未来保值的房子只占0.1%

7 月 13 号，国务院在《扩大消费 “十五五” 规划》里，正式把住房划定为 “大宗耐用商品”，而且排序还放在了汽车、家居、家电的前面。

房子到底是消费品还是投资品，关系到房子的定价体系，毕竟大家对待消费品和投资品的心态、做法完全是两码事。打个比方，以前你手里只有 100 万，敢贷款买 300 万的房子，因为觉得房子是投资品，能保值还能增值；可现在要是还只有 100 万，大概率就不敢这么加杠杆了 —— 消费品是会折旧贬值的，越用越不值钱。

不过说句实在话，就算官方这么定调了，房子也不是单纯的消费品，它本身就有很强的双重属性。咱们算笔细账：假设一套 400 万的房子，拆开成本看，大概 6 成是地价，也就是 240 万；剩下 4 成是钢筋水泥加装修的建安成本，合计 160 万。建安那部分可以算消费品（老房子也有折价），但是地价这部分可是实在实的投资品。

毕竟钢筋水泥盖的房子本身没什么涨价空间，住个 30 年基本就没多少价值了，按每年 3.3% 折旧算，一年就亏 5 万多；再加上每年 1 万的物业费，一年下来损耗差不多 6 万。再对比租房成本，按这套 400 万房子 1.5% 的年租售比算，一年租金也就 6 万上下。等于说你把房子租出去的收入，刚好能抵消房子本身的折旧损耗。

可问题是，租房只要一年一付租金，压力小得多；买房却要一次性砸进去大笔现金流，还得承担房子难变现、贬值的风险。

再拿汽车对比，为啥大家都愿意买车不租车？因为租个四五年车，花的钱都够买辆同级别新车了，所以觉得买车划算。可房子不一样，你租四十年房花的钱，都比买一套房便宜，这时候大家自然会算性价比 —— 反正都是消耗品，那租房、买车是不是更划算？

这么看的话，要是房子对应的土地不能稳定升值，那房产慢慢就真的会向消费品靠拢。当然，要是地价涨幅能盖过建安成本的折旧，那房子还能算投资品。

但我觉得大部分房子都够不上投资品的标准，很多房产的地段没什么增值潜力，而且地价在总房价里的占比也太低（对于绝大多数城市来说）。

我大概梳理了下，真正能保值的房产大概是这几类：

1. （1）一线城市超核心地段的四合院、别墅，总价 5000 万以上的，基本带点金融属性。

3. （2）二线城市核心地段的豪宅，总价 2000 万以上的，道理类似.

5. 一二线非核心地段的豪宅、普通高层、老破小，本质都偏消费属性。说白了，高端豪宅保值，根本不是因为户型好，而是它占了最好的地段，而且单套房子的土地占用率极高。豪宅里地价成本可能占 7 成甚至更多，普通高层住宅可能只占 3 成甚至更少。

7. 核心地段的土地，就像国内货币池子里的黄金，能跟着货币超发一起升值，所以豪宅地价占比高，长期看才更保值；而那些未来价值持续走低的普通高层，因为土地价值占比低、建安成本占比高，自然会跟着房龄增长慢慢贬值。

从 2023 年到 2026 年第三方平台的数据看，北京的二手豪宅普遍跌幅在 5% 以内，而老破小平均跌了 20% 到 30%。

当然了，就算豪宅有点保值能力，真实的投资回报率也不算高。这本质是因为国内资产整体回报率就偏低。同样价格、同样品质的豪宅，东京、纽约的租售比能到 4%-5%，国内也就 1% 到 1.5% 左右。所以就算它能抗点通胀，可在低利率、人口老龄化的大背景下，想跑赢全球其他核心城市的房产，或者跑赢能创造长期价值的美股指数，基本不太现实，更别说咱们的房子还是 70 年产权。

但这改变不了一个很现实的情况：哪怕国内豪宅吸引力有限，未来房产分化的趋势也会一直持续。越贵的房子往往越保值，可一二线城市几千万的房子，普通人根本买不起。所以普通人的房子基本就是消费品，富人的房子反倒相对保值。

以前房价普涨的时候，普通人还能跟着吃点房地产的红利，财富多少能跟着增长。现在这个时代过去了，往后贫富差距只会进一步拉大。这也不是国内独有的现象，是全球都公认的规律。就像东京核心的十三个区，越贵的地段涨得越好，比如银座在日本 “失去的二十年” 里，早就把跌幅补回来了；可日本偏远的三四线城市，房价早就跌到原先的三分之一都不到。

长远来看，未来国内多数城市的房产，可能都会变得像鹤岗那样没什么保值能力，只有一线城市核心地段的豪宅会继续走出分化行情。

看 2026 年 6 月的数据，全国 70 个大中城市里，今年已经有个别一线、新一线城市的新房价格实现上涨，尤其是上海和杭州，不管是同比、环比，还是 1-6 月的平均价格，涨势都很明显；反观二三线城市，普遍都是环比下跌或者持平。

未来这种一线和三四线、好地段和差地段的分化会越来越突出，“全国房产” 这个笼统的概念会越来越没参考意义。核心地段的豪宅还会按投资品的逻辑运行，普通住宅则回归消费品的本质，遵循折旧贬值的规律。

而普通人该怎么应对这种大变化？其实很简单，就把房子真正当成消费品来看。跟买车一个道理，有多大能力办多大事，别乱加贷款，也别掏空家里六个钱包硬上，在自己储蓄范围内量力而行。这样就算房子真的像车一样贬值，也不会对你的生活造成不可逆的冲击。

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