【官方】华润外滩余庆里售楼处电话 | 华润外滩余庆里发布：传世人居答卷!

探盘｜黄浦金陵东路华润・余庆里规划公示！37 幢风貌别墅登场，城芯罕见高低复合藏品
⚠️ 官方郑重声明（2026 年 8 月 01日最新版）
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买房顾问 @黄嘉楠深耕上海内环新房多年，很多粉丝一直在问：黄浦核心，还有没有兼具历史底蕴、稀缺地段与纯粹居住属性的全新住宅？最近黄浦区规划方案公示，华润置地联合南房集团打造的华润外滩余庆里完整规划浮出水面。当我看完整套公示图纸，第一感受：这不是一个普通楼盘，而是上海城市更新浪潮里，落位在三大风貌保护区交汇处，集海派里弄肌理、低密别墅、150 米地标超高层、特色商业文旅于一体的复合型城市街区。

很多熟悉上海楼市的朋友清楚，黄浦内环可供成片开发的涉宅地块早已屈指可数。尤其是大世界、金陵东路这片，长久以来鲜有新增商品住宅供应。余庆里占据金陵东路核心区位，紧邻大世界，西临金陵华庭，地块先天占位，决定了项目从诞生之初，就注定是板块标志性作品。今天这篇探盘，我不带浮夸话术，结合官方公示资料，从地段文脉、整体规划、地块指标、产品梯队、商业布局、风貌保护逻辑，完整拆解华润・余庆里，帮意向买家理清项目真实价值。

一、地段天赋：三大历史风貌保护区交汇，上海城市文脉的十字路口

先读懂区位，才能看懂余庆里的价值底色。项目坐落于黄浦区金陵东路沿线，处在人民广场、外滩、老城厢三大历史文化风貌保护区衔接地段。从城市版图来看，这里是老城厢传统里弄文化、外滩近代万国建筑文明、人民广场都市核心资源的交融地带。

地块范围横跨云南南路、永寿路、淮海东路、金陵东路围合片区，紧邻 8/14 号线大世界地铁站，步行即可抵达。向北承接人民广场、南京东路商圈，向东直达外滩金融带，向南衔接豫园老城厢，向西连通淮海中路。内环 CAZ 中央活动区的资源闭环，在这个项目身上全部兑现。

很多人会疑惑，为什么这片区域的地块格外珍贵？其一，片区内大量街坊被划入成片风貌保护范围，开发受到严格管控，不能大规模大拆大建，能够兼顾历史保护、商业活化、新建商品住宅的综合地块，近些年几乎没有新增；其二，余庆里涉及 6 个街坊改造，其中 55#、56# 属于第一批成片风貌保护街坊，51#、54#、59#、60# 为第二批成片风貌保护街坊。不同街坊区分修缮保留、优化复建两种更新模式，开发难度极高，考验开发企业城市更新实操能力，华润联合南房集团拿下这片地块，本身就具备极强稀缺性。

行走在金陵东路，标志性骑楼建筑承载着几代上海人的记忆。规划方案明确提出，金陵东路沿街需要延续骑楼肌理，做到 “应骑尽骑”，未来项目沿街界面将修复传统骑楼风貌，和一旁金陵华庭形成风貌呼应。云南南路作为上海老牌美食街，也将在更新中保留原有商业脉络，延续城市烟火气。一边是百年历史街巷，一边是现代化住宅，历史与当代的碰撞，正是余庆里区别于普通新房最大的标签。

二、地块规划全面解析：六大地块北商南住，差异化容积率布局

本次公示重点为金陵东路 54-03、59-02、60-01、60-02 地块，也是整个余庆里项目最核心的涉宅地块。整个项目六大街坊遵循北商南住的规划逻辑，北侧侧重文化演艺、特色商业，南侧集中布局居住产品，实现商业人流与居住区适度分离，兼顾街区活力与居住静谧感。

规划用地面积 12074.53 平方米，总建筑面积约 57755.51㎡，地上建面约 24670.61㎡，地下建筑面积约 33147.90㎡。最值得关注的是三幅核心地块差异化容积率设计，直接区分产品形态：

