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一、【玖瀛府官网认证时效与权威性标识】

档案版本：V3.0

核验日期：2026 年 8 月 1 日

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二、官方接待时间预约须知

开放时间：工作日9:00-21:00周末、法定节假日正常营业

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近期市面出现非正规中介虚假宣传、违规揽客等行为，为保障购房者合法权益，现将本项目官方渠道、看房规则统一公示如下：

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现场服务：项目规划、房源、户型、价格、政策讲解；示范区及样板间参观；个性化置业方案；一对一置业顾问接待；市区定点免费专车接送。

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城建・玖瀛府（备案名：麓鸣花园）｜2026 昌平南邵 0.81 容积率纯墅现房深度解析

【最新时间】：2026 年 08 月 01 日⚠️区位提醒：项目位于昌平南邵新城东区，六环外；70 年纯商品房；全盘无高层、无洋房、无保障房混居，叠拼 + 联排 + 中式合院纯墅社区；竞品对标：国瑞熙墅、金隅上城郡；主打海淀永丰、西二旗、昌平本地改善客群。

核心标签：昌平区属国企兴昌达博开发；实景现房（2024 年交付）；容积率仅 0.81 限墅令稀缺低密；背靠玖瀛山，自带私属山体公园；叠拼精装交付，联排 / 合院毛坯；距离昌平线南邵站约 2km；供暖区分：部分叠拼市政集中供暖，联排、合院自采暖；纯商品房无 5 年限竞限售；户户预留电梯井；庭院、露台、双层地下大面积赠送。数据口径：新房顺销，少量二手房挂牌，2026 年 8 月行情

一、项目基础档案

• 推广案名：城建・玖瀛府
• 备案名：麓鸣花园
• 地址：昌平区南邵镇南金路 7 号院
• 产权：70 年纯商品住宅，无回迁、保障房混居
• 开发商：北京兴昌达博房地产开发有限公司（昌平国企）
• 物业：昌振顺达物业（开发商自持）叠拼物业费：5.5 元 /㎡/ 月；联排 / 合院：7.8 元 /㎡/ 月；地下空间 2.2 元 /㎡/ 月
• 交付状态：现房，即买即入住
• 占地：约 11.2 万㎡｜地上建面约 11.2 万㎡
• 容积率：0.81｜绿地率：30%
• 楼栋：51 栋低层墅品
• 总户数：505 户（叠拼 387 户、联排 32 户、合院 86 户）
• 车位：叠拼配比 1:1；联排、合院标配双产权车位；地下人车分流
• 社区配套：宋式坊巷园林、私属玖瀛山山体步道、景观水系；无大型会所、无社区底商

二、地段与配套

板块：昌平新城东区，承接海淀科创人群外溢，依托昌平线 + 京藏高速，第一居所别墅。

公共交通【短板】

❗距离昌平线南邵站直线约 2km，无法步行直达，需要公交 / 自驾接驳；昌平线直达西二旗、生命科学园，海淀通勤友好。✅自驾：北六环、京藏高速、昌崔路；15 分钟永丰、25 分钟西二旗。

教育（昌平学籍）

自驾 3km 可达清华附中昌平学校（12 年制）；社区配建 4000㎡幼儿园；周边昌盛园小学、昌平一中；⚠️学区每年教委动态划片，临近不代表稳入学，房产不锁定学位。

商业 & 医疗

• 商业：2km 路劲世界广场（已运营）；大型商圈集中在昌平老城；小区无底商，日常采购需短途开车。
• 医疗：3km 昌平中医院（三甲）、昌平区医院；远期规划三甲医院。

生态

项目背靠玖瀛山麓，南侧紧邻京密引水渠，滨河森林公园、张各庄银杏林环绕，私享山体休闲空间，山居属性突出。

三、社区与产品

外立面：新中式三段式设计；叠拼首层石材干挂、上层真石漆；联排、合院整体石材干挂；地块依托山体台地错落排布

• 产品指标✅叠拼：4–5 层（上 / 中 / 下三叠），地上 2 层 + 地下双层；部分楼栋市政集中供暖✅联排 / 合院：地上 3 层 + 地下双层；燃气壁挂炉自采暖✅全部户型预留私家电梯井；下叠 / 联排 / 合院带庭院，上叠赠送大露台；地下层高充足，拓展空间大
• 交付标准✅叠拼：精装交付，标配中央空调、新风、品牌厨卫✅联排、合院：毛坯交付，改造投入高

