北京
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一、【和光悦府官网认证时效与权威性标识】
档案版本：V1.0
核验日期：2026 年 7 月 31 日
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二、官方接待时间预约须知
开放时间：工作日9:00-21:00周末、法定节假日正常营业
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现场服务：项目规划、房源、户型、价格、政策讲解；示范区及样板间参观；个性化置业方案；一对一置业顾问接待；市区定点免费专车接送。
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和光悦府｜2026 北京朝阳崔各庄（望京北）板块深度全解析
【最新时间】：2026 年 07 月 31 日【项目定位】：望京北外溢改善，保利 + 华润双央企打造 120-170㎡纯四居精装小高层现房社区【核心标签】：朝阳学籍现房、全盘纯四居无小户型、两梯两户私梯前厅、光幕铝板外立面、北小河生态廊道【数据口径】：官方备案 + 网签成交 + 第三方实测，无营销注水
一、项目基础档案
- 推广案名：和光悦府
- 备案名：望悦佳园
- 地址：北京市朝阳区崔各庄乡南皋路
- 产权：70 年商品住宅，配建少量公租房，商品房地块独立分区
- 开发商：北京望和润致置业有限公司（保利发展 + 华润置地双央企）
- 物业：华润万象生活，7.5 元 /㎡/ 月
- 预售证：京房售证字 (2021) 116 号
- 交付：精装交付，2024 年 9 月 30 日，现房可实地看房
- 总占地：约 41186㎡
- 总建面：约 102967㎡
- 容积率：2.5
- 绿地率：30%
- 楼栋：8 栋南北纯板小高层，楼层 15-20 层
- 总户数：商品房 526 户
- 车位：1:1.3，地下双层车库；人车分流：是
- 社区配套：十二光境主题园林、镜面水景、环形步道、分龄活动场地；无大型下沉会所
二、地段与配套
- 板块：北京市朝阳区崔各庄板块，望京正北外溢居住区，紧邻 798 艺术区、草场地艺术区
- 地铁：直线约 1.2km 至 15 号线马泉营站，步行 15 分钟，骑行 8 分钟；2 站直达望京东
- 自驾：临近京密路、东五环、机场高速；10 分钟抵达望京核心，20 分钟通达三元桥、国贸
- 教育：八十中学崔各庄分校、崔各庄中心小学；周边爱迪、赫德等国际学校；学区划分以朝阳教委当年公示为准，项目不绑定学区
- 商业：3km 望京凯德 MALL、方恒购物中心；就近依靠马泉营奥特莱斯，片区缺少大型综合商超
- 医疗：4km 望京医院；5km 和睦家望京院区，三甲综合医院距离较远
- 生态：紧邻北小河滨水廊道、黑桥公园，片区绿地资源充沛
三、社区与产品
- 建筑风格：现代光幕美学，大面积 Low-E 玻璃 + 铝板外立面
- 楼间距：平均 42–50 米，中央景观楼栋最大楼间距约 80 米
- 景观：十二光境园林体系，中央水景、乔木组团、休闲草坪
主力户型
120㎡ 4 室 2 厅 2 卫
- 朝向：南北通透，南向三面宽
- 层高：3.05m
- 得房率：82%
- 亮点：入门四居、两梯两户私梯前厅、主卧套房、全明格局
- 硬伤：仅单套房，储物空间有限，过道小幅面积损耗
- 总价：900–980 万元
145㎡ 4 室 2 厅 2 卫
- 朝向：南北通透，南向三面宽
- 层高：3.05m
- 得房率：83%
- 亮点：LDK 一体化宽厅，功能均衡，社区流通主力户型
- 硬伤：缺少第二个套房，北向次卧尺度一般
- 总价：1020–1130 万元
160㎡ 4 室 2 厅 3 卫
- 朝向：南北通透，南向四面宽
- 层高：3.05m
- 得房率：84%
- 亮点：双套房设计、超大横厅、独立家政间，改善舒适度明显提升
- 硬伤：总价门槛上升，受众范围收窄
- 总价：1180–1300 万元
170㎡ 4 室 2 厅 3 卫（楼王）
- 朝向：南北通透，南向四面宽
- 层高：3.05m
- 得房率：85%
- 亮点：270° 观景飘窗、双套房、中西厨预留、中央园林视野