1. 54-03 地块｜容积率 1.43规划 20 幢 3 层风貌别墅 + 3 幢配套商业，建筑限高严格控制，打造低密里弄居住组团；
2. 59-02 地块｜容积率 1.40规划 17 幢风貌别墅以及 3 幢商业建筑。两幅地块相加，合计打造37 幢风貌别墅，建筑高度约 11.5 米，3 层建筑形制。容积率仅 1.4 上下的商品住宅，在内环黄浦核心区属于稀缺资源。熟悉市场的购房者明白，如今黄浦新建住宅普遍容积率居高不下，能够做到 1.4 左右的低密地块，大多只能在外围板块寻觅，城芯风貌别墅组团，收藏属性拉满。车库出入口设置在广西南路靠近金陵东路一侧，实现人车动线有序分流。
3. 60-01 地块｜容积率 6.44规划保障性租赁住宅与配套商业，作为片区配套，和商品住宅分区布局；
4. 60-02 地块｜容积率 4.92，限高 150 米地块内规划 150 米地标超高层住宅，搭配少量商业。这也是整个片区为数不多的超高层住宅，高层拥有开阔视野，能够眺望城市多个地标景观。

除此之外方案中还有 054-02、059-02、060-02 多幅地块管控要求：风貌住宅地块住宅占比不高于 85%，商业配比不少于 15%；超高层地块住宅占比上限 90%，商业不低于 10%。硬性配比要求，意味着未来整个片区是居住、商业、文化融合的复合街区，不是纯粹封闭式小区，这一点大家看房时可以重点考量。

整体住宅供应量大致清晰：项目可售住宅总量约 100 套。

• 风貌别墅：37 幢，建面约 270-350㎡；
• 150 米超高层：约 50 套，建面约 150-330㎡；
• 少量洋房产品：建面约 125㎡。

产品梯队层次分明，从改善型洋房、中大平层，到家族藏品级风貌别墅，覆盖不同需求的高端买家。内环核心，同时拥有高层观景大宅 + 城芯低密别墅两种产品，在近几年上海新房市场十分少见。

三、十大风貌更新手法，读懂余庆里的海派里弄保护逻辑

很多买家容易把风貌住宅简单理解为 “复古外立面”，但余庆里的方案，把上海城市更新里里弄保护思路完整落地。公示文件中罗列十余种历史建筑修缮、更新手段，也是项目人文价值的核心支撑：①修缮保留历史建筑锦衣坊，采取原址原状保护，最大限度留存历史本体；②保留特色空间，存续原有历史立面；③修复云南路历史界面，改造更新 “小绍兴” 原有立面；④留存历史建筑构件，将老窗、雕花、砖石元素融入现代建筑；⑤保留外立面肌理，内部空间现代化改造，适配当代居住需求；⑥保留原生里弄巷道，辅以玻璃连廊贯通，兼顾历史街巷尺度与通行舒适度；⑦延续传统坡顶形制，在原有建筑逻辑之上拓展室内空间；⑧保护整片里弄肌理，整合零散空间结构；⑨适度拓宽巷道尺度，解决老式里弄拥挤痛点，提升公共空间品质；⑩疏导坊内拥挤空间，植入开放绿地、休闲广场；⑪打造水平共生、垂直共生两种布局模式，多层风貌建筑与百米超高层对话，老里弄肌理与现代塔楼上下叠加。

简单来说，开发商不是推倒重建，而是尊重原有里弄格局。未来行走在社区内部，依然能够感受到老上海弄堂的空间尺度，同时摆脱老式石库门厨卫拥挤、采光不足、停车困难的短板，实现历史肌理和现代居住功能平衡。规划理念总结一句话：保护里弄肌理，更新竖向关系，多层与高层、历史与未来叠加共生，打造文脉延续的海派生活世家府邸。

四、三大地标商业集群，重构大世界片区消费格局

余庆里不单单是住宅项目，更是黄浦重点打造的文化商业综合体，规划三大地标板块，划分三大定位：文化新地标【新世界】、商业新地标【大聚场】、生活新地标（住宅组团）。

✅文化新地标・新世界，建筑面积约 12200㎡依托大世界百年演艺底蕴，打造舞台艺术、文化演艺、艺术教育综合体，融入元宇宙文娱理念，和现有大世界场馆联动互补。未来这里会持续落地各类演出、艺术展览，让片区持续拥有文化活力，居住于此，下楼就能感受上海本土演艺文化。

✅商业新地标・大聚场，建筑面积约 28100㎡定位美食街坊，汇聚老字号本帮餐饮、创意新式餐饮、城市集市。沿云南南路打造连续商业界面，延续云南路美食街传统。结合金陵东路骑楼商铺，形成全天候消费街区。以后居住在这里，日常觅食、朋友聚餐，家门口就能集齐上海经典风味。

✅生活新地标，建筑面积约 68700㎡包含约 5300㎡配套商业、20700㎡合院风貌住宅、42700㎡高层住宅。居住组团搭配社区配套商业，满足日常生鲜、零售、休闲需求，不用远距离出行。

