【华创地产行业周报 | 30周】楼市成交环比增加，广州拟出台住房“十五五”规划

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（来源：华创地产研究）

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完整报告请参见7月28日发布的华创证券研究报告：《楼市成交环比增加，广州拟出台住房“十五五”规划》

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执业编号：S0360522110001

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执业编号：S0360525030002

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执业编号：S0360525090001

报告摘要

板块行情：第30周（7月20日-7月24日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.3%，在31个一级行业板块中排名第27。

政策要闻：地方层面：1）珠海：7月21日，珠海市住房公积金管理中心发布《珠海市住房公积金管理委员会关于优化住房公积金提取使用政策的通知》，明确新增城市更新改造和自住住房装修两项提取条件。2）广州：7月21日，《广州市住房发展“十五五”规划（征求意见稿）》在市住房和城乡建设局官网发布，公开征求意见。意见稿明确，“十五五”时期，广州将稳定住房市场，多措并举释放住房消费潜力，改革完善商品房基础性制度，其中提到“稳步有序推进现房销售制”。同时，优化住房供给，更好满足居民住房保障需求，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋。广州还将加力城市更新，创新推动老旧小区有序改造。3）青岛：7月23日，青岛市人民政府新闻办召开政策吹风会，正式发布青岛市支持康养地产高质量发展11条政策措施，围绕规划配套、开发成本、融资渠道、项目品质四大维度推出支持政策，并配套制定康养地产项目认定标准，旨在打造“中国康湾”宜居健康新城。

公司动态：1）绿城中国：7月22日，绿城以总价1.66亿元竞得绍兴上虞区城北3号地块，楼面价11033元/平方米，溢价5.06%。信息显示，该地块位于百官街道，出让面积9414平方米，容积率1.4-1.6，建筑面积15062.4平方米，规划建筑密度≤39%，建筑限高28米。地块起始价15818万元，起始楼面价约10503元/平方米。2）招商蛇口：7月22日，招商蛇口以7.2亿元底价竞得北京市大兴新城东组团DX00-0201-0209号二类居住用地，成交楼面价约2万元/㎡，溢价率0%。据介绍，该地块土地面积约2万平方米，规划建筑面积约3.6万平方米，容积率1.8，需与地铁4号线轨道站点一体化建设。3）华润置地：7月22日消息，华润置地竞得大连市西岗区胜利东路南侧、松花街两侧A、B地块，两宗地块编号为大城(2026)-8号、大城(2026)-9号，均为城镇住宅用地，计容建筑面积合计超5万平方米；起始价合计63646万元，成交价合计83246万元，公司分别以33781.2891万元、49464.7109万元竞得。其中，大城(2026)-8号地块成交楼面价15943.6元/平方米、溢价率30.29%；大城(2026)-9号地块成交楼面价15644.5元/平方米、溢价率31.14%。

销售端：第30周新房成交环比增加9%，二手房成交环比增加6%。1）本周20城商品房成交面积158万方，商品房日平均成交面积22.5万方，环比增加9%，同比持平。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积5501万方，累计同比减少7%。3）第30周11城二手房成交面积221万方，日平均成交面积31.6万方，环比增加6%，同比增加12%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6303万方，同比增加5%。

投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。

风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。

报告正文

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行情回顾：房地产下跌3.3%，板块排名第27位

第30周申万地产板块下跌3.3%。第30周（7月20日-7月24日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.3%，在31个一级行业板块中排名第27位。

本周A股板块内涨幅第一为深物业A，涨幅达24.6%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为深物业A、卧龙新能、黑牡丹、首开股份、珠江股份。跌幅前五的个股分别为万通发展、香江控股、三湘印象、京投发展、张江高科。

港股板块内涨幅第一的中梁控股，上涨23.1%。港股表现来看，第30周涨幅排名前五的个股分别为中梁控股、绿景中国地产、中国长白山国际、旭辉控股集团、汇景控股，跌幅前五的个股分别为四海国际、易居企业控股、建业地产、景业名邦集团、力高集团。

