天地源回应监管问询 详解存货减值及少数股东权益等问题

来源：新浪财经-鹰眼工作室

天地源股份有限公司（以下简称“公司”）近日发布公告，就监管机构关于其2025年年度报告的问询函进行了详细回复，内容涉及存货跌价准备计提、投资性房地产减值、其他应收款及少数股东权益等多个关键问题。公司表示，近三年存货跌价准备计提充分合理，投资性房地产减值计提审慎，其他应收款及少数股东权益相关会计处理符合企业会计准则要求。

存货跌价准备计提充分合理 三年累计计提超26亿元

公告显示，截至2025年12月31日，公司账面存货原值190.94亿元，存货跌价准备余额26.11亿元，占存货原值的13.68%；报告期内新增计提存货跌价准备8.41亿元。2024年末和2023年末，公司存货跌价准备余额分别为21.08亿元和10.20亿元，占存货原值的比例分别为9.25%和3.88%，计提比例逐年增长。

公司解释，2023年至2025年，房地产行业持续处于深度调整周期，投资、开发、销售指标同步回落，各区域市场成交价格普遍承压，项目去化周期拉长，公司存货减值迹象逐步凸显。公司采用第三方评估与自测相结合的形式对存货开展全面减值测试，关键假设、关键参数及可变现净值确认方式均符合企业会计准则及公司会计政策规定。

公司按要求补充列示了近三年开发成本和开发产品期末余额前十大项目的基本情况。以2025年末为例，前十大存货项目账面余额合计141.76亿元，跌价准备余额合计17.81亿元。其中，高新宸樾项目位于西安高新区核心地段，2025年销售额位列板块第2位、高新区第3位，年末去化率已达74%，经测算可变现净值高于成本，不存在减值情况。万熙天地项目因土地获取时间较早、成本相对较低，综合评估后暂不存在减值迹象。

主要计提减值的项目包括伴山溪谷（广州）、悦唐阁（珠海）、永安观棠（西安）、时光里（镇江）等。以伴山溪谷项目为例，2023年至2025年累计计提存货跌价准备4.64亿元。该项目位于广州市番禺区，受区域市场价格下行影响，预计可变现净值持续低于成本，公司据此逐年计提减值。

与同行业可比上市公司对比，公司存货跌价准备计提比例高于同行业国有控股可比公司平均水平，公司称系基于审慎评估，充分考虑了市场风险。年审会计师信永中和表示，经核查认为2025年度公司存货跌价准备计提是充分的。

投资性房地产计提减值1.16亿元 转换及减值依据充分

报告期末，公司投资性房地产账面原值6.52亿元，累计折旧0.17亿元，减值准备1.16亿元，账面价值5.19亿元。主要项目包括珠海上唐府公寓、重庆水墨江山公寓及镇江时光里2#楼，均由存货转入。

公司表示，本期大额转入投资性房地产，是为积极实现存量资源盘活、尽快实现现金流，采取“租售并举”策略，由开发销售模式转为阶段性租赁运营。受房地产行业整体影响，相关项目出现减值迹象。公司委托评估机构对可收回金额进行测试，选用公允价值减处置费用后净额作为可收回金额，并计提减值准备。

具体来看，上唐府公寓租金约40元/平方米/月，出租率约95%，考虑处置费用后测算可收回金额为3.11亿元，低于账面价值0.74亿元，计提减值0.74亿元；水墨江山公寓租金约20-25元/平方米/月，出租率达94%以上，计提减值0.09亿元；时光里2#楼计提减值0.04亿元。

年审会计师认为，公司已根据项目实际情况对投资性房地产实施减值测试，审慎选取关键参数，减值准备计提充分。

其他应收款余额11.06亿元 减值计提考虑多重因素

2025年末，公司其他应收款余额为11.06亿元，主要为往来款，其中3年以上账龄款项占比75.95%；累计计提减值准备1.25亿元，其中单项计提减值准备0.73亿元，组合计提减值准备0.52亿元。

公司补充列示了其他应收款期末余额前十大项目情况，合计余额10.30亿元，坏账准备合计余额1.17亿元。主要包括控股合作项目盈余资金分配款项、参股公司项目合作款及其他项目合作借款等。公司表示，对其他应收款预计信用损失的测算充分考虑了款项类别、合作模式、项目经营情况及欠款方资信、账龄、履约能力等因素。

例如，对镇江扬启房地产开发有限公司的其他应收款，因项目亏损，预计公司应承担的超额亏损金额为0.36亿元，故计提相应坏账准备。对天津海发展投资控股有限公司的4420万元挂账，因对方被列入失信被执行人，履约及回款能力显著不足，已全额计提坏账准备。

年审会计师经核查，未发现公司其他应收款减值准备计提存在不充分不合理的情形。

少数股东权益占比提升 损益为正系部分项目盈利

2023-2025年末，公司少数股东权益余额分别为8.06亿元、8.96亿元和7.62亿元，占所有者权益的比重分别为17.15%、23.76%和32.62%；同期少数股东损益分别为8535.58万元、4700.80万元和802.92万元，而公司净利润分别为-3.05亿元、-9.73亿元和-12.93亿元。

公司解释，少数股东损益和少数股东权益不匹配，主要系报告期间新增合作项目少数股东、控股公司向少数股东分配股利等非当期经营类权益变动事项叠加所致。而在公司合并净利润亏损情况下少数股东损益为正，主要因为合并范围内部分控股合作项目系前期与城投类公司合作获取，土地成本较低，盈利较好，按少数股东持股比例计算形成正向少数股东损益，但公司整体亏损规模超过了这些控股合作项目的盈利。

经自查，公司对少数股东不存在保底回购、强制或优先分红、对赌或其他兜底安排。年审会计师对此予以确认。

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