六家国央企激战254轮 中海新城强势补仓酒仙桥地块

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

7月28日，北京土地市场迎来一场备受瞩目的重量级土拍。

朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0013-1地块在经过长达254轮的激烈竞价后，最终由中海新城以46.814亿元的价格收入囊中，溢价率高达25.84%，成交楼面价约8.11万元/平方米。

《中国经营报》记者了解到，这一价格不仅刷新了市场对酒仙桥板块的价值预期，也标志着中海新城在该区域的布局进一步深化。

六家国央企追逐

本次出让的酒仙桥0013-1地块共吸引了6家实力房企参与竞拍，分别为越秀、招商、保利、建发、中海和绿城。6家参拍房企清一色为国央企背景，足见该地块在资本市场中的分量。

地块起拍价为37.2亿元，折合起始楼面价约6.44万元/平方米。截至7月27日17时，地块获得5次线上报价。7月28日下午正式开拍后，各路房企展开激烈争夺，竞价轮次最终定格在254轮。

最终胜出的中海新城以46.814亿元的总价将地块揽入怀中，溢价率25.84%，成交楼面价达到8.11万元/平方米。这一楼面价水平与此前同区域成交的北京宸园、萬吉玖序项目相比有明显提升，折射出开发商对酒仙桥板块未来价值的坚定信心。

值得关注的是，本次出让的0013-1地块在供地策略上经历了一次精细的调整。据了解，酒仙桥0013地块原始规划占地约4.27公顷，容积率2.8、限高60米，东南角配建托幼用地。

进入正式供应清单后，朝阳区官方对地块做了“化整为零”的处理：将原地块一分为二，西侧一半作为0013-1地块率先入市，容积率从2.8调降至2.5，建筑限高上调至80米，同时将原西侧托幼用地调整至东南角0013-2地块，不纳入本次出让范围。

中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，经过此番调整，0013-1地块成为一宗无自持、无配建压力的纯住宅独立地块。地块用地规模约2.31万平方米，地上建筑规模约5.775万平方米，容积率2.5，建筑高度上限80米。出让文件中仅有一项配建要求：地块东南侧需配建半幅宽4米的街坊路，并与南侧0013-2地块按同期建设项目协同开发。

“剥离托幼、商服等复杂配建后，0013-1的开发纯度大幅提升。”张凯表示，对开发商而言，这意味着更少的隐形成本和更灵活的产品设计空间。

酒仙桥“三子”格局初现

据了解，酒仙桥板块在北京城市发展史上有着独特的地位。20世纪五六十年代，这里在新中国工业化浪潮中成为“中国电子工业的摇篮”。随着时代变迁，老牌电子企业纷纷转产改组——774厂重组为京东方，738厂成为兆维科技，798厂则转型为蜚声海内外的798艺术区。如今，随着城市更新的深入推进，酒仙桥正在经历从工业遗产到高端住区的华丽转身。

本次出让的0013-1地块地理位置优越。地块距地铁14号线将台站约1.1公里，14号线可直达望京、CBD等核心商圈。商业配套方面，颐堤港、久隆生活广场已成熟运营，而备受期待的北京太古坊预计于2026年年末分阶段开业。

医疗资源方面，周边3公里范围内有华信医院、中日友好医院等优质医疗机构。教育配套方面，板块规划引进清华附中九年一贯制学校，预计2027年建成招生。此外，酒仙桥路将拓宽至45米、变为双向6车道，亮马河北路也将在今年年底完工，直连机场二高。

地块东侧紧邻此前已入市的北京宸园和萬吉玖序两大豪宅项目。北京宸园项目建设用地面积4.17万平方米，规划建筑面积10.48万平方米，容积率2.7，销售指导价12.5万元/平方米。萬吉玖序项目则由中海新城在2024年11月以153.32亿元打包摘得“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块后开发，项目规划9栋10至23层住宅楼，期房销售指导价同样为12.5万元/平方米。截至目前，萬吉玖序去化率已接近80%，剩余房源约70多套；北京宸园公开口径已清盘许久。

随着0013-1地块的落槌，中海新城在酒仙桥板块已拥有萬吉玖序和0013-1两个项目，加之此前中建智地打造的北京宸园，酒仙桥“三子”格局已然成形。从北京宸园到萬吉玖序，再到今日斩获的0013-1地块，三大高端项目在酒仙桥板块次第排开，共同推动这一区域从“老厂房、老旧街坊扎堆”的旧日印象，向朝阳新的豪宅高地加速转变。

不过，挑战同样存在。0013-1地块计容建筑面积仅5.78万平方米，体量不大，属于“小而贵”的改善型地块。在产品定位上容错率极低，对开发商的操盘能力提出了更高要求。如何在有限的空间内做出差异化、高品质的产品，如何在已有两大竞品的前提下找到自己的市场站位，将是中海新城接下来需要回答的关键问题。

据了解，朝阳区今年上半年涉宅用地供应明显缩量，仅东坝单店一宗地块完成出让。酒仙桥0013-1地块是朝阳区年内推出并成交的第二宗涉宅用地。

该地块成交后，北京还将于7月30日成交3宗住宅用地，分别位于门头沟、顺义和昌平。酒仙桥0013-1地块的高溢价成交，无疑为接下来的土拍市场注入了一剂强心针。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）