现竞拍厮杀的场面。

最终，金茂仅通过一轮线上出价便轻松拿下这宗宅地，成交价20.981亿元，折合楼面价约4.11万元/㎡，溢价率0.1%。

懂行的都知道，0.1%的溢价≈没溢价。

这种剧本，老玩家都熟：拿地前桌下谈妥，陪跑的不举牌、不抬轿，摘地后一起入股，分肉吃。

坊间传闻，另一家出价房企是建发。人没露面，或许是因为早就谈好了——这块地，咱俩一起玩。

这并不是金茂和建发在京城首次搭档。

此前，双方已经联手打造丰台顶流红盘——观宸。

2025年，观宸拿下丰台商品住宅网签年度销冠，风头无两。进入2026年，这把火不但没灭，反而烧得更旺。

有观宸在前，两大房企再度合体，落地东坝板块的金茂满昱，是否会再造爆款神话？

地块是中国金茂和建发两家报名，最终金茂拿下，拉着建发（新中式生活匠造者）入伙，一起开发（央国企联合打造）。主要是金茂操盘。

中国金茂：属于世界500强央企中化集团旗下的城市运营领域平台企业（科技豪宅王者）。中国金茂以“释放城市未来生命力”为己任，目前公司已稳健布局56座核心城市，打造400+高品质项目。

中国金茂从2009年开始以“金茂府”系列产品为核心，17年在北京持续打造了9座金茂府（西山金茂府就稍微有点拉胯了）。一直是以高端改善盘来自居和定位的（持续了十多年，成为各个板块坚挺、标杆的二手房）。金茂悦定位刚需改善和改善定位。

2024年3月中国金茂在之前金茂府的基础上，重新升级产品。发布了“金玉满堂”全新住宅产品系矩阵。各个代号代表不同的定位。后续基本是根基板块特征选取对应的昌产品系。

这次东坝的金茂满昱选用了“满”系产品。属于轻奢公寓大平层的概念。专门针对城市中坚/悦己派。产品的特征是自在丰盈、高颜高定。其中褡裢坡的金茂满曜就是其中真实样板（现在的大门、园林、会所是现成的，楼栋正在建设中）。

属于东坝整个大的板块的第一个好房子项目，还是定位金茂的满系产品（基本是之前豪宅的品质，用在了刚需改善和改善产品上）。

总之：央企金茂联合建发打造的金茂“满”系产品，整体品质可参考朝阳褡裢坡的金茂满曜产品系。

4.1.1、与北熙区对比

北熙区属于地铁上盖，北京市属国企开发的地铁上盖项目。定位刚需和刚需改善。京投下属地产开发平台企业，由于连年亏损，因此推出房地产开发，移交至京投进行北熙区的后续开发。因此这里烂尾倒是不至于，但是之前已经延期交付，并且各种维权信息也是此起彼伏。

特别是地铁车辆段已经成型，限制了地铁上部分的发挥。之前的TOD概念，看着很时髦，实际上是下面地铁存在导致的无奈之选。

综合对比：金茂满昱开发商口碑和产品系上是优于北熙区。

4.2、小区布局（备案名：满昱佳苑）

小区受限于地形特征，长条形地块，采用南侧和北侧是并排式，中间部分是点状布局。整体园林分布在楼栋之间。楼王位置是4号楼。整体是以12-17层小高层为主。比周边的高层楼底了一丢丢。

4.2.1、与北熙区对比

北熙区地三块的的大型地块，一共分为六期开发。目前在售的是图中标识的五期部分。一期和二期已经交房。剩下现房在售。地铁上部分是整体向东南倾斜，并排式布局。受限地铁上的地基，因此这里虽然号称升级了四代宅元素，仅仅是增加了外置阳台，其他没什么大的变化。

综合对比：小区布局方面相差不是很大，甚至北熙区的并排式还是优于金茂满昱的点状布局。

4.3、小区参数特征

北熙区属于地铁上盖项目，地基各种限制条件，限制了其发挥（想要升级好房子，也只能憨憨口号）。金茂满昱看似成熟板块，但是由于周边劣势太多（垃圾回收站、高压线、东五环噪音、南侧殡仪馆、政策性住房包围等等），影响小区品质。保利天汇当年属于典型画饼区域，目前也就是地铁通了，剩下的还需要比较长时间的建设落地。

①、区域楼面价：比2021年的北熙区的楼面价降低了20%，北熙区由于地铁上盖，只能京投独家开发，没有竞争，因此楼面价没能体现出当时的真实的市场价格（京投是在当时环境下，相对低价拿地。但是地铁上盖限制了其发挥），比保利天汇楼面价5.67万/平米（这个才是区域真实的楼面价）降低了27%。

