北京
文/上海进深 魏薇
7月28日，2026年上海第八批次集中供地名单揭晓，普陀真如之心地块正式挂牌。
这是真如城市副中心最后一块核心拼图，由两幅住宅地块和一幅商办地块组成。
其中，住宅用地面积合计约7.5万方，容积率约2.52至2.53，住宅建筑面积约19万方，建筑限高80米。
商办地块用地面积约4.4万方，规划约14万方商业、约6.6万方办公，同时建设一座约220米高的地标建筑。
未来这里会是一座集住宅、商业、办公、城市地标于一体的大型综合体。
从价值来看，这块地的想象空间很大。
去年7月，中海地产竞得真如翠谷一期地块（中海环宇玖章），成交楼板价约58823元/㎡，可售住宅楼面价7.6万/㎡。
同年9月，上海城建竞得二期地块（翠谷瑞仕），成交楼面价79324元/㎡。
由于真如之心所在位置更靠近城市副中心核心区域，板块能级高于真如翠谷，因此其住宅部分起始楼面价大概率也将高于此前的住宅楼面价水平。
此次真如之心出让体量高达39.7万方，包含19万方的住宅、14万方的商业及酒店、6万方的办公，即使考虑商办部分价值折让，整体货值仍有望突破150亿元，直接刷新普陀总价地王纪录。
曲折历史
这块地，等得实在太久了。
故事要从铜川路开始说起。这里曾是华东最大水产批发市场，1996年开办，2016年正式关闭，之后沉寂了整整十年。
十年间，真如城市副中心的其他板块相继启动。红旗村蜕变为“真如境”综合体，中海环宇城MAX开业两年日均客流达7万人次；高尚领域280米地标矗立；京东总部落地。
唯独真如之心，那个C位地块始终未出让。
直到2025年底，控规调整方案正式获批。原规划中的两宗商办用地被调整为住宅用地，总开发体量约50万方。
早期规划中，地块原本计划以“两宗住宅 一宗商办”的方式整体出让。随后市场一度传出拆分上市的消息，可能仅单独推出住宅部分。
如果按照近年来上海核心区宅地的竞争热度，单独住宅地块上市，必然会吸引大量房企争夺。
但最终，方案还是回到了整体出让。
超过20万平方米的商办体量，直接提高了资金和运营门槛，能参与竞争的房企屈指可数。
中海大概率不会缺席
市场传闻，托底方可能是普陀区属企业中环集团。
作为普陀区重要城市开发平台，中环集团此前已经深度参与真如城市副中心建设，并与中海合作打造了真如境TOD综合体。
论布局之深，中海是这里最绕不开的深耕者。
早在2018年，中海用94亿拿下真如红旗村7幅地，花7年把这片旧改地变成“伟大的一平方公里”。中海环宇城MAX、中海中心双子塔等项目接踵而至。
2025年7月，中海地产又以65.25亿元拿下真如翠谷一期地块。
刚刚过去的上海六批次土拍中，中海错失杨浦滨江八埭头和徐汇桂林公园两宗重磅地块。对当下的中海而言，真如之心的重要性进一步提升。
但挑战同样存在。
真如潜在供应量不少。已经入市的中海环宇玖章，自去年12月以来四次推盘，共推出527套房源，目前网签197套。
若加上上海城建的翠谷瑞仕、招商&中建东孚项目，板块去化周期偏长，压力较大。
因此，真如之心考验的并不只是拿地能力，更考验开发商后续产品打造、商业运营以及长期抗风险的综合实力。
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