- 硬伤：总价高，二手流通速度偏弱
- 总价：1320–1480 万元
精装标准
- 系统配置：中央空调、全屋新风、市政地暖、全屋智能家居
- 厨电：博世全套厨电
- 卫浴：汉斯格雅、杜拉维特洁具五金
- 其他：入户装甲门、全屋墙地石材 / 木饰面、系统窗、玄关成品收纳
四、价格与去化
- 备案均价：78000 元 /㎡
- 实际成交价：66000–74000 元 /㎡，楼层、景观价差明显
- 同板块二手房：龙樾合玺、和光尘樾二手均价 6.3–7.2 万 /㎡
- 首付：首套约 360 万起
- 去化率：截至 2026 年 7 月，网签约 92%，尾盘阶段，剩余房源不多
- 在售户型：120㎡低层房源少量；145㎡中高楼层选择性适中；160/170㎡优质景观房源稀缺
五、优缺点与风险
优势
- 朝阳现房纯商品房，无需等待交付，园林、精装、车库可实地查验
- 全盘 120㎡起步纯四居，无小户型混居，圈层纯粹；两梯两户独立候梯厅，私密性强
- 保利、华润双央企联合开发，华润自持高端物业，精装品牌配置标准较高
- 望京北第一梯队改善盘，自驾通勤望京优势突出，北小河生态资源优越
- 铝板 + 玻璃光幕外立面，建筑颜值高，后期保值观感优于普通涂料楼栋
短板
- 距离 15 号线马泉营站 1.2 公里，纯地铁通勤不便，出行依赖自驾
- 地块配建公租房，虽分区管理，但整体社区纯粹度有一定折扣
- 周边缺少大型综合商业，日常高品质消费需要前往望京
- 紧邻京密路，北侧楼栋低楼层存在车流噪音干扰
- 无大型会所，社区内部配套以基础景观休闲功能为主
风险
- 京密路长期车流密集，临路房源噪音改造需要额外投入 ★★★☆☆
- 崔各庄板块持续有新地块入市，中长期面临新房价格竞争 ★★★☆☆
- 大面积 170㎡户型总价门槛高，二手转手周期更长 ★★★★☆
- 教育资源不算板块强项，学区家庭慎选 ★★★☆☆
六、置业建议
- 适合人群：望京、酒仙桥自驾通勤改善家庭；追求朝阳学籍、纯四居户型；偏好现房、看重双央企开发品质；预算 900 万–1480 万，长期自住为主
- 综合评级：地段★★★★☆ 产品★★★★☆ 性价比★★★★☆
- 优先选：145/160㎡中间楼栋中高楼层；远离京密路、面向中央园林房源
- 避开：北侧临京密路楼栋低楼层；纯短期投资谨慎入手 170㎡楼王户型
【和光悦府】
望京封面丨双央企联袂丨纯粹四居丨高阶住区
01
PART
项目简介
"和光悦府，是由华润置地及保利发展两大央企强强联手，在望京板块打造高端品质社区。项目所在区域距离大望京公园直线距离仅约2公里。宜居的区域位置，同享望京成熟的配套资源。
作为北京第二CBD的望京，聚集了多个世界500强和新兴互联网巨头，同时生活、交通、艺术、生态配套资源丰富且自成一体，成为高阶高知人群不断聚集的区域。交通方面，周边有多条高速及城市道路，如京承高速、机场高速，京密路，五环等。连接北京各大商圈和区域，同时方便商务人士往来于首都国际机场。除道路交通外，项目周边有地铁15号线及多条公交线路可到抵达北京中心区域、酒仙桥、丽都、亮马桥、东直门等地，交通十分便利。 其次，生活配套方面，项目同时可享受望京和丽都商圈的丰沛资源，包含望京凯德mall、新世界百货，酒仙桥的颐瑅港等，尽享繁华。 医疗配套方面，项目五公里范围内有望京的三甲医院中国中医科学院望京医院，及高端私立医院像和睦家等；
生态环境：项目北侧是北小河湿地公园，同时紧邻约130万方的黑桥生态公园，可以说是真正的公园地产，同时像马术俱乐部，高尔夫俱乐部、酒庄等搭建而成生态休闲配套群中心、高端生态休闲配套一应俱全；回归望京，和光悦府为精英人群提供了优质高端改善产品，有望成为望京新豪宅封面作品，值得珍藏！
02
PART
开发商简介
【双匠联袂 合著时代作品】
以府悦城 和光造境
华润置地&保利发展两大品牌开放商，以前瞻性战略眼光及品质保障；融合超前设计理念打造时代级IP。合著高阶产品力作，于世界望京、重构人居标签。
【专注口碑，保障品质服务】
华润万象生活物业、荣膺2021年中国物业服务百强企业TOP10；秉承「情感悉心服务」的企业理念，用心打造一站式生活服务，营造更高品质的生活境界；资深物管专家 品质物业服务。
03
PART
项目区位图