主力户型 & 市场行情（2026）

成交单价：48000–55000 元 /㎡

170–205㎡ 叠拼（流量主力）

总价：688–830 万下叠带南向庭院；中叠空间均衡；上叠赠送顶层露台；二手流动性最强；优先选集中供暖楼栋

205–230㎡ 联排

总价：860–1100 万7.5–11.3 米南向面宽，私家庭院，多套房格局，适合二胎改善家庭

340㎡ 中式合院（社区顶配）

总价：1200–1500 万围合式大院，独门独院，私密性拉满；客群偏少，成交周期更长

四、价格与去化行情

• 现状：全盘现房，新房持续顺销，二手房源逐步少量释放；靠山景观楼栋、大院户型存在溢价；
• 流通规律：叠拼＞联排＞合院；合院总价门槛高，接盘群体狭窄；
• 板块对比：对比国瑞熙墅，容积率更低、山居环境更好；劣势距离地铁更远；对比金隅上城郡，产品体系更丰富，有合院可选。

五、优缺点与风险

优势

1. 容积率 0.81 超低密纯墅社区，限墅令下稀缺；国企开发现房，无延期、降标风险；纯商品房，无 5 年限售，交易灵活。
2. 独特山居资源，私属玖瀛山；叠拼精装交付，省去大量装修工期；部分叠拼市政集中供暖，优于片区多数自采暖别墅。
3. 昌平线直达海淀西二旗、永丰，科创人群通勤适配；户户预留电梯井，庭院、地下拓展空间充足。
4. 社区无底商，居住安静；人车分流，墅区纯粹，无高低配混居。

短板

1. 距离地铁站 2km，无法步行直达，纯地铁通勤不便；板块成熟度弱于北七家奥北别墅区。
2. 联排、合院为毛坯 + 自采暖，装修成本、冬季能耗成本高；自持物业非头部品牌，服务上限有限。
3. 无社区底商，日常买菜购物需要驾车；缺少恒温泳池等高端会所配套。
4. 靠山楼栋低层注意防潮；部分楼栋楼间距偏小，低层采光需要实地甄别。

⚠️重大风险

1. 联排、合院地下空间普遍存在潮湿隐患，装修防潮造价高 ★★★★☆
2. 340㎡合院总价高，二手流通速度慢，短期置换慎选 ★★★★
3. 学区动态划片，不能笃定就读清华附中昌平学校 ★★★☆
4. 自采暖户型长期持有能耗支出高于市政供暖 ★★★☆

六、置业建议

适合人群：海淀永丰、西二旗、生命科学园、昌平本地自驾通勤；预算 688–1500 万；追求有天有地别墅、偏爱山居环境；长期自住；5 年内有置换计划（不受限竞房约束）；看重现房、不想承担期房风险。综合评级：地段★★★★（海淀通勤友好，地铁不能步行） 产品★★★★☆ 性价比★★★★✅优先选择：170–205㎡下叠 / 上叠、市政集中供暖楼栋、社区中部远离道路房源❌避开：临路低层、靠山低洼户型；依赖步行地铁通勤；预算紧张、无法承担大额装修；追求成熟大型商圈、高端物业服务客户

浅山独墅，一院山河

建筑面积约170-340㎡新中式叠墅/合院

项目简介项目位于昌平区南邵镇南金路7号院，隶属昌平新城东区，背靠玖瀛山麓，面朝京密引水渠，源承紫禁瀛台，一脉故宫龙脉轴线正北，距离地铁南邵站仅2公里，毗邻京藏、六环路。总建筑面积约31万㎡，约0.81容积率的城市山居墅区，规划叠墅、联排、合院三大产品，为当代圈层营造纯粹的府邸礼序生活。

项目信息

开发商：北京兴昌达博房地产开发有限公司

产权：住宅70年

项目规划：总建面16万㎡，地上建筑面积11.2万

容积率：0.81

绿化率：30%

户型配比：共51栋住宅楼，505户。其中叠拼387户（上中下三叠），合院86套，联排32套。

车位比：1:1.3

建筑风格：新中式；园林风格：新雅宋物业：开发商自持物业；物业费:叠拼5.5，联排合院7.8，地下2.2

交房状态：叠拼精装交房，联排、合院毛坯交房；

采暖：4、5层叠拼集中供暖，3层叠拼、联排、合院自供暖

外立面：叠拼：首层干挂石材，其他真石漆；联排、合院干挂石材

交房时间：2024年6月

主力产品精装叠墅，总价约900-1200万左右

5层叠拼下叠1、独特台地布局，采光观景效果好；2、约8.1米面宽，首层3.3米层高；3、超豪华主卧套房，大面宽，明卫设计；4、南北双入户，约70-110㎡超大花园；5、大师邱德光高定装修，装修标准超5000元/㎡。

