天津
万科运河文化村要清盘了。
现在仅剩20多套房，卖完就“打完收工”。
整个北仓示范镇就这一个盘，它的结盘也就代表，这个板块要从楼市版图中“消失”了。
关键，这并不是个例。
当年风光无两的刚需板块，现在很多都已经“灭灯”。
要知道，2017、2018年时，团泊东、东丽湖都能排到全市板块NO.1。
一年动辄就卖六七千套。
华明、京津新城、塘沽湾、天嘉湖等，也均榜上有名。
那时的楼市，可以说是“刚需的天下”。
连北闸口都曾红极一时，光地价就拍到了1万3。
再看如今，恍若隔世。
改善板块上位，甚至南口路、新梅江，都能冲进全市板块成交TOP10。
而昔日的一众刚需板块，却全部凋零。
别说前十了，前20都摸不到。
在市场上的存在感，更是微乎其微。
像原来的双街、小街、小淀、大张庄、北辰科技园等，全没落了。
北辰基本已回撤到老外环以内。
环外也就青光还有点量，但不及南仓的四分之一。
*2026上半年北辰各板块成交套数
东丽的华明、军粮城已经查无此人，仅东丽湖还在残喘。
*2026上半年东丽各板块成交套数
津南的葛沽、小站、北闸口、天嘉湖、八里台等，也已很久没买房人提及了。
*2026上半年津南各板块成交套数
西青相对好一些，它与市区的亲密指数高，还能吃到大把外溢。
只是精武镇、张家窝等个别板块也大不如前。
*2026上半年西青各板块成交套数
为什么会这样？
一是，增量需求减少。
房地产历来的铁律，短期看政策，中期看土地，长期看人口。
这几年天津人口基本稳态，新增人口极少。
而这些环外板块的主力客群都是外地来的年轻人、刚需族，现在这部分增量人口少了。
房子自然去化受阻。
二是，环内板块“截胡”。
市场下行，买房半径收缩。
现在总价100多万都能在环内“挑挑拣拣”，甚至还能买到4.0新产品。
比如格调观骊小高132万起，
中建理想城90平米三室160万左右，
金地喜悦里82平米小高156万起……
比原来地段更好，得房率更高。
刚需更重性价比和安全性，能近市区一步、绝不远离两步。
所以能看到，这两年环内板块崛起，“截胡”了大量环外刚需板块的客源。
三是，二手房“抢客”。
刚需买房重在解决“有”，有多少钱办多大事，先上车了再说。
当然能花小钱办大事更好。
二手房就属于这种。
现在市区二手房已经跌出了绝对性价比，几十万就能入手一套。
所以冲着上学来的刚需，全奔二手房了。
这也是为什么天津二手房占比能屡创新高的重要原因。
去年还是70%，今年上半年已经达到73%，成交量是新房的2.68倍。
第四，恶性循环。
这是最致命的。
房子卖不出去，房价腰斩，不少楼盘都已经跌破8000元。
什么概念？正常来说，一个刚需盘的建安成本加上三费一税就得6000-7000元/平米，这还不包含拿地成本。
不到八千的房价，也就意味利润几乎为零。
开发商没有赚头，地就卖不出去。地卖不出去，就没有土地收入。
没有土地收入，就没钱搞建设。
地铁停滞，学校、商场等也放缓。
而配套跟不上，刚需更不愿意去。没人去，房价继续跌。
这就是一个恶性循环。
当然，也不能一杆子打死所有。
现在还“活着”的环外刚需板块，基本都有“特殊性”。
比如，海教园，上半年的全市板块销冠。有地铁，更有公认的教育标签。
虽然现在转学政策收紧，但它仍是唯一能报考市区高中的环城板块。
团泊西，兑现力有目共睹，大学城、医学城、体育城全落位于此，津静线也通车，还被划进了静海主城，定位跟团泊东等完全不是一个级别。
辛庄、咸水沽，有地缘，它们不是纯靠外溢或外地人，也有本地需求在支撑。
海泰高新区，今年的板块黑马。有产业，有预期，靠着117热度，以及首都都市圈、站产城战略，板块建设风驰电掣。
不过客观来讲，随着人口稳态、二手房跌出性价比，再加上城市更新、环外建设掉头。
环外刚需板块凋零，这不是阶段性，是趋势性。
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