成都7月楼市成绩单出炉：成交量全国第一的背后

一场“K型分化”正在重塑城市价值版图

如果用一句话概括2026年7月的成都楼市，最贴切的莫过于“量缩价稳、结构裂变”。成都房地产市场整体规模已连续5年居全国首位——今年上半年新建商品住宅成交面积402.46万㎡、二手房成交面积超1100万㎡。7月延续了这一基调，但比总量更值得咀嚼的，是藏在圈层与区县数据里的结构性真相。

一、全市总览：量缩价稳，一圈层扛大旗

7月成都住宅市场呈现典型的“量缩价稳”格局。7月前半月（7月6日-19日）商品住宅成交面积约34.48万㎡，成交均价在1.7万-1.9万/㎡区间波动。7月新房参考均价16494元/㎡，环比微跌0.08%；二手房挂牌均价14350元/㎡，环比持平。

分圈层看，供销结构出现显著错位：供应向近郊集中——7月13-19日当周一圈层供应仅占6.12%，二圈层占比高达77.43%；成交向主城集中——一圈层成交面积占比约45%，维持绝对主导地位。一圈层成交均价达2.94万元/㎡，二圈层约1.52万元/㎡，三圈层约0.8万元/㎡——同一座城市，房价差距接近四倍。

二、各区成绩单：四个梯队，四种命运

第一梯队：金字塔尖的“价格天花板”

锦江7月新房均价37028元/㎡，稳居全市榜首。高新32309元/㎡紧随其后。金融城板块7月二手房均价约28805元/㎡。这两个区是成都楼市“越贵越稳”的典型——高端改善需求对价格的敏感度极低，核心地段的稀缺性才是定价逻辑。

第二梯队：主城五区的“稳字当头”

武侯新房28639元/㎡，青羊28145元/㎡，成华23004元/㎡，金牛19779元/㎡。主城五区新房价格稳在2万-3万/㎡区间，除金牛略低外，整体价差不大——地段价值正在趋同，产品的较量才刚刚开始。

第三梯队：近郊的“以价换量”

天府新区新房24124元/㎡，二手房参考均价16857元/㎡。双流新房17318元/㎡，龙泉驿16044元/㎡。近郊是7月供应绝对主力——7月13-19日当周双流区供应面积达7.01万㎡。但龙泉驿以1.44%的跌幅成为7月房价跌幅最大的区县——“以量换价”是近郊不得不面对的现实。

第四梯队：远郊的“长期寻底”

新津11284元/㎡，都江堰11414元/㎡，彭州6996元/㎡，金堂6497元/㎡。远郊房价长期在万元以下徘徊，去化周期突破31.9个月——买远郊房子，做好“站岗”五年的准备。

三、三个独特视角：读懂数据背后的成都逻辑

视角一：二手房占比80%——“存量时代”成都走在了全国最前面

上半年成都一共成交151302套房子，其中119530套是二手房，二手房成交占比直接冲到近80%。也就是说，每卖出10套房，就有8套是二手房。全国二手房成交占比刚突破50%，成都已遥遥领先——这座城市已经完成了从“增量扩张”到“存量流通”的跨越。

二手房主导意味着什么？意味着新房不再是房价的锚，二手房才是。过去“新房涨价带动二手房”的逻辑正在反转——现在是“二手房定价决定新房天花板”。

视角二：一圈层供应归零、成交坚挺——“有钱人买不到”的另类信号

7月13-19日当周，一圈层供应面积仅0.58万㎡，环比暴跌92.47%。但一圈层成交均价却从上周2.28万元/㎡跳升至2.94万元/㎡，创近10周新高。

供应几乎归零，价格反而大涨——这不是市场过热，而是高端项目备案占比阶段性提升的结构性结果。核心区新房供应枯竭，存量高端项目的价值反而被进一步推高。在成都最核心的地段，问题从来不是“买不买得起”，而是“买不买得到” 。

视角三：土拍溢价从3.37%到10.08%——资本开始“精准下注”

上半年成都涉宅用地成交楼面均价9735元/㎡，溢价率仅3.37%。32宗出让地块中仅10宗产生溢价。但7月出现微妙变化——金牛区国宾板块30.3亩宅地吸引了5家房企竞价，最终溢价率10.08%成交；成华区二仙桥35.7亩宅地亦以2.99%溢价率由招商蛇口竞得。

从“底价成交”到“多家竞价”，资本正在从盲目扩张转向精准锚定——只选主城核心区的优质地块。这释放的信号再清晰不过：成都楼市的“闭眼买”时代彻底终结，“精挑细选”的时代全面到来。

四、结语

7月的成都楼市用数据讲了一个关于分化的故事——

锦江、高新——价格天花板，越贵越稳，核心地段的稀缺性是唯一逻辑；

武侯、青羊、成华、金牛——主城稳字当头，2万-3万/㎡是新的价值坐标；

天府新区、双流、龙泉驿——近郊以量换价，供应洪峰下的价格博弈仍在继续；

新津、都江堰、彭州、金堂——远郊长期寻底，31.9个月的去化周期是最好的警示。

成都楼市整体规模连续5年全国第一——“大”从来不代表“强”，“量”从来不等同于“质”。在存量时代，选对圈层的收益，远比选对户型的收益更大；选错圈层的代价，远比选错楼层的代价更沉重。

对于购房者，一圈层的逻辑是“等得起就等”，近郊的逻辑是“挑得准再买”，远郊的逻辑是“想清楚别碰” 。成都正在从“人人都能买房”走向“有些人该放弃买房”——这不是残酷，这是市场成熟后的必然。

数据来源：克而瑞、中指研究院、房天下研究院、诸葛找房数据研究中心、成都市住建局、中房网