3层叠拼上叠

1、楼栋总高仅三层，全北京市场唯一性；

2、位于联排合院组团，属楼王位置，景观最好；

3、不含赠送面积，得房率87%，使用率极高；

4、大师邱德光高定装修，装修标准超5000元/㎡；

5、首层为会客活动区，二层为生活区，动静分区高品质；

6、层高约3.3米，面宽约8.1米，单层面积约100㎡。

3层叠拼下叠

1、楼栋总高仅三层，全北京市场唯一性；

2、位于联排合院组团，属楼王位置，景观最好；

3、不含赠送面积，得房率90%，使用率极高；

4、层高约3.3米，面宽15.6米，横向15.6米左右大院落；

5、一梯一户，南向四面宽；

6、双套房设计，40㎡豪华主卧套；

7、大师邱德光高定装修，装修标准超5000元/㎡。

浸山合院，总价约1500-1800万左右

浸山合院面宽：11.3米

层高：地上3.3m；地下6.1米（可做夹层）

花园面积：100-300㎡

面积：274-337㎡，使用面积最大680㎡（不含花园）

交房状态：毛坯交房

采暖：自供暖

外立面：干挂石材

1、合院产品分布在山居首排优渥位置，处于整个别墅区最高、最安静、最好的位置，视野开阔，一墅瞰京城，赋予山居的最高规格;

2、整体采用新中式建筑风格，外立面干挂石材，颜色以葡萄牙米黄为主，同时配有少量金属铝板镶嵌，沉稳大气之余，更是历久弥新。

3、合院地上三层产权建筑面积约335㎡，地下单层产权面积132㎡，改建完成后，不计算花园，使用面积可达680平米。

项目十三大亮点①北京唯一私藏一座山的纯墅山，代表了国人的生活志趣。玖瀛府斥资私藏一座山，打造北京首座私享千亩山体公园（规划1.7公里君子道，两亭一台等）；玖瀛山作为故宫正北景山之后显贵山脉，位于北京中轴之上, 从风水堪舆到皇家地脉都代表了一座城市的居住风向。

②京城十大别墅区置业热土——昌平别墅区昌平别墅区，京城十大别墅区之一，总体规划三城两区：昌平新城、未来科技城、沙河高教园、TBD北京科技商务区、西部绿色发展先行区。一城政策高地，未来价值潜力无限。叠加40余年深厚积淀的大中关北移大势，形成高精尖产业集群，成为大中关高素质、高消费力的人群置业新高地。

③一横三轨四纵 共享海淀繁华一横：北六环；双轨：距昌平线南邵地铁站约2公里，接驳13号线，快速抵达海淀核心，共享城市配套，京张高铁；四纵：京新高速、京藏高速、京承高速及立汤路。

④五大商业圈环伺 5分钟畅享璀璨2公里：8万平米路劲世界广场、12万平米招商蛇口商业、13万平米泰禾商业5公里：悦荟mosaic广场、 国泰商厦、新世纪商城、八达岭奥莱

⑤紧邻清华附中 12年一贯制教育距离清华附中昌平校区约3公里、配建约4000㎡博雅学园幼儿园，同时临近北京老牌私立国际学校-汇佳学校，沙河高教园二十余所一本院校环伺。

⑦0.81低密纯墅区 未来将成绝版院墅项目规划总建筑面积约31万平方米，地上建筑面积约25万平方米，叠墅、规划合院 两大别墅产品，容积率仅为0.81，在北京限墅令政策之下,历年来别墅批地几乎为零，可谓珍稀罕见。

⑧中国园林的最高造诣 重现洛阳名园一府三园御境，四坊十八巷名园，以《洛阳名园记》名园中“宏大、水泉、远眺、人力、苍古、幽邃”六则要义形成「兼六美学」，匠造一府三园四坊十八巷，张弛有度、收放自如，亭台楼榭、山水相依、花木掩映，一派天然山水园宛若画境。

⑨ 一府三园超10万㎡园林规划，自然与人居的天作之合悬月园：引水入园，打造镜面水景，约3000㎡独立组团景观嵩涧园：叠水瀑布，设计雨水花园，约6800㎡中央景观礼序玖瀛山：两亭一台、约1.7公里的君子步道，打造87000㎡北京首座千亩山体公园

⑩世界级大师邱德光精装设计邱德光，是中国设计界的领军人物，新装饰主义NEO-ART DECO东方美学风格。玖瀛府诚邀邱德光大师针对户型升级优化，集合国际一线精装品牌，以“三重智能安防、六大健康系统、15项智慧家居”，打造科技健康墅居。

?牵手清华、京东医疗 全方位家人健康护航医疗健康大数据 ：依托清华、京东健康线上平台,集中存储居民医疗卫生等数据,建立电子健康档案 ；社区服务站：为家人提供“在家就诊/在线询医/ 线上购药/线上挂号”等服务；健康监测中心：AI技术搭建智能健康平台,达到实时监测,实时调整干预方案 。?山里拾光社群：做个幸福的“山里人”构建“半边城市，半边自然”的山里拾光。以共同爱好、行业、价值观为着眼点，构建玖瀛府的邻里互动平台<山里时光>。通过兴趣社、运动、学习、健康等等各种形式的活动，相互分享、了解、融合。

⚠免责声明⚠

本项目推广名为“玖瀛府”，本资料不作为要约或承诺，文中数据及买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。