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政策要闻

地方层面：1）珠海：7月21日，珠海市住房公积金管理中心发布《珠海市住房公积金管理委员会关于优化住房公积金提取使用政策的通知》，明确新增城市更新改造和自住住房装修两项提取条件，自2026年8月21日起施行。根据通知，缴存职工在本市内拥有自住住房，且该住房已列入本市老旧小区改造范围或城市危旧房更新项目的，可申请提取公积金支付个人分摊的实际支出费用，每套住房累计提取金额最高不超过个人分摊实际支出，且不超过申请时账户余额的90%。自住住房装修提取方面，住房需取得不动产权证书且初始登记日期满8年，每套住房累计提取总额不超过1500元/平方米乘以建筑面积，同样不超过账户余额的90%。缴存职工仅可选择其中一种提取原因，且每名职工限办一次，申请时近12个月无提取记录，关联住房无未结清商业性或组合贷款。2）广州：7月21日，《广州市住房发展“十五五”规划（征求意见稿）》在市住房和城乡建设局官网发布，公开征求意见。意见稿明确，“十五五”时期，广州将稳定住房市场，多措并举释放住房消费潜力，改革完善商品房基础性制度，其中提到“稳步有序推进现房销售制”。同时，优化住房供给，更好满足居民住房保障需求，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋。广州还将加力城市更新，创新推动老旧小区有序改造。意见稿明确，“十五五”时期广州将持续满足居民多样化购房需求。优化商品住宅用地供应规模和节奏，推动市场供需平衡。稳步推进对新引进人才、新就业大学生、初婚初育家庭、多子女家庭、赡养老人家庭的住房支持力度，降低首套住房购房压力。加大“卖旧买新”政策支持力度，落实相关税收优惠措施。广州将综合施策消化存量商品房库存。优化“房票”安置政策，拓宽“房票”适用范围，提升“房票”使用效能。支持在城中村改造过程中收购存量商品住宅用作安置房，鼓励收购存量商办用房用于经营性物业的安置。加大商办物业去库存力度，因地制宜推动存量商办物业合规转为医疗、教育、养老、酒店、康养、保障性住房等用途。稳步推进收购存量商品房用作保障性住房。统筹推进学校、医院等企事业单位购置存量商品房用作学生宿舍、职工宿舍。广州还将持续培育和发展住房租赁市场。支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加租赁住房供应。支持市场化专业化住房租赁企业发展，提升住房租赁运营和服务水平。规范城中村租赁住房管理，结合城中村改造提升租赁住房品质。结合产业园区居住配套需求，探索出让面向产业人才的租赁住房用地，打造新型产业社区。“十五五”时期，广州将加大金融协调联动，推进房地产开发融资方式改革，推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向满足房地产项目合理融资需求转变。一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求，形成主办银行与项目公司利益共享、风险共担的良性循环机制。落实房地产项目资金封闭管理要求，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。广州将积极稳妥谋划现售制试点项目，适时选取合适地块开展试点。强化金融服务支持，鼓励商业银行提高现房销售项目开发贷款额度，给予利率优惠。对现房销售地块给予分期缴纳地价和公共资源配套支持等。继续实行预售的，规范商品房预售资金监管，规范资金使用。保障性住房方面，越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区重点开展存量挖潜与优化提升，提升中心城区居住品质与保障容量。番禺区、黄埔区等近郊区作为产城融合导向的保障性住房重点增量区，以支撑制造业立市和服务新质生产力为核心，在先进制造集聚片区进行布局，承接新市民、青年人租房需求和工薪收入群体刚性购房需求。花都区、南沙区、从化区、增城区结合本地住房保障需求，承接土地资源有限区域的住房保障需求外溢，有序增加保障性住房供给，支持全市保障性住房整体空间布局优化。意见稿要求，保障性住房项目应优先选址于轨道交通站点周边、产业集聚区合理通勤范围以内，与闲置低效用地再开发、轨道交通站点TOD开发、城中村改造、存量用房盘活等工作相结合，打造交通便利、配套完善的安居社区，吸引新市民、青年人在重点产业平台周边快速聚集，激发片区活力。“十五五”时期，广州将探索建立城市更新一体推进机制。完善城市更新政策法规体系，持续完善城市更新全领域、全过程法治体系。优化城市更新工作机制，简化项目审批流程，加强过程监管，建立政策定期评估机制，适应更新需求。支持专业运营机构提前介入、全流程一体化推进城市更新项目的改造与运营。广州将按照拆除新建、整治提升、拆整结合三种类型，积极稳步推进城中村改造，实施“依法征收、净地出让”的城中村改造新模式。有序推进拆除新建类项目，形成良好的示范效应。加大原有旧模式项目纾困力度，对于存在困难的项目，积极协调解决重点难点痛点问题；对于有条件开工的项目，做好方案审批、用地手续、规划报建等环节服务保障，推动项目尽快开工建设。广州将支持符合条件的老旧住房实施自主更新、原拆原建，打造广州样板。深入推进直管房危旧房设施升级、功能优化及适老化改造。以老旧住房更新改造、公共空间设施优化、街区提质增效为重点，探索以自主更新推动旧城镇成片连片改造新路径。探索建立项目改造资金筹措机制，拓展多元融资渠道。加强自主更新改造项目在规划土地、项目审批、产权登记等方面的政策支持。3）青岛：7月23日，青岛市人民政府新闻办召开政策吹风会，正式发布青岛市支持康养地产高质量发展11条政策措施，围绕规划配套、开发成本、融资渠道、项目品质四大维度推出支持政策，并配套制定康养地产项目认定标准，旨在打造“中国康湾”宜居健康新城。在开发门槛方面，新政明确康养地产项目施工进度达到“正负零”即可上市预售，大幅缩短资金回笼周期。同时，允许项目分期缴纳土地出让价款，最迟付款时间可达1年；在支付50%出让价款并承诺6个月内开工的，可提前获得土地开工建设。融资端，政策运用服务消费与养老再贷款等工具，再贷款期限最长3年、年利率1.25%，并鼓励银行定制康养专属信贷产品、保险资金深度布局医养项目，为项目提供低成本资金支持。配套建设上，康养地产项目应按650平方米/千人标准配建健康服务中心，鼓励片区项目共建共享配套设施，规划布局医疗、助餐、文体、便民商业等一站式生活服务空间。相邻大型项目联动开发时，共建共享最小面积要求为3500平方米；其他项目最小面积为1000平方米。新出让土地配建的健康服务中心计容不计价，预制外墙面积不超过规划总建筑面积3%的部分不计入容积率，进一步降低企业前期投入。存量资源盘活方面，支持利用2024年3月31日前出让的存量商住用地转型建设康养社区，调整增加的住宅建筑需自持不低于10年，期满后上市交易无需缴纳土地收益。项目运营管理上，康养地产项目划分为旅居、养老护理、理疗康复、健康养生、复合型五大类型，需满足用地选址、房屋建设、配套设施、综合服务、运营管理等5方面基本要求。符合规定的康养社区水电气暖执行居民优惠价格，运营单位需承诺持续运营不少于10年，不合格项目将清退出库并追回已兑现政策。青岛市住房和城乡建设局联合全市13个职能部门共同推动此次政策落地，旨在引导房地产业向“开发+运营+服务”一体化模式转型。4）大连：7月23日晚间，大连市住房公积金管理中心发布公告，对2026年7月24日至2027年12月31日期间审批通过的二套房住房公积金个人住房贷款借款人给予阶段性贷款利息补贴，期限为3年，补贴金额为15%的利息。此次贴息仅适用于住房公积金个人住房贷款，不涉及商业贷款，且仅覆盖上述时间段内审批通过的贷款。