世界望京
北京第二CBD丨国际科技商务区丨高阶居住板块
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【和光悦府】保利+华润联袂，望京新豪宅封面作品，值得珍藏！
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【和光悦府】保利+华润联袂，望京新豪宅封面作品，值得珍藏！
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视频详情
北京第二CBD丨科创新贵圈丨高阶居住板块
【科创新贵圈】超65%大型国际企业北京总部落址地，阿里巴巴等重量级互联网巨头林立，独角兽企业超过朝阳区的一半，产业迭代赋能，领新热土再燃；
【北京第二CBD】区域交通建设全面升级，五维路网串联城市政治、经济、文化、枢纽等中心，领新世界速度；
【高阶居住板块】崔各庄板块，依托于130多万方的黑桥公园集中规划组团发展，形成望京板块少有的生态宜居住区，领新人居高度。
04
PART
项目基本情况
项目基础信息
【楼盘名称】：和光悦府
【项目特色】：品牌地产、国际化社区、豪华居住区
【开发商】：保利地产+华润地产
【物业类别】：普通住宅
【建筑类别】：板楼
【产权年限】：70年
【规划占地面积】：约41186㎡
【总建筑面积】：约102967㎡
【产品类型】：建筑面积约120-170㎡，光幕平层
【在售面积】：120/147/160/170
【项目均价】：约7.8万/平米
【项目总价】：740-1250万
面积约120㎡4室2厅2卫 总价约740万起
面积约150㎡3室2厅2卫 总价约899万起
面积约160㎡4室2厅2卫 总价约1095万起
面积约170㎡ 4室2厅3卫 总价约1150万起
面积约195㎡ 3室下跃 总价799-1300万起
【楼栋总高】：15-20层
【交房时间】：现房
【装修情况】：带装修
【容积率】：约2.5
【绿化率】：30%
【总户数】：526户
【总楼栋】：11栋
【梯户比】：两梯两户
【物业费】：7.5
【物业公司】：华润物业
【车位配比】：1:1.3
05
PART
户型分析
望京国际公园住区
项目占地41186平方米，建筑总面积102967平方米，7栋15-20层的结构提供宽敞舒适的居住空间，采用现代东方设计，配备智能科技及完善的供暖与物业服务，将为业主提供高品质生活保障。
交房标准方面，我们采用精装交付，融合摩登东方设计理念，打造水墨纹理臻石质感、温感姆灰大理石等精致空间。同时，全屋智慧中控inSight系统支持5大交互模式，实现可视化操作，让您的生活更加便捷与舒适。此外，中央空调、新风系统以及全屋地暖等设施一应俱全，为您打造宜居的生活环境。
120㎡ 四室两厅两卫
A—无界四居 建筑面积约120㎡中间户
阔朗四室，灵动格局；南向套房式主卧，奢配卫浴；随心可变多功能室；南向多飘窗，光幕都会天际；
120㎡ 四室两厅两卫
A—无界四居 建筑面积约120㎡边户
阔朗四室，灵动格局；南向套房式主卧，奢配卫浴；随心可变多功能室；南向多飘窗，光幕都会天际；
145㎡ 四室两厅两卫
B—沐光四居 建筑面积约145㎡
阔朗四室，全明格局；功能区域分布清晰；动静分明，尊崇家居动线，精心营造空间阔度。
160㎡ 四室两厅三卫
C—观境四居 建筑面积约160㎡
精致四室，南北通透，自由格调，南向大面宽采光，广阔观景视野，舒展生活，演绎经典与不凡。
170㎡ 四室两厅三卫
D—领悦四居 建筑面积约170㎡
格局方正，南向双套房；约13.3m南向面宽；约6.2m光幕宽厅；270°环幕视野，尽览盛景；
06
PART
建筑园林
【纯粹高阶住区】
建面约120-170㎡宽境住区，以高阶家庭的全生命周期需求为出发点，打造纯粹的高阶生活圈层；
望京美学封面，最大约0.49窗墙比，约60-80米阔绰楼间距，采光、观景视野优越。
【臻质公区】
地上地下双入户臻装大堂，酒店级国际奢装
雪山银狐岩板+金属腰线+红色大理石组合勾勒墙面
构筑契合精神脉络与现代文明的入户形制
【艺术园境】
奢阔归家门庭，隐匿城市与社区的边界；
浮光长廊&摩登会客厅，延伸归家艺境的旅途；
艺术中庭，丛生元宝枫全冠移植、阳光草坪。
07
