广东
芳村宅地接连出让，不仅吸引了一众房企进场竞拍，还直接将地价推高至3.2万/平。
这样的热度，也迅速传导至楼市。
行情升温之下，有“老破小”业主跟风上探，挂牌价比同小区高出近8000元/平！
｜ 白鹅潭航拍图
｜广州楼市发布 摄
壹
前几天，楼市君在买房群里刷到芳村街坊的讨论，直接被惊到了。
沙涌新村一套不到30平米的老破小，竟然被中介挂出99万，折合单价3.35万/平。
光听价格可能没有概念，大家可以看看房源的实景图：
｜来源：链家
整套房就是一个大单间，楼龄已经超过30年，小区环境也属于是广州常见的老破小。
｜来源：链家
为什么这套房会引起围观？
楼市君查了查，最近一年沙涌新村的成交均价在2.4-2.5万/平之间。
即便是朝向较好的高楼层单位，成交价才2.5万/平。
｜来源：贝壳找房
对比之下，这套老破小的挂牌价达到3.35万/平，媲美片区内不少条件更好的住宅，比如恒荔湾畔（6月成交均价3.36万/平）。
房子本身条件一般，其标价的底气从何而来？答案很明确：旧改需求带动。
虽然这套房源楼龄超过30年，但地图上看，位置确实不错：
沙涌新村距离沙涌地铁站地铁站仅约300米，与保利新拿的沙涌地块仅百米之隔。
｜来源：广州楼市发布制图
虽然沙涌新村尚未有拆迁公告，但小区附近已经纳入拆旧建新计划。
比如1公里之外的坑口村，已经纳入做地项目范围，国有土地房屋的补偿标准最高可以拿到5.6万/平，今年也在陆续清租。
有街坊表示：拆迁户的数量陆续增加，但坑口在售的二手房源不算多，有不少拆迁户并不想离开原来的片区。
这样的背景下，居住需求水涨船高，沙涌新村有业主敢叫价3.3万/平。
虽是个例，却折射出芳村二手热度正在快速攀升。最新数据显示，芳村对比年初上涨4.5%，涨幅领跑广州主城区（来源：贝壳找房）。
其中，坑口板块二手房价以环比上涨7%的幅度，领跑主城区。
｜来源：链家
这份热度，并不局限于个别房源。
西塱、花地湾、东塱等周边片区，整体成交均价也普遍上涨7%至42%不等。
｜来源：广州楼市发布制图
其中，坑口板块山村路、芳景阁、红棉苑等二手小区，表现尤为突出。
近半年，在大规模改造的预期推动下，坑口部分房源价格涨幅高达10%至79%。
｜来源：链家
贰
二手行情升温，只是芳村楼市的一个切面。
而新房市场的供需变化，也是支撑这股楼市热度的重要推手。
今年上半年，芳村登顶广州主城区成交热榜头部，新房成交达到985套，创下近一年半以来的新高。（来源：克而瑞）
但供应方面，今年以来芳村新增只有788套新房，去化速度超过新货供应。
｜广州楼市发布制
具体到楼盘表现，热度更为直观。比如聚龙湾源舍，2栋基本售罄，整体去化超7成。
同样走量迅速的还有国贸保利海上印，今年3月底开盘至今仅4个月，网签率已接近九成。而6月才入市的保利怡璟湾，首推去化也有七成以上，跑出了不错的速度。
这股需求的底气，来自两个层面的支撑：
一方面，片区价值预期被地价重新锚定。
近期，芳村出让的沙涌地块与芳村客运站地块，吸引了多家国企、央企竞拍。
两宗宅地最终分别以17.3%和41%的溢价率成交，其中芳村客运站地块的实际楼面价，更是达到3.2万/平。
｜芳村客运站地块航拍图
｜广州楼市发布 摄
回看2023年，芳村宅地平均溢价率仅约5%（来源：克而瑞）。地市热度跃升的背后，是市场对芳村价值的重新锚定。
另一方面，旧改加速推进，释放大量刚性购房需求。
随着白鹅潭片区旧改快速推进，山村、坑口村等超200万㎡旧改方案集中公布，释放了大量有实实在在购房需求的拆迁户。
｜广州楼市发布 制
目前，坑口整体签约率已超95%。联合围社区、坑口新村等已经完成房屋移交。
另外，首期安置房用地共计6.0886公顷已全部取得用地批复。按照当前速度，坑口预计2026年实现动迁清零，2028年部分安置房交付。
| 沙涌地块航拍图
在预期高企的背景下，大量拆迁置换需求与有序的新房供给形成合力，共同推动芳村一二手市场同步升温。
面对总价更高、选择更少的新房市场，手握补偿款的购房者纷纷将目光投向总价相对亲民、配套成熟的二手房源；而信心提升的二手业主，也开始反哺新房市场的关注度。
这轮由供需结构变化带动的热度，正在重塑整个芳村的楼市格局，无论是一手还是二手，都站上了新的台阶。
对于芳村这一轮行情的全线变化，你怎么看？欢迎在评论区留言讨论。
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