北京
乐居财经·进深 出品
陈海保 主播
昨天，北京土拍市场又疯狂了一把。
在朝阳区酒仙桥板块，6家品牌房企鏖战254轮，中海新城最终以46.8亿拿下0013-1地块：
溢价25.84%，楼面价达到8.11万/㎡，创下今年北京土拍溢价新高。
面对这个结果，市场评价两极分化：有人认为溢价过高、风险拉满；有人认为片区内老业主赚大了；
今天，我来复盘一下，中海拿地的底层逻辑。
首先，这场高溢价土拍，是中海基于板块深耕的补仓，有明确的落地支撑。
两年里，北京宸园和中海万吉玖序先后热销，就是最好的证明。
其次，0013-1地块本身经过官方精细化调规，将原生地块地拆分优化后，容积率下调至2.5、限高适度提升，地块干净、总价可控。
对中海新城而言，拿地一鼓作气，可以形成片区项目联动，降低了操盘试错成本，属于熟区补仓的常规布局。
但是，25.84%的超高溢价，确实锁死了项目利润空间。
它面临的最大现实情况，就是片区供应量大、内卷压力显著。当前朝阳三四环新房、待售地块集中扎堆，未来同质化竞争会持续加剧。
很多人疑惑，豪宅扎堆为何依旧有人高价抢地？
我认为，核心有两点：
1、它们的核心逻辑不是赌短期暴涨，而是对主城核心资产长期价值的中性博弈。
2、北京未来虽然有很多核心地块供应，但大多地块条件过于复杂。
楼市早已告别普涨行情，板块分化、资产分层成为常态。
远郊靠概念炒作的高溢价地块，大多难逃滞销、估值回落的结局；
但主城区配套成熟、客群稳定的优质地块，具备抗跌保值属性，只是短期溢价过高而已。
中海这次拿地，本质是：用短期高成本，锁定主城稀缺地块的长期占位，赚的是板块稳定的确定性。
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