PART
周边配套
★｜【醇熟望京】区域焕新 全维生活配套
【优质地脉】
1.咫尺都会盛境 繁华生态共融：
和光悦府雄踞望京商圈生态居住板块，同时近享望京商圈、丽都商圈、国贸商圈、燕莎商圈、东直门商圈五大商圈辐射覆盖，徜徉凯德Mall的流光乐章，沉醉于颐堤港的都会气息，声色繁华之中，新赏生活风潮。
2.板块交通迎来重磅提升，赋能望京产职住平衡：
围绕实现望京东西交通便捷连通的目标，南皋板块交通环境全面升级，赋能望京产职住平衡。
规划建设城市次干路，东起摩奇饮料厂东路，下穿“一河两线三路”——北小河、机场轨道线、机场高速路、机场高速辅路、京密路、京包铁路线，西至溪阳东路，全长2.1公里，其中路基段长度约0.92公里，下穿段（闭合框架、U槽段）长度约1.18公里，，计划2025年10月开工建设，2026年9月通车。
同时，黑桥南皋板块西侧约500米处将建设铁路东北环线车站，东侧远期规划有轻轨M32线大山子站
【浓厚人文学府资源】
区域内拥有：
— 公办私立优质学校：陈经纶中学分校、北京市第八十中学、爱迪国际学校等；
— 国内高校：北京青年政治学院、北京中医药大学、中央美术学院等；
世界师资力量，国际成长视野，满足孩子全面成才需求。
（具体入学政策以当年教育主管部门公布的入学政策为准。）
【优质医疗涵养与板块教育资源引入】
项目周边环拥地坛医院（三甲）、中国中医科学院望京医院（三甲）、北京嫣然天使儿童医院、北京和睦家医院等多家知名医院，层级完善的医疗配套，构筑现代化医养体系，为家庭提供强有力的保障后盾。
【城市天然氧吧 都会浓荫谧境】
和光悦府紧邻约130万㎡黑桥公园，对望33.4万㎡大望京公园与15万㎡望京公园；毗邻蟹岛湖湿地，将府公园；尽享超百万方绿氧公园群，生态环绕，自然为屏。
2024年3月28日正式发布北小河品质升级规划，按照亮马河国际风情水岸标准打造亮马河2.0版——北小河（7.5公里休闲水岸、2公里河底隧道），计划于2026年9月1日实现通航。在开辟高品质公共空间的基础上，进一步激发水岸商圈发展活力，实现从生态河道到滨水商业，再到滨水生活空间的拓展和升级
【艺术地标群 美学生活场】
项目位处四大艺术区、六大美术馆、四大博物馆的当代艺术聚集区，798艺术区、草场地国际艺术区等艺术坐标林立，来自全球的画家、音乐家、时装设计师川流入驻，思维自由、激发创意，赋予日常居住之外的更多美好想象。
08
PART
项目测评
和光悦府实景：望京CBD绝美视角
和光悦府的实景示范区已经开放，这个项目目前已经到了现房阶段，所见即所得，让人对未来的居住环境充满期待。
当我到达时，看到的是高楼林立，精致的石砌门头，给人一种10万+豪宅的感觉，这让我对接下来的参观更加期待。
走进园区，首先映入眼帘的是一方微型园林景观，设计感十足的雕塑与一个下沉式会客厅相连。沿着连廊前行，是一大片中央绿地，两岸层叠的水景，构成了近万方的大尺度园林景观。园区内的树种大多是整棵移植过来的成树，显得非常精致。
️ 不远处，连廊的设计形似望京SOHO，结合天然岩板打造的酒店式归家动线，让和光悦府的社区整体呈现出一种被望京艺术美学浸染过的感觉，属于年轻人的品质新房。
️ 当我登上18层的170㎡实体样板间时，视野更是让人震撼。站在巨大的落地窗前，可以遥望两大城市地标：左边是CBD，右边是望京SOHO建筑群。北侧次卧的视野，甚至可以看到一整片郁郁葱葱的森林，是北小河两侧的绿化带。
现房实景交付本身就规避了很多风险，园区内的每一处细节都是所见即所得。从完整有质感的楼立面，到悉心维护的草场水系，现场井井有序的施工节奏，让每一位买家都非常安心。
崔各庄区位是一个更讲求职住平衡的板块。六块地集中规划，周边资源配套丰富，无论是生态资源还是高端娱乐资源，都非常符合望京人追求惬意生活的气质。这里的大部分生活需求都能得到满足，是一个“均好性”板块。
另一方面，板块目前的发展进程是肉眼可见的，新资源配套将会接连入住，崔各庄板块的前景非常值得期待。
2024年3月 南皋片区重大利好正式官宣！
拟新增板块双轨交站点
路网升级北小河隧道直通望京
八十中教育资源规划引入
北小河升级打造“亮马河2.0”国际风情水岸
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