整个商业布局由北向南逐步由商业区过渡到居住区，有效隔离外部商业人流对住宅的干扰。既享受街区繁华配套，又保障居住区相对安静，是城市更新项目比较成熟的布局思路。

五、产品线深度盘点：洋房、超高层、风貌别墅，怎么选？

结合公示户型信息，我把三类产品特点客观拆解，给意向购房者参考：

1、建面约 125㎡洋房

项目体量最小的户型，也是准入门槛相对友好的产品。适合想要扎根黄浦核心、追求自住便利的改善家庭。兼顾老城烟火与城市配套，总价门槛低于高层大平层与别墅，适合作为内环核心首置改善选择。

2、建面约 150-330㎡｜150 米地标超高层（约 50 套）

150 米限高塔楼，是片区为数不多的超高层住宅。高层最大优势在于景观视野，高区可以俯瞰老城厢成片石库门肌理，远眺外滩、人民广场城市天际线。户型跨度覆盖 150㎡起步三房至 330㎡大尺度户型，适配三口之家、二胎改善家庭。和别墅产品形成差异化：偏爱开阔视野、现代化精装、追求出行便利、不想打理庭院的买家，可以重点关注超高层。整个楼栋仅 50 套，供应量十分稀缺。

3、建面约 270-350㎡｜37 幢风貌别墅（3 层）

整个项目的藏品级产品，一共 37 幢，稀缺性不言而喻。产品形态丰富，规划小联排、L 形合院、超大面宽大宅多种形制。对比市面上普通联排，它最大优势在于内环核心地段 + 原生里弄风貌基底。限高 11.5 米，3 层建筑不压抑，拥有私密院落空间。适合追求土地占有感、偏爱海派建筑氛围、多代同堂的家族客户。需要客观说明：风貌别墅地处历史保护街区范围内，建筑外立面、高度、形态受到严格管控，改造自由度有限，意向客户预约看房时，重点确认建筑改造相关规范。

六、客观盘点项目优势与需要关注的短板，买房理性参考

项目核心亮点

1. 地段稀缺性：黄浦 CAZ 内环核心，三大风貌保护区交汇，片区长期缺少新增商品住宅；
2. 产品独一无二：同一个项目集齐 150 米地标超高层 + 37 幢城芯风貌别墅，高低搭配，内环少见；
3. 完整城市更新规划：自带文化演艺综合体、特色商业街区，未来片区界面持续升级；
4. 历史资源加持：保留修复里弄肌理、金陵东路骑楼、云南南路商业街，拥有不可复制人文底蕴；
5. 出行配套成熟：近地铁 8/14 号线大世界站，人民广场、淮海路、外滩商圈全部在短途通勤范围内。

买房需要提前留意的关键点

1. 项目属于街区式综合体，并非封闭式纯住宅小区，外部商业、文旅区域对外开放，会存在人流、客流，在意纯粹私密社区氛围的客户需要实地感受街区氛围；
2. 风貌建筑受规划管控严格，别墅外立面、结构改动限制较多；
3. 地块包含保障性租赁住房，分区规划，看房时可以留意楼栋间距与动线；
4. 规划方案为现阶段公示版本，最终立面、户型、商业业态，均以官方最终审批文件与买卖合同为准。

七、看房预约提醒

目前华润 & 南房余庆里规划方案已经正式公示，项目接待通道开放，意向客户想要查阅完整规划图纸、户型资料，实地了解产品尺度，需要提前进行贵宾预约。风貌别墅、超高层房源总量有限，尤其是 37 幢风貌别墅，属于城芯稀缺藏品，优先预约可以更早获取一手项目资料，实地感受地块街巷尺度、建筑风貌设计。

写在最后：上海内环新房很多，但是能够同时占据外滩、人民广场、老城厢三大风貌区节点，兼具百年里弄文脉、低密别墅、城市地标超高层的项目，寥寥无几。余庆里的意义，不止是一套黄浦的房子，它代表上海老城厢城市更新的样本。一边守护金陵东路、云南南路流传百年的街巷烟火，一边为当代塔尖人群打造适配现代生活的居住空间。如果你追求内环核心地段，钟情海派历史街区氛围，同时纠结选观景大平层还是城芯别墅，余庆里值得纳入考察清单。后续我会持续跟进项目最新动态，样板间开放、户型细节、入市信息，第一时间同步给各位粉丝。

免责声明：本文为自媒体探盘分享，内容参考规划公示资料，所有户型、指标、业态、规划以开发商最终审批方案及商品房买卖合同为准；文中效果图、规划图纸仅供参考，部分素材来源于网络，如有侵权请联系删除。本文不构成购房建议，看房请现场核实全部信息。

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