公司层面：1）绿城中国：7月22日，绿城以总价1.66亿元竞得绍兴上虞区城北3号地块，楼面价11033元/平方米，溢价5.06%。信息显示，该地块位于百官街道，出让面积9414平方米，容积率1.4-1.6，建筑面积15062.4平方米，规划建筑密度≤39%，建筑限高28米。地块起始价15818万元，起始楼面价约10503元/平方米。2）招商蛇口：7月22日，招商蛇口以7.2亿元底价竞得北京市大兴新城东组团DX00-0201-0209号二类居住用地，成交楼面价约2万元/㎡，溢价率0%。据介绍，该地块土地面积约2万平方米，规划建筑面积约3.6万平方米，容积率1.8，需与地铁4号线轨道站点一体化建设。地块紧邻地铁4号线大兴线黄村火车站站，属大兴成熟生活区，周边教育、商业、医疗配套完善，招商蛇口将以揽阅系产品打造迭代新作。3）华润置地：7月22日消息，华润置地竞得大连市西岗区胜利东路南侧、松花街两侧A、B地块，两宗地块编号为大城(2026)-8号、大城(2026)-9号，均为城镇住宅用地，计容建筑面积合计超5万平方米；起始价合计63646万元，成交价合计83246万元，公司分别以33781.2891万元、49464.7109万元竞得。其中，大城(2026)-8号地块成交楼面价15943.6元/平方米、溢价率30.29%；大城(2026)-9号地块成交楼面价15644.5元/平方米、溢价率31.14%。4）保利发展：7月24日，保利发展以总价6.1亿元竞得广州荔湾区沙涌新村东地块，折合楼面价约24638元/平方米，溢价率17.3%。信息显示，该地块由南北两宗小地块组成，出让面积约1.1万平方米，总建筑面积24738平方米，综合容积率约2.14，为白鹅潭近三年出让宅地中最低。地块起拍价51949.8万元，楼面起价21000元/平方米。5）招商蛇口：7月24日，招商蛇口以15.05亿元竞得深圳光明区光明街道一宗居住用地，溢价率18.88%。根据公开资料，该地块宗地号为A512-0092，位于光侨路与观光路交叉口东北侧，土地面积28043.75平方米，建筑面积65800平方米，容积率约2.35，建筑限高100米，土地使用年限70年。地块紧邻地铁13号线德雅路站及深圳实验学校科林部，属光明核心区少有的低密度纯居住用地。信息显示，地块规划含住宅6.22万平方米、商业800平方米，并需配建6班幼儿园2600平方米，建成后无偿移交政府。出让条件要求竞得人须在签订出让合同之日起1年内开工、4年内竣工，并提供“交房即发证”承诺函。

