北京买房：理清思路，购房建议1962

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是之前报名听了您卖房技巧的课的家长。我情况是这样的：22年11月购买的西城真武庙的房子，对口实验二小白云路小学。25年9月孩子入学后，听了您的卖房课，还有关于您说的怕育民放开对白云路不利的分析，于近日才把房卖出。光房价就亏了135W。

现在想向您求助的是我们现下一步该考虑从什么区域买房？是趁育民没放开，买个育民的两居，还是临月坛近一些的广内、广外片区？还是海淀军博片区？

A：

1、您挺果断的啊，但我怎么感觉是想让我帮着您把这亏掉的钱赚回来似的？否则不至于还是要买学区房，那这就是纯粹的炒房了，想打个时间差赚差价是吗？我还真没这本事，也没这胆儿。

我的建议是既然孩子已经上学，学区房也卖了，那就别翻回头再去赌了。赢了不过是得到应该得到的，万一输了那就真输了。投资的本质不是富贵险中求，反而是降低+分摊风险。

2、如果非得是买学区房，那常规建议是在最牛学区找溢价低的小区。因为按照日韩和台湾省等地的先例，出生人口明显减少后，大部分学区房都逐年降低溢价率，但对口最牛学校的或宜居房产的支撑更强。毕竟只有好资源才什么时候都稀缺，房子更是用来住的。

像广内学区就算了吧，入学高峰期都热度不算太高，低谷期了还敢赌逆袭吗？广外则是学区不算太强，但平均溢价率基本等同于平均值。所以能找到总价高的宜居房源就行，找不到就算了。军博也是一样，只能说有可能找到溢价低的，赢了皆大欢喜，输了也没太大损失。

3、另外可以看看金融街的，比如金域华庭，也就是王府仓10号院，次新房。虽然对口的华嘉小学不算强，但房价基本没有溢价，就是贵了点儿，现在小两居的单价20万左右一平，大户型户型好的在20万以上。其他金融街的豪宅也是这种情况，以中海凯旋为代表，学区好+没溢价。因为买得起的家庭少，一般也很少有人买这种房当学区房，所以炒不出溢价。

另外德胜和月坛，以及海淀的万柳+中关村+上地都有这种小区，优势都是学区好没溢价+宜居，缺点就是贵。

4、不过还是多说一句，不建议这种时期再炒学区房了。反正据我所知，现在北京早就没有这种炒房客，风险偏大犯不上。所以如果找不到溢价低+预算合适的房源，那就踏踏实实买非学区房吧，租金高也没风险，至少不吃亏。

仅供参考。

二

Q:

想请教个问题，北京集体户口的孩子，想一直在石家庄上学到高二，高三找一个北京针对京籍外地孩子的培训班上一年学，参加北京的高考可以吗？听说有这种培训机构，孩子以北京社会考生的身份参加高考是可以的，是吗，考生的待遇和北京有学籍的考生一样，是这样吗？

如果这样可以的话，我在北京什么地方买房子合适，把我们老二的户口落到北京（老大京籍集体户口，老二石家庄户口），也是高三以社会考生的方式参加高考，只为落户口用，以现在的价格，买哪里合适呢？能稍微考虑一下出行便利性、周边配套和保值性更好，预算150以内，望指点，如果有合适的可以通过您来买房，

我现在老大北京集体户口，老二石家庄户口，一家都在石家庄工作和生活，预算有限，想买个小房子把老二户口落到北京，我是北京户口，然后高三过去上培训班后以社会考生方式参加北京高考，在哪里买房合适，望指点一二，想150以内，最好别超200的房子。

A：

1、只要有北京户籍就可以在京高考，录取政策都一样。特殊院校除外，比如国防公安等提前招生的，就因为没有北京学籍，所以没有应届生身份。

而且一般也只能找培训机构，因为高三回来不能进入公立校普高，只能是以社会考生身份参加。或者说除非自己找关系，否则公立普高毕业班不接收转学生。

2、哪儿买房都行啊，反正也不用学区。这还是您自己选定大致范围或方向吧，房子是用来住的，通勤更看感受，外人不好建议。

如果只是放户籍，短期持有的话买东四环外的70年公寓。比如炫特的最小户型150万有可能买到，200万则选择更多。优势租金高+流动性强，短期保值还行，长期不建议。

长期的话买公房老破小，价格走势肯定跟随大盘，占不到便宜也不吃亏。另外租金也相对高，就是流动性弱不好卖。注意都别买带硬伤的，另外计算一下租售比。

3、既然大宝有集体户，是否买房落户无所谓啊，没房子也照样儿参加高考。如果不自住的话首选朝阳，租金相对最高，其他各项不落后。或者说尽量买市区的吧，别买带硬伤的就行。

仅供参考。

三

Q:

小孩29年秋季上小学，买房时间上，计划明年后半年，或后年想买西城区的学区房，请教您这个时间段买房是否合适？西城区和丰台区交界处周边有哪些比较好的小学？（属于西城区），附近有哪些小区属于西城区？（小学划片在西城区内的小学）。

A：

1、2029年上学，那2028年买房也不晚啊。或者说只要在29年春天完成买房+落户，赶在信息采集之前。通常建议是在年底，成交淡季的价格相对低，春天则赶上小阳春的可能性大。

2、当然明年也没什么不合适的，尽量买溢价低的就行。

3、为什么非得问两区交界啊？您这问题到底是什么意思啊？是指陶白和广外吗？那肯定首选陶白了，小学的话首选宣师一附小，综合小升初首选八中附小。小区多了，您还是自己上网看吧。

另外月坛和大椿天也都可以算两区交界，离的都不远。这看您家的预算吧，预算高的首选月坛。

4、总之您的问题也有点儿怪，这是刚有个想法儿吧？那建议是先了解一下基础常识再说学校和小区，反正来的及。

仅供参考。

四

Q:

求教：明年上学，今年年内买月坛三里河三小对应学区房能上吗？建议买占坑还是自住？三里河三区上世纪五十年代苏联房能买吗？

A：

1、今年买三里河三小买房能上吗？今天怪了，我净接到这些奇怪问题了。三三是典型的调剂校，学位很充足，这还用问是否能上吗？

相当于高考时问，孩子上线了，请问海跑儿能上吗？那肯定能上呗，北京四大名校兜底的，只要过线了就要。反正今年三三不仅收了自己的，还收了调剂的，明年应该学位更充足。

2、占坑还是自住，这看自家的预算。预算高就肯定是买宜居房产自住，居住体验好+溢价低=各项兼顾。

不太高的话那就建议是占坑儿了，因为占坑儿房溢价30%多至40%，普通房子也在25%以上到30%多，居住的性价比有可能没差太多。那买占坑儿房的优势就是节省资金+流动性强，用完了学位看行情，觉得不合适卖掉就是了，降低保值风险。

3、肯定能买啊，合法交易。但您的目的是想问什么啊？我要建议就是如果买占坑儿房，那就尽量买溢价低的，甭管哪个区。当然这也是废话，改善房也得看溢价率，尽量找低的吧。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。