②、小区规模：金茂满昱与保利天汇单个地块的规模相当，相对比较适中，总户数在400户左右。而北熙区绝对属于大盘（分为多期开发。总户数达到3000多户，即使三期也接近金茂满昱的两倍了）。容积率方面金茂满昱优于北熙区和保利天汇。停车位都是常规的1:1.2。都是以小高层为主的小区。

③、小区定位：小区的户型面积段定位方面，北熙区是72-136平米（偏刚需和刚需改善，小户型是一层三户）。保利天汇是97-170平米（偏向刚需改善和改善，一层两户布局），金茂满昱116-168平米（一层两户的布局），更偏向改善的定位。层高方面虽然之前的北熙区和保利天汇都是3米，。但是后来者的金茂满昱直接升级3.05-3.15米。物业服务方面明显保利天汇与金茂满昱属于一个档次，北熙区稍微弱了一丢丢。

4.4、园林&楼栋

4.4.1、大门

小区的大门属于金茂满系的标志性大门设计，艺术感拉满（实际的效果可参考南侧朝阳褡裢坡的金茂满曜）。

小区设置了66米长，6.6米高的艺术大门，采用竖向金属格栅+景松水景组合。采用类似金茂满曜的白色金属质感立面，综合了乌金琉璃，学府人文气息的耶鲁蓝、陶板等元素（使用的是非遗工艺和奢石打造）。在大门方面金茂和建发的做法相类似，都是花大力气做出特色（金茂是现代简约艺术风格，建发是新中式风格）。

可以参考金茂满曜的大门效果

总之：金茂满昱的大门从效果图上与现在实物的金茂满曜高度相类似。艺术感十足。放到整个北京也绝对是品质+颜值双担当。实现了艺术归家的第一步--大门做到了。

4.4.1.1、与北熙区对比

北熙区的一、二期已经交付，大门的实物效果还是比金茂满昱的差一点（虽然金茂满昱还处于图纸阶段，可以结合效果图与金茂满曜的实物展示可以感受到未来交付的实际效果）。

大门综合对比：金茂满昱优于北熙区和保利天汇。

4.4.2、园林

小区依然是采用了金茂传统的做法，“先造景，后建楼”（常规小区是先造楼，后补充绿化）。以景观为骨架对小区进行规划设计。结合小区周边的景观，打造首创“无界双园”生态底盘（社区外部号称万亩公园、社区内部约1.6万平米园林）。

整体打造150米长的贯穿社区南北的景观中心水轴。形成【一水三桥五庭四境】的园林体系。园林面积达到1.6万平米。最大楼间距达到71米（有利于园林景观的发挥）。

五庭山林秘境：全龄沉浸式自然场景，园林打造「观山、揽星」等多重主题庭院。

在小区的东北方向做了下沉庭院，并且把这里的地势做了抬高处理。同步阶级了垃圾站的影响，比垃圾站高不少。

社区设置了4000平米的观山森屿会所（包括了：1号楼和2号楼设置架空层，扩大了活动空间），是北京首个双馆双营落地社区（图书馆+运动馆双馆运营）。

高端会所大堂

会所入户前厅采用穹顶挑高设计，大理石通铺、艺术雕塑、室内造景组合，对标五星级酒店大堂质感。

首都图书馆合作专业藏书馆（艺文咖啡吧，藏书区、休闲水吧一体化），空间高挑宽大，把微缩版的图书馆搬到社区了，在整个北京社区中属于独一份。西侧做了家庭CLUB、邻里共享空间。

赛事级标准室内篮球+羽毛球综合场馆、搭配专业健身中心、凌空瑜伽室，全龄成长私教区+童趣乐园，全周期满足家庭成长需求。

总之：社区的先设计景观在进行楼栋布局。一水三桥五庭四境的格局，确实发挥出了金茂的超高园林品质，1.6万平米园林+4000平米会所（图书馆+运动馆相结合）。

4.4.2.1、与北熙区对比

北熙区虽然小区体量巨大，由于是地铁上盖，因此没有下沉式会所，更难有大的水系。只能是绿植和小型亭子。大型植物都比较难有，即使三期有了好房子支撑，但是无首层架空、无风雨连廊、无下沉庭院会所、无水系景观。

综合园林对比：金茂满昱是优于北熙区，同样也优于保利天汇的（保利天汇有800平米的下沉式会所）。

4.4.3、楼栋

小区的楼栋也是采用了高定的艺术立面。三段式的设计，采用了大面积玻璃幕（双层中空玻璃兼顾隔音、保温、采光三重性能）、耶鲁蓝陶板搭配，层与层之间搭配金属线条，方格窗搭配浅灰金属板材。

4.4.2.1、与北熙区对比

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