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销售端：新房成交同比持平，二手房成交同比增加12%

（一）新房市场：第30周20城成交面积同比增加持平

从我们监测的20城数据来看，第30周20城商品房日均成交面积环比增加9%，同比持平。1）本周20城商品房成交面积158万方，商品房日平均成交面积22.5万方，环比增加9%，同比持平。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积5501万方，累计同比减少7%。

第30周一线城市商品房成交面积为57.7万方，同比增加15%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第30周成交面积分别为57.7万方、65.4万方、34.6万方，周环比增速分别为10%，4%，17%，周同比增速分别为15%、-3%、-14%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-21%、36%、8%、53%，环比增速分别-6%、28%、3%、-13%；二线城市中宁波、苏州同比增速为41%、25%；三四线城市中莆田、惠州、江门同比增速为160%、80%、66%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为1975万方，同比增加1%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为2157万方，同比减少10%；11个三四线城市商品房成交面积为1369万方，同比减少13%。

（二）二手房市场：第30周11城成交面积同比增加12%

从我们监测的11城数据来看，第30周二手房成交面积同比增加12%。1）第30周11城二手房成交面积221万方，日平均成交面积31.6万方，环比增加6%，同比增加12%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6303万方，同比增加5%。

第30周监测的一线城市二手房成交面积同比增加10%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第30周二手房成交面积分别为87.9万方、102.8万方、30.6万方，环比增速分别为0%，15%，-3%，同比增速分别为10%、14%、14%。2）一线城市中北京二手房成交面积31.6万方，同比增加7%；上海二手房成交面积43.0方，同比增加10%；深圳二手房成交面积13.4万方，同比增加17%。3）二线城市中厦门成交面积同比增速为306%。4）从累计数据来看，3个一线城市二手房成交面积2744万方，同比增加7%；5个二线城市二手房成交面积2710万方，同比持平；3个三四线城市二手房成交面积849万方，同比增加12%。

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融资端：本周发债企业大部分为地方国企

本周发债企业大部分为地方国企。1）第30周招商蛇口/临港集团发行规模最大，均发行中期票据20亿元；2）青岛新泊控股集团发行的公司债利率最高，为2.81%，雄安集团发行的短期融资券利率最低，为1.39%。

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投资建议

三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。

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风险提示

产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。