248轮举牌“抢地”、25.84％溢价率！中海新城46.81亿夺下酒仙桥，周边新房均价超11万元／平米

一线城市核心区域的优质地块永远不缺买家。7月28日，在经过6轮线上报价、248轮线下竞价之后，中海新城以46.81亿元的价格竞得酒仙桥地块。这宗地块的溢价率达到25.84%，成交楼面价为8.11万元/平米，为今年以来成交楼面价最高的住宅用地。

《华夏时报》记者了解到，酒仙桥地块吸引了6家房企参与竞拍。该地块周边现有两大改善性住宅项目在售，分别是北京宸园和同为中海新城开发的万吉玖序，两大项目的网签均价均超过11万元/平米。

值得一提的是，北京宸园和万吉玖序所在的地块在2024年成交，彼时两地块的成交楼面价分别为6.6万元/平米和6.44万元/平米，低于酒仙桥地块的成交楼面价。市场层面，今年上半年，北京住宅成交量走高，二手住宅网签量创下5年以来同期新高。

6家房企参与竞拍

酒仙桥地块地理位置和配套设施较为优越，周边有东风北桥和将台两个地铁站。商业方面，地块距离久隆生活广场则步行可达。

中指研究院土地市场研究负责人张凯对《华夏时报》记者表示，今年上半年，朝阳区涉宅用地供应明显缩量，仅东坝单店有一宗地块完成出让，酒仙桥地块是朝阳区年内推出并成交的第二宗涉宅用地，因此备受市场关注。

酒仙桥地块吸引了招商蛇口、越秀地产、建发集团、保利发展、中海新城以及绿城中国6家房企参拍。《华夏时报》记者注意到，在竞拍前期，建发集团相当积极。到了后期，招商蛇口和越秀地产连续举牌。随后，中海新城加入，开始发力。竞拍尾声阶段，越秀地产和中海新城两者开始角力。

在张凯看来，酒仙桥板块区位优势突出，配套成熟，加上周边北京宸园等项目市场表现良好，地块自然吸引了多家房企参与竞拍。最终，酒仙桥地块由中海新城竞得，也体现出市场对北京核心区域优质住宅用地的认可。

成交楼面价突破8万元/平米

值得一提的是，按照原本的出让计划，酒仙桥地块是一宗“巨无霸”地块。今年年初的供地计划显示，酒仙桥地块在正式挂牌前进行了优化调整，原本占地约4.27公顷的地块被拆分成了两宗。其中，率先进行出让的便是此次被中海新城纳入囊中的0013-1地块。

分拆让酒仙桥地块的优势更加明显，地块的容积率由此前的2.8下调至2.5，建筑限高由60米提高至80米，原本规划内的托幼设施也调整至了此次未上架的0013-2地块。“脱离托幼及商服等配建后，酒仙桥地块成为一宗无自持、无复杂配建压力的纯住宅地块，开发纯度明显提升。”张凯对《华夏时报》记者说。

中海新城想要拿下酒仙桥地块在市场的预料之中。在距离酒仙桥地块步行仅几百米处，中海新城开发的万吉玖序项目正在开盘销售。此外，同一板块内也定位于改善型的项目北京宸园也在售。《华夏时报》记者注意到，万吉玖序和北京宸园两大项目的网签均价双双超过11万元/平米。

那么，未来酒仙桥地块入市后，开盘价会是多少？“当时北京宸园住宅部分的楼面价是6.6万元/平米，万吉玖序的楼面价是6.44万元/平米，这两宗地块在2024年成交。两年的时间，楼面价有所上涨，这意味着后续酒仙桥地块开盘价格或将接近12万元/平米。”7月29日，朝阳区的一位新房置业顾问对《华夏时报》记者说。

土拍热潮持续

中指研究院发布的数据显示，今年上半年，北京土拍市场较为平淡，共成交21宗地块。其中，7宗地块溢价成交，4宗地块溢价率超过10%，多数地块则底价成交。今年6月底，招商蛇口以10.22亿元的价格斩获九棵树地块，地块溢价率达到20.95%。

在成功夺得九棵树地块之前，招商蛇口已经一年多未补仓北京市场。上文提到，在酒仙桥地块中，招商蛇口、越秀地产、中海新城3家房企的拿地意愿均非常强烈。值得关注的是，在酒仙桥地块开拍前半个月，招商蛇口曾发布施工招标公告，拟以56.58亿元的总投资提前锁定该地块。

值得关注的是，今年下半年，北京土拍颇有“神仙打架”的态势。中指研究院发布的数据显示，仅今年8月份上半月，北京便有6宗涉宅用地待拍。其中，朝阳区广渠路地块颇受关注，起始价为70.5亿元，起始楼面价约6.83万元/平米，该地块周边的代表项目是被称为“明星豪宅”的广渠金茂府。

此外，今年上半年，北京楼市成交明显修复，仅二手住宅网签量便达到了93583套，同比增长5.7%，成交规模创下了2021年以来同期新高。尽管刚需是成交主力，但改善性需求也出现了边际修复，给下半年市场表现带来想象空间。