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2025 年 5 月中海・万吉玖序正式开盘，开盘当日实现热销约63.7 亿，截止今年6 月，项目实现超67.4亿成交额，一举拿下2026年上半年朝阳区10万+豪宅网签金额TOP1！

在市场整体降温，豪宅市场分化严重，且项目还“任性”实行会所预约验资的情况下，居然能走出独立行情！不少同行疑惑，为何大批企业主、金融高管、海归精英、艺术领域翘楚们愿意真金白银买单？

局长深耕北京豪宅测评多年，长期蹲守朝阳东三四环板块，前后耗时两个月，把朝阳公园、双井、酒仙桥、广渠路所有新地王、二手大平层全部实地踩盘对比，今天客观拆解这个红盘逆势热销的底层逻辑。

一、顶豪置业核心：稀缺城市资源，决定资产长期价值

常年对接千万级改善客户，局长总结出一条不变的置业铁律：地段与城市不可再生资源，才是房产保值的底盘，户型、精装、会所只能作为加分项，无法兜底资产价值。

东北四环朝阳公园—亮马河是北京老牌豪宅带，发展十余年，棕榈泉、泛海国际等二手住宅稳定站稳 10 万 +/㎡，二手流通性常年领跑朝阳东部。但板块新房供应早已断档多年，万吉玖序是片区仅剩的成片完整开发地块，稀缺属性一目了然。

项目独有的核心优势，是北京少见的亮马河CORNICHE 滨水生活带。CORNICHE 代表全球顶级滨水高端居住区，对标巴黎左岸、纽约哈德逊河岸。项目距离亮马河仅百米，步行直达约18 公里滨河慢行系统，连通坝河、朝阳公园等七大城市绿地，形成市中心稀缺的 “河景 + 公园” 双重生态配套。

配套全部落地或有明确开业时间表，没有远期规划画饼：约86 万方太古坊2026 年分阶段开业，朝阳站万象城 2027 年落地；现有颐堤港、蓝色港湾、SKP 构成完整高奢商业矩阵。交通上坐拥 12、14 号线双地铁，自驾东四环、机场高速可快速通达国贸、望京、金融街；3 公里内覆盖使馆区、798 艺术区、国际学校、私立三甲医院，全方位匹配高净值人群通勤、社交、育儿、康养需求。

很多购房者纠结酒仙桥局部老旧界面，实地探访就能打消顾虑：社区整体围合式园林设计，内部景观与外部老旧楼栋物理隔开，外部保有成熟生活配套，内部豪宅圈层互不干扰。同时亮马河北路拓宽、片区城市更新持续推进，长期板块价值稳步上行，不必担心界面拖累房产保值。

二、改善客群最大痛点：交付风险，央企玖序系给出确定性

当下高端改善买房，首要顾虑就是交付踩坑。近年不少高价拿地项目利润被土地成本挤压，普遍出现精装减配、公区缩水、工期延期等问题，手握2000 万以上预算的客户，资产安全永远排在第一位。

中海「玖序」是中海总部战略顶豪产品线，全国仅北上深南京五城落地，万吉玖序是北京第二座玖序作品。作为绿档央企，中海资金与工程管控能力稳定，项目明确2027 年 10 月精装交付，嘉格纳六件套厨电、杜拉维特智能卫浴、全屋 AI 智能系统全部写入正式交付合同，不存在 “展示仅供参考” 的模糊条款。

第三方克而瑞数据显示，中海开发商与高端玖系物业综合评分9.75 分，在片区 11 个豪宅竞品中排名第一。项目老带新成交占比超 35%，圈层复购、熟人推荐比例居高不下，足以证明玖序产品线经过多城市场检验，口碑稳定可靠。

反观市面上一众网红地王，仅靠核心地段炒作热度，却暗藏地下暗渠、主干道噪音、成本倒挂等先天硬伤，长期持有隐患重重。玖序成熟体系带来的交付确定性，是普通高价地块无法替代的核心竞争力。

三、约3000㎡双层光影会所，拉开与普通豪宅的圈层差距

高端客群对社区配套的要求早已不止基础健身，会所是圈层社交的核心载体。局长前后测评过20 余个豪宅会所，绝大多数只是简单堆砌泳池、健身房，功能单一、日常闲置率极高，很难融入业主日常。

