房子还没卖出去，88万元保证金先进房东腰包！杭州这套房今年第3次拍卖，悔拍究竟要付出怎样的代价？

“老演员”四季华庭又上架了！刚刚，阿里拍卖平台最新挂牌一套萧山区新塘街道四季华庭12幢205室，让关注法拍房的人们大跌眼镜：已经是今年第三次拍卖了。

截图来自阿里拍卖

今年3月初到6月中，这套房源在法拍市场“二进二出”——两次拍卖成交，两次被悔拍。代价是：每次悔拍罚没44万元保证金，合计已罚了88万元。

而这套房子，从3月6日的成交价330万元，到6月14日成交价285万元，再到昨天挂出220万元重新起拍，身价好似坐滑梯，但细想一下——房子还没卖出去，88万元保证金先进了腰包，房东内心估计正在暗爽吧？

法拍不是“七天无理由”买卖

悔拍者损失惨重

你以为法拍房竞拍不过是网上出价，拍不到没损失，拍到了不想要大不了亏个保证金？

法拍行业资深人士毛章丽表示，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。并且，悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

截图来自中华人民共和国最高人民法院公报

所以，单纯的没收保证金只是“开胃菜”。部分房源悔拍后还需要承担相应的差价——悔拍后，重新拍卖的价款若低于原拍卖价款，所造成的差价、费用损失等，由原买受人（也就是悔拍人）承担。若其所缴纳的保证金足以弥补该差价等费用损失的，则以该保证金填补差价，原买受人无须另行承担责任。若其所缴纳的保证金不足以弥补该差价等费用损失的，则由原买受人承担不足部分。

举个例子，A缴纳保证金10万元，以120万元竞得一套法拍房。之后悔拍，10万元保证金罚没。这套法拍房再次上架后，以100万元拍出，成交额比前一次低了20万元，那么除了10万元保证金，另外10万元差价，也要由悔拍者A来补齐。

不过毛章丽强调，悔拍后是否要补差价，以法拍房拍卖页里法院发布的公告为准。“如果公告中明确写了，就遵照执行，没写，则默认悔拍后扣除保证金即可”。

上半年杭州11套法拍房悔拍

790万元保证金打了水漂

无独有偶，和四季华庭一样，今年富阳区复城国际公寓3号1501室，也是悔拍了两次。不仅贡献了双倍罚金，也让吃瓜群众看得津津有味。

今年截至目前，杭州共有11套法拍房悔拍。上城、富阳、萧山区悔拍的最多，分别有4套、2套和2套，包括蓝色钱江、阳光国际花园、蓝桥名苑等杭州人熟悉的小区房源。这11套房源加起来被罚没的保证金，就有790万元。

法拍房保证金的具体金额，由法院在起拍价的5%到20%之间确定。所以不同房源“悔拍成本”天差地别。今年的“悔拍起步价”是上城区蓝桥名苑5幢1单元703室，悔拍罚没10万元。

最“壕”的一笔悔拍罚款则是上城区蓝色钱江公寓的250万元。这套1幢1701室的399.94平方米一线江景房，法拍保证金250万元，去年7月经过136轮竞价，以5850万元成交，折合单价约14.52万元/平方米。当时竞得者显示是“优先购买权人”，姓沈，而评估报告显示原房主也姓沈，业内就有传闻说是房东自己拍下了房子。

蓝色钱江公寓1幢1701室实拍图

没想到，今年1月，这套大宅又出现在法拍平台，以5540万元重新成交，比上次拍卖账面上低了310万元。如果悔拍的不是房东本人，那么至少250万元保证金已打了水漂。

截图来自阿里拍卖

这套房子的故事还没结束。今年3月，有消息称这套房在二手市场以5800万元成交，单价14.75万元/平方米，创下蓝色钱江成交单价新高。算上相关税费，买家的实际买入成本超过6000万元。

法拍房还有不少“隐藏雷区”

四季华庭12幢205室内部实拍图

除了悔拍，购买法拍房还有不少要防范的“雷区”——

租约“铁布衫”。所谓“买卖不破租赁”，如果房子在拍卖前已被长期租赁，即便你拍下产权，租客仍可合法居住。部分被执行人甚至利用这一规则，与他人恶意串通，制造虚假长租关系阻碍交付。

腾退“马拉松”。法拍时房子如未腾空，还要防范居住者拒不搬离等情况，一拖再拖，买受人延期收房。

税费“无底洞”。法拍房涉及的税费及拖欠的物业、水电费由谁承担，各法院操作不一。有的要求买受人承担一切费用，有的仅提示“自行咨询”。竞拍前务必核实费用明细，别等成交才发现“捡漏变巨坑”。

贷款“卡脖子”。法拍房尾款通常要求在7-15天内付清，若事先未联系好银行、未确认贷款资格，临时筹不到钱，只能悔拍。尤其部分房源产权性质复杂，商业贷款可能根本无法审批。

都以为法拍房能“捡漏”，背后其实是规则的铁拳。出价之前，务必想清楚：你究竟是在抄底，还是给原房东的账户“充值”？

你关注过法拍房吗？是否有意向参与法拍？扫一扫二维码，在文末评论区聊聊吧！

橙柿互动·都市快报 记者 陆丹

编辑 高欣奕

审核 罗祎 邵宇峰

校对 陈洁珍

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