茂名楼市的“温差”：一边是投资狂飙，一边是市场冷清

2026年过半，茂名楼市交出了一份“撕裂”的成绩单。

上半年全市房地产开发投资81.19亿元，同比增长14.2%，增速位列全省第二。一季度房地产开发投资增长18.3%，1-5月继续增长17.4%。数字漂亮得令人心跳加速。

但另一边，1-5月商品房销售面积120万㎡，同比下降1.1%；销售额72.7亿元，同比下降0.5%。7月前两周二手房挂牌均价5721元/㎡，环比下跌0.21%，同比下跌3.74%。

投资在狂奔，市场在冷场。 这不是同一个茂名楼市，而是两个平行世界。

一、全市概览：量跌价稳，背后是“温差”

各区县新房价格几乎全线“持平”——茂南7715元/㎡、电白6683元/㎡、高州6463元/㎡、化州5916元/㎡、信宜5790元/㎡。这条水平线从年初画到年中，纹丝不动。

但“持平”不等于“健康”。3月全市网签2503套，环比下降33.66%；5月回升至1987套，环比大涨44.93%，均价7051元/㎡。成交在坐过山车，价格却一动不动——这是典型的“以价换量”困局。

二、各区县深度剖析：五个区县，五种“温差”

茂南区：7715元/㎡的“带头大哥”，也是温差最大的区域

茂南新房7715元/㎡全市第一，但7月二手房仅5857元/㎡，环比下降0.61%，同比下降5.92%——近1900元/㎡的价差，全市最夸张。部分楼盘更极端：金源时代8180元/㎡、恒福尚城8382元/㎡，而官山北西区二手房仅4483元/㎡。

茂南的新房价格，是靠少数高端盘“撑”出来的体面。 6月茂南仅网签69套，成交均价6171元/㎡——69套的月成交量，对于一个近80万人口的城区来说，几乎是停滞。

电白区：6683元/㎡的“亚军”，补贴最猛也最焦虑

电白新房6683元/㎡，但6月实际网签均价仅5374元/㎡——1300元/㎡的价差。飞鹏海岸城7800元/㎡、财富盛世7300元/㎡撑起了门面，但普通楼盘远低于此。

电白也是政策最密集的区域。2026年5月出台“促进房地产业高质量发展十条”，共设五类补贴：阶段性购房补贴1%、以旧换新补贴1%、公务员及企事业编补贴、三孩家庭1万元、非广东户籍居民1万元——同一套房子可重复申领多项补贴。

一个需要靠“五重补贴”才能撬动的市场，说明真实需求有多虚弱。

高州市：6463元/㎡的“季军”，唯一有故事可讲的县城

高州新房6463元/㎡，上半年成交2833套、销售面积32.18万㎡、金额19.37亿元、均价6017元/㎡——四项核心指标均居茂名各区县前列。

高州的故事是“十路十校十公园”——持续完善城市交通、教育、休闲配套，构建“15分钟便民生活圈”。政府出台13条楼市扶持举措，连续举办六届购房节。

但高州也有隐忧。 二手房参考价仅4491元/㎡——新房与二手房近2000元/㎡的价差。碧桂园星玥湾7500元/㎡与普通二手房之间，隔着整整一个首付。

化州县：5916元/㎡的“老四”，静得可怕

化州新房5916元/㎡，连续多月“持平”。二手房参考价仅4452元/㎡——近1500元/㎡价差。绿景国际花城等少数高价盘撑起了均价，但7月仅2363套二手房在售——对于一个近百万人口的城市来说，这个数字说明市场几乎冻结。

信宜县：5790元/㎡的“老幺”，垫底的孤独

信宜新房5790元/㎡全市垫底。天誉名门6300元/㎡、信宜丰汇城6000元/㎡撑起了门面，但东恒新城二手房仅3544元/㎡——新房与二手房差了一倍。信宜的问题最简单也最残酷：远离茂名主城区、产业薄弱，当房价跌穿4000元时，它已经不是在“挤泡沫”，而是在探底。

三、政策解读：“十五条”与“十条”的饱和攻击

2025年12月，茂名出台“楼市十五条”——首付比例统一不低于15%，二孩及以上家庭公积金贷款额度上浮20%。项目审批方面，土地出让金缴纳50%即可办理施工许可证。

电白区再加码“十条”，五类补贴可叠加申领。政策力度不可谓不大——首付降到最低、利率降到最低、补贴给到最多。

但问题是——当政策工具箱快被掏空时，市场依然冷清，问题出在哪里？

四、独特视角：茂名楼市的“三大悖论”

悖论一：投资越猛，风险越大。 房地产开发投资增长14.2%全省第二，但房屋新开工面积61.72万㎡，同比下降43.19%。投资在往存量项目砸钱，而不是在盖新房子——开发商在用“保交付”代替“扩规模”。

悖论二：政策越密，市场越冷。 “十五条”+“十条”+五类补贴，几乎是“饱和式救援”，但5月销售额同比下降0.5%。政策的子弹打出去了，市场的靶子却没倒。

悖论三：人口在流失，房子在增加。 2025年末茂名常住人口626.46万人，比上年减少0.86万人——历史第一次常住人口年度下滑。自然增长仅0.42万人，机械净流出约1.28万人。人口在净流出，房子越盖越多，谁来住？

土地市场给出答案：2026年1-6月，茂名成交楼面均价仅412元/㎡，同比暴跌43.79%，平均溢价率0%。博贺湾新城地块流拍、DZ-20地块流拍、高州GZTC2026-004地块流拍。开发商连地都不拿了——土地市场零溢价，是市场对茂名楼市最诚实的投票。

五、总结：茂名楼市，正在等待一个“破局者”

茂名楼市的真相是：投资数据掩盖了市场真相，政策热情掩盖了需求冷清。

茂南在讲“城市中心”的故事——价格最高、配套最全，但近1900元/㎡的价差说明泡沫最大。电白在讲“补贴最多”的故事——五重补贴叠加，恰恰说明没人愿意买。高州在讲“县域标杆”的故事——唯一有真实成交支撑的区域，但二手房正在用脚投票。化州和信宜已经没有故事可讲——当一个区域连故事都没有时，它的楼市就只剩下“价格”这一个维度了。

对购房者而言，当下的茂名不是“买不买”的问题，而是 “在哪里买、以什么价格买”的问题。茂南7715元/㎡的新房，旁边的二手房可能只要5857元/㎡——同样的城市，同样的地段，为什么要当那个“高位接盘”的人？ 高州的故事很动听，但请记住：再好的故事，最终也要有人住才算数。

对茂名这座城市而言，楼市的问题从来不在楼市本身。真正的问题在于：茂名能不能扭转“人口净流出”的趋势？ 2025年是茂名历史上第一次常住人口下滑——如果这个趋势延续，再多的“十五条”也救不了楼市。

茂名楼市的未来，不属于那些“投资狂飙、市场冷清”的撕裂——只属于那些真正有人住、有产业、有未来的地方。而那个破局者，可能是产业的落地，可能是人口的回流，也可能——只是一场谁都没想到的价格调整。

数据来源：茂名市统计局、房天下研究院、58爱房、中指研究院、茂名市政府官网等公开数据，截至2026年7月。部分区域因统计口径差异（挂牌价vs成交价），数据可能存在偏差，请以实际成交为准。