核心城市土拍维持高热，优质地块价格频创新高

今年以来，核心城市土地出让行情持续走高。

7月28日，北京、上海、广州、杭州四城同步迎来土拍，多宗优质地块实现高溢价成交。

上海第六批次土拍推出杨浦、徐汇、奉贤3宗涉宅地块，总起始价178.72亿元，三宗地全数成交，合计揽金235.14亿元。其中，杨浦八埭头商住地块历经219轮竞价后，被保利、华润联合体以161.2亿元拿下，溢价率35.83%，成交楼面价约10.2万元/平方米，成交总价与楼面单价均创下杨浦土地出让历史新高，成为2026年上海土地市场标杆项目。

同日，北京朝阳区酒仙桥宅地经248轮竞价，最终中海以总价46.814亿元竞得，成交楼面价81063元/平方米，溢价率25.84%。在广州，荔湾区花地大道以东AF021637地块经过50轮出价，绿城中国旗下的广州绿晟房地产开发有限公司以总价约16.86亿元竞得，溢价率40.97%。在杭州，当日两宗余杭区未来科技城涉宅用地被伟星房产竞得，合计成交金额28.75亿元，溢价率分别为11.47%和15.79%。

多地土拍成交刷新历史记录

尽管上半年土地市场暂未全面回暖，但包括北上广深在内的部分一二线热点城市核心片区接连拍出高溢价地块，不少项目陆续刷新城市、片区土地总价及楼面单价纪录。

早在5月底上海第四批次土拍，市场高热态势便已显现。闵行浦江镇地块、浦东南码头地块连续触发中止价，进入高品质竞价阶段后仍达到上限，最终进入“无封顶”竞价环节，溢价率双双突破40%，创下上海近年来土拍规则调整后的新纪录。同期成交的虹口嘉兴路地块，楼面价达到10.85万元/平方米，登顶虹口区地价。

同期苏州、南京、武汉等长三角及中部城市同样表现抢眼。5月29日，中海竞得的苏州工业园区金鸡湖地块楼面价68920元/平方米，刷新江苏省涉宅用地楼面价纪录；南京玄武区孝陵卫G16地块溢价50.24%，创近十年土拍峰值；保利置业拿下的武汉武昌中南地块溢价31.04%，刷新武昌区域楼面价纪录。

6月底，上海、广州、深圳、杭州等地同步打响半年度土拍收官战，不少优质地块角逐激烈，热度更加显著。

其中，杭州滨江永久河单元宅地历经243轮拉锯博弈，最终招商蛇口以60.94 亿元总价竞得，成交楼面价51577元/平方米，溢价率 79.03%，一举刷新上半年杭州涉宅地块成交总价、楼面单价、溢价率三项纪录。杭州萧山区湘北单元滨水低密地块，被国丰置业以13.68亿元竞得，溢价率69.34%，也刷新了湘北单元地价纪录。

广州在2月由越秀集团以236亿元竞得天河区马场地块，创下2010年以来该市土地出让总价纪录和楼面价纪录后，宅地的热度也在持续。6月30日，国贸地产10.3亿元竞得的番禺区洛浦街地块，楼面价18791元/平方米，溢价率55%；越秀地产以13.75亿元拿下的海珠区琶洲中二区地块，楼面价约67401元/平方米，溢价率46.28%。

在深圳， 6月25日，宝安新安街道地块经过355轮报价，由保利发展以105.1亿元竞得，溢价率99.05%，刷新宝安区楼面价纪录。此前的6月12日，前海桂湾地块历经300轮竞价，最终被建发35.25亿元拿下，溢价率114.29%，刷新前海地价；6月5日的南山粤海街道宅地，经291轮竞价，被保利置业以57.72亿元竞得，溢价率高达150.74%，楼面价10.87万元/平方米，创下深圳涉宅用地楼面价历史新高。

上海6月30日出让5宗住宅地块，成交则呈现分化态势，3宗地块溢价成交，2宗底价成交，整体成交总额125.7亿元，地块最高溢价率达29.6%。

主城优质地块仍是房企争夺焦点

整体来看，核心优质地块仍是房企争夺的绝对焦点，土地市场整体呈现显著的结构性分化格局。

事实上，今年绝大多数城市地块依旧以底价成交，整体行情平淡。即便多个热点城市接连刷新土拍纪录，全国土地出让收入整体依旧未摆脱下滑趋势，市场全面回暖尚未到来。

克而瑞监测数据显示，上半年全国300城招拍挂出让的纯住宅用地，平均成交楼面价为4457元/平方米，同比下降16%，其中一二线城市同比分别下降13.8%和11%。溢价率方面，一线城市6月单月溢价率高达52.9%，二季度楼面均价同比涨幅达18.7%；杭州、苏州等头部强二线城市核心地块溢价率频频突破30%，而普通二线及三四线城市地块大多底价成交、热度低迷。

克而瑞指出，上半年房企高价拿地，并非上一轮行业周期“地王潮”的简单重演，而是在行业深度调整期，对确定性、入场资格、生存权的争夺。因核心城市核心地段具备稳定的去化预期，被房企视为资金避险的“确定性资产”。

一位房企从业者坦言，随着房地产市场逐步回归居住属性，过去依靠市场普涨实现盈利的开发模式难以为继。相比之下，核心区域优质项目的销售表现更具确定性，这也是企业愿意集中资源参与竞争的重要原因。

同策研究院联席院长宋红卫也认为，目前土拍分化十分明显，具备溢价空间的大多是城市核心地块，近郊外围地块多以底价成交。市区核心地块资源稀缺，预计仍将会成为房企争抢的重点标的。

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