北京
二是在售库存持续去化，房源供给不再无节制扩张，供需关系得到改善，后续房价大幅下探的动力进一步减弱。
接着上篇，咱们再来看看上周（7.20-7.26）二手房成交情况。
◎ 二手房住宅网签3044套，环比下降4.67%；
◎ 其中，7月22日二手房网签套数单日最高，为626套；
大中介：
◎ 新增挂牌房源5144套，环比下降约4.8%；
◎ 成交1754套，环比上涨约4.2%；
◎ 新增带看人数达49002人，环比下降约0.008%；
◎ 截至7.28，前台挂牌量11.78万套；后台挂牌量14.1万套；
上周大中介成交1754套，较前一周小幅回升。
7月份以来，大中介成交已连续三周稳定在1650-1750套左右。
拉长月度维度看，截至7月26日，头部中介累计成交6434套。而2025年同期仅成交5681套，同比涨幅约32%。
7月还剩下5天工作日，按照当前的成交走势来看，预计大中介最后稳定在7500套左右，环比小幅下降约7%。
2025年7月全月头部中介成交6738套，预计同比上涨11.3%。
从数据端不难发现，今年楼市虽同样存在季节性回落，但成交规模反而超越去年同期。
同时，按照大中介的市占率，预计7月的网签量会定格在1.5万套，环比下降约9.7%，同比上涨约17.3%。
由此可见，楼市筑底的信号持续强化。
需求端企稳的同时，房源供给端也同步进入稳定收缩区间。
库存数据显示，截至7月27日，前台可售挂牌量11.786万套，单日环比增加100套；后台挂牌量回落至14.1万套。
前台、后台挂牌房源同步走低，且这一数据已经连续维持两个月，这释放两大关键信号：
一是前期急于置换、割肉抛售的业主基本完成离场，市场恐慌性抛盘减少，新增降价挂牌房源变少；
总体来说，当前二手房市场成交韧性远超淡季预期。
另外从价格端来看，2026年1月份开始，北京二手房成交价格从3.99万/㎡，一路震荡企稳在4.1万元/㎡上下。
从以上几组数据不难看出，北京二手房市场呈现出量企稳、挂盘量持续下跌，价格稳中有进的格局。
那么接下来走势会是啥样呢？
小叭叭认为，市场整体仍缺乏上行驱动力，但成交规模逐步企稳，盘面稳定性显著增强，后续政策端仍存预期空间。
从信贷数据能够印证市场底层约束。
2021年，居民中长期贷款新增6.08万亿元，达到历史最高峰，然后开始直线往下。
2022年掉到了2.75万亿元，几乎是断崖式下跌；
2023年下降到2.55万亿元；
2024年跌破2万亿元；
2025年只剩下1.28万亿元。
而2026年上半年居民中长期贷款新增2200亿元，全年新增规模很可能只有5千亿元左右。
居民信贷扩张意愿偏弱，不具备整体走强的资金基础。
在此背景下，7月市场仍走出不同行情。
关键在于政策下调购房门槛持续释放五环外刚需购买力，叠加近郊低总价房源成交火热，加快存量房源去化。
根据机构数据显示（参考6月成交），五环外成交1420套，占比近50%；5-6环的成交周期较短，议价空间也较大。
数据来源：中指研究院
不难看出，五环外低总价房源承接主力购房需求，去库存速度领先全市；但持续存在的议价空间证明，成交是以价格让步换取流动性。市场痛点并未解决，改善群体加杠杆意愿不足，置换链条不通。
简而言之，现阶段行情只是存量房源内部腾挪，区域分化将会成为长期常态。
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