成华三连拍收官！二仙桥新地楼面价13800，未来房价多少才不亏？

7月29日上午10点，成华区二仙桥街道人民塘社区10号地块落槌。

2家房企参拍，最终招商蛇口以13800元/㎡拿下，溢价率3%，比起拍单价只多了400块。这是成华区该板块本月的第三轮土拍。

二仙桥板块7月土地“三连拍”

先把成华三连拍的完整成绩单摆出来：

7月9日·崔家店39亩：起拍16000，成交16800元/㎡，溢价12.75%。绿城拿下，6家房企参拍，竞价20轮。这是7月成都土拍最激烈的一场，市场情绪的"沸点"。

7月23日·新鸿路414号：起拍16100，成交16100元/㎡，溢价0%。四川华西（成华国资+华西集团合资）底价拿走，一轮举牌结束。这是"冰点"——但不是没人要，是定向供应+国资托底。

今日土拍所处位置

7月29日·二仙桥35.7亩：起拍13400，成交13800元/㎡，溢价3%。招商蛇口拿下，2家参拍，温和落地。这是"温点"——有竞争但不激烈，有溢价但不疯狂。

三个温度放在一起看，你会发现一个有意思的规律：起拍价越低的地块，反而越"冷静"。崔家店起拍16000，竞争最激烈；二仙桥起拍13400，只有2家出手。

这不是悖论。崔家店紧邻7号线崔家店站、1公里直达龙湖天街，配套成熟度最高，开发商抢的是"确定性"。二仙桥虽然容积率1.0-2.0更低密、纯住宅、东郊记忆旁，但板块商业能级和成熟度还需要时间兑现。开发商出价的时候，不是在看地有多好，是在看"多久能卖出去"。

招商蛇口在成都：从31700地王到13800二仙桥

我们来梳理一下招商蛇口近两年在成都的拿地时间线：它可能是这两年在成都最活跃的房企之一。

2025年3月11日，高新区大源西64亩地块，楼面价31700元/㎡，溢价率70.43%，总价27亿。这是成都涉宅用地成交楼面价首次突破3万+，当时的成都地王。消息一出，业内都惊了——70%溢价，这不是在拿地，这是在"抢地"。

2025年底，招商蛇口联合建发房产，在青羊区金沙板块打造"项目。4宗连片住宅用地约158亩、容积率仅1.8，是成都近几年不多见的"超百亩低密大盘"。两大头部房企首次联手，城市展厅开放当天咨询客户就突破千组。

2026年7月14日，金牛区国宾板块30.3亩纯住宅地块，招商蛇口以13100元/㎡竞得，溢价10.08%，5家房企13轮竞价。这是招商蛇口首入国宾板块，宣布落地高端产品线"序系"第三座作品——前两座是主城的锦城序和锦樾序。

2026年7月29日，今天，成华区二仙桥35.7亩，13800元/㎡，3%溢价。

加上天府总部商务区约787亩的时代公园项目，招商蛇口在成都全域已布局超过18个人居项目，深耕16年。2025年销售业绩稳居成都房企第一梯队。

你看这个节奏：31700的地王它在抢，13100的国宾它在抢，13800的二仙桥它也在拿。从高新南3万+到金牛国宾1万3再到成华二仙桥1万3——招商蛇口不挑区域，挑的是"能做出好产品的地"。

二仙桥这块地1.0-2.0的容积率、限高80米、纯住宅、东郊记忆旁，几乎就是为"序系"这种低密改善产品线量身定做的。招商大概率会用"序系"标准来操盘。

13800意味着什么？先来算笔账

很多人关心的是：这块地未来的房子能卖多少钱？

先算成本。成交楼面价13800元/㎡，加上建安成本约3500-4000元/㎡、精装标准约2000-3000元/㎡、税费营销管理等其他成本约3000-4000元/㎡，硬成本加起来大概22000-24000元/㎡。

31700地王的大源西项目，开盘价大概率4万+。13100的国宾"序系"第三座，市场预估也会奔着2.5万+去。二仙桥这块地，如果按"序系"标准操盘——洋房+小高层+顶配精装+低密园林——我的判断是：保守20000-22000元/㎡，乐观22000-25000元/㎡。

这个价格，在二仙桥板块是什么概念？比现有在售项目贵3000-5000元/㎡。但招商的品牌溢价+"序系"的产品力+1.0-2.0的容积率优势，多出来的这部分价格，买的是"主城低密改善"的稀缺性。

值不值，取决于产品最终做出来什么样。但13800的拿地成本，给了招商足够的操作空间——不像31700的大源西，必须卖4万+才不亏。

成华主城“价值坐标系”成型了

成华三连拍本质上是成华主城一次"价值重置"。今天结果出来，这个坐标系可以画完了：

崔家店16800，绿城操盘，讲的是"主城回归的决心"——6家抢20轮，开发商用真金白银给成华主城投了票。

新鸿路16100，华西托底，讲的是"国资的定力"——成华旧改不靠市场靠国资，稳字当头。

二仙桥13800，招商加仓，讲的是"品牌房企的耐心"——3%温和溢价，不追高、不抄底，用合理的价格拿一块能做好产品的地。

三块地，从16800到16100再到13800，楼面价一路走低——但这不是"降温"，是"分层"。崔家店是成熟板块的确定性溢价，二仙桥是潜力板块的理性定价。价格不同，逻辑不同，但指向同一个结论：成华主城不再是"补货式供地"，是"分层级放量"。

开发商愿意来、国资愿意托、品牌房企愿意加仓——成华主城的三条腿，站稳了。

成华三连拍收官。从崔家店的"沸"、新鸿路的"冰"，到二仙桥的"温"——成华主城的剧本不是"暴涨"也不是"凉凉"，是"分层放量、品牌进场"。对购房者来说，这是最值得认真看的窗口期。

关于招商蛇口二仙桥这个项目，你怎么看？会等它开盘还是看现有在售盘？