万吉玖序打造约3000㎡下沉双层光影会所，以白马庄园南法美学、贝聿铭几何线条打造沉浸式艺术社交空间，也是多数客户看完果断下定的关键加分项。

社区遵循五进五序归家礼序，整条动线如同私人美术馆，七大功能空间覆盖全家庭需求：骏Gallery 艺术长廊陈列欧洲古董铜雕、非遗螺钿装置、大师原版画作，可举办业主私展、小型艺术沙龙； 仙 Lounge 红酒雪茄吧搭配独立私宴厅，手工珠绣背景、潘多拉奢石定制餐桌，家庭聚会、商务密谈不用外出租赁高端场地； 沁 Swim 无边恒温泳池配备少见阶梯式入水设计，大面积落地窗连通下沉叠水花园，消解地下空间压抑感； 独立瑜伽室、专业健身区直面多层水景园林，运动同时欣赏四季景观； 另有琴房、棋牌、乒乓球室动静分区，兼顾独处放松与圈层小聚。

会所用材全部可溯源：克罗地亚贝金米黄石材、土耳其奥特曼大理石、巴西范思哲奢石搭配百年造型对节白蜡，拒绝廉价材料堆砌，主打内敛松弛的低调奢华。对高净值人群来说，会所不是装饰，而是日常社交延伸，下楼就能完成会客、宴请、健身，大幅节约时间成本，这套完整私属社交体系，在东四环新房中几乎没有平替。

四、370 户纯大平层小盘，圈层纯度与产品硬实力双领跑

豪宅客户不敏感单价，但极度在意圈层纯粹度。长期分析豪宅二手流通数据，局长得出一个结论：房产保值能力，圈层纯度＞户型尺度。高低配、大小户型混杂的社区，刚需房源会持续拉低小区整体溢价，后期二手客群杂乱，资产抗跌能力大打折扣。

万吉玖序全盘仅370 户，规划 9 栋 10-23 层小高层，建面 168㎡四居起步，无小户型、无保障房，户均面积超 211㎡，天然过滤刚需、刚改人群，业主以企业主、金融高管、海归精英、艺术领域翘楚为主，圈层统一纯粹。

产品硬指标放在东四环属于第一梯队：层高约3.15-3.6 米，LDKB 一体化大通厅最大可达约107㎡，搭配约50㎡以上独立行政主卧套房，全屋全景落地玻璃；实测整体得房率约92%，远超北京大平层 82%-86% 的市场均值，同等建筑面积，室内实用空间多出一间次卧。

社区内部复刻凡尔赛水序花园，成排皇家银杏搭配多层叠瀑水景，园区道路采用进口花岗岩、奢石拼接，一年四季景观层次完整。项目成交均价稳定在约11.2万/㎡，主力总价约2000-5000 万，精准承接朝阳公园、双井、望京置换客群。门槛适中，既避开刚需内卷，又不像 4000 万起步顶豪那样客群稀缺，二手市场承接力充足，自住、资产配置双向适配。

五、豪宅市场持续分化，确定性才是穿越周期的核心

今年北京顶豪市场两极分化明显：不少新晋高价地依靠地段短期走红，但普遍存在临街噪音、地下水文缺陷、总价过高、二手承接乏力等先天短板，开盘热度褪去后，去化速度明显放缓。

万吉玖序能够持续热销，精准踩中高端改善三大核心需求：

1.资产安全优先：央企开发搭配成熟玖序顶豪产品线，交付标准白纸黑字落地，规避减配、延期等置业风险；

2.资源均衡无短板：现成滨水生态、确定落地商业、双轨交通、成熟国际圈层，没有单一资源透支房价；

3.自住保值兼顾：低密纯大平层小盘、完整艺术会所、专属玖系高端物业，长期居住舒适度拉满，二手圈层买家稳定。

很多粉丝提问，片区二手豪宅单价更低，为什么还要入手新房？这里客观拆解：周边次新房普遍房龄超10 年，原始层高、户型格局、精装标准跟不上当下改善需求；而亮马河滨水慢行系统、3000㎡专属艺术会所、玖系定制物业服务，是二手房无法复刻的完整生活资产体系，二者价值不在同一赛道。

63.7 亿年度销冠绝非短期营销造势，是玖序成熟 IP、亮马河绝版滨水地段、全维度产品力、纯粹圈层、央企交付保障五大价值叠加的必然结果。

从业多年局长一直提醒粉丝，在北京核心改善赛道，同时占有稀缺城市生态、稳定交付保障、完整圈层配套的楼盘，才是穿越楼市周期的硬通货。朝阳公园、亮马河畔成片开发地块逐年减少，加之板块价值迭代，酒仙桥很有可能成为下一个泛海。

如果你的预算卡在2000-4000 万，正在东四环寻找兼顾长期自住与稳健保值的终极居所，，万吉玖序仅370 席纯大平层值得实地深度考察。

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