最高溢价率41%！京沪穗杭同日土拍，热度分化明显

来源：证券时报网

7月28日，北京、上海、广州、杭州同步出让多宗涉宅用地，四地土拍呈现明显冷热分化：北京朝阳酒仙桥宅地经过248轮线下激烈角逐以46.814亿元、溢价25.8%成交；广州荔湾区地块溢价率最高，达41%；上海核心城区地块高溢价成交、远郊地块底价收官；杭州未来科技城两宗连体地块虽溢价成交，但热度较前期降温。

接受记者采访的业内人士认为，上海本轮土拍进一步筑牢核心区价值支撑，为后续优质宅地出让确立价格增长预期；杭州土拍热度相较前期降温，折射房企拿地更趋理性。

7月28日，北京朝阳区酒仙桥0013-1地块完成出让。该地块土地出让面积23100平方米，规划建筑面积57750平方米，容积率2.5，起始价37.2亿元，起始楼面价64416元/㎡。

地块开拍前已产生6轮线上报价，共计6家房企进入现场竞价环节。经过248轮线下激烈角逐，中海以46.814亿元拿下该地块，成交楼面价81063元/㎡，溢价率25.84%。

中指研究院土地市场研究负责人张凯分析，地块距离地铁14号线将台站约1.1公里，可直达望京、CBD；商业配套包含已投入运营的颐堤港、久隆生活广场等，北京太古坊预计2026年末分阶段开业。医疗资源方面，3公里范围内覆盖华信医院、中日友好医院；教育端，板块规划引入清华附中九年一贯制学校，计划2027年建成招生。

张凯提到，酒仙桥属于朝阳东部城市更新核心板块，区位优势突出、生活配套成熟。叠加前期北京宸园的市场热度，该地块受到多家房企追捧。值得关注的是，中海新城同时也是板块内万吉玖序项目的开发企业。

本次上海共推出3宗涉宅用地，合计成交总金额235.14亿元，市场热度呈现显著区域分层特征。

其中，徐汇区综合住宅地块出让面积47061.9㎡，规划建筑面积89285.33㎡，容积率2.2，起始价56.7亿元，起始楼面价63504元/㎡。地块吸引4组竞买主体到场竞拍，历经96轮出价后，由徐汇城投、保利发展联合体以70.6亿元竞得，成交楼面价79072元/㎡，溢价率24.51%。

杨浦区综合住宅地块出让面积72376.79㎡，规划建筑面积158003.97㎡，容积率2.18，起始价118.68亿元，起始楼面价75112元/㎡。4家竞买主体参与现场角逐，经过219轮激烈竞价，保利发展、华润置地联合体以161.2亿元拿下地块，综合成交楼面价102023元/㎡，溢价率35.83%。

奉贤区普通商品房地块出让面积15428.45㎡，规划建筑面积16199.87㎡，容积率1.05，起始价3.34亿元，最终由上海奉贤新城建设发展、远东宏信联合体底价摘牌，成交楼面价20600元/㎡。

中指研究院上海数据总经理张文静分析，本次土拍合计吸引了9家企业及联合体参与，拿地主体以国央企、本地城投平台为主。杨浦、徐汇两大中心城区优质地块均迎来4组竞买方同台竞争，溢价率双双突破20%，充分验证核心区稀缺土地资源在行业调整周期内，具备强劲抗跌属性与稳定资本吸引力。

在张文静看来，本次上海土拍清晰反映了市场信心并未消失，房企投资需求正定向沉淀于核心优质板块与改善型产品赛道。整体而言，本次核心地块高溢价成交，将进一步夯实上海主城核心价值锚点，为后续城市优质涉宅用地出让释放明确价格上行信号。

广州

7月28日广州推出荔湾区1宗涉宅用地，地块为原芳村客运站旧改项目，出让面积17642.74㎡，规划建筑面积68810.33㎡，容积率3.9，起始价11.96亿元，起始楼面价17380元/㎡。

地块共吸引5家房企参与竞价，历经50轮竞价，最终绿城以16.86亿元竞得，成交楼面价24501元/㎡，溢价率达到41%。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强解读该地块核心价值：宗地地处荔湾区花地湾核心片区，轨道出行优势突出，紧邻地铁1号线坑口站，可直达北京路、珠江新城核心商圈，西朗站可换乘广佛线、10号线、22号线，芳村站衔接11号线，多维轨道交通覆盖全城；片区生活、商业配套成熟，地块对面即为广百广场，周边集聚华润万象城、聚龙湾太古里等高端商业；教育资源密集，芳村小学、广州市真光中学、荔湾省实广钢与花地湾两大校区等优质教育资源环绕，综合配套成熟度支撑地块竞争热度。

杭州

杭州当日出让2宗余杭区未来科技城涉宅用地，两宗地均由伟星房产拿下，合计成交金额28.75亿元，溢价率分别为11.47%、15.79%。

其中，未来科技城01、02地块出让面积34624㎡，规划建筑面积75380.8㎡，容积率2.18，起始价13.95亿元，起始楼面价18500元/㎡。地块挂牌阶段已产生5轮意向报价，现场再经16轮竞价，伟星房产以15.55亿元竞得，成交楼面价20623元/㎡。

未来科技城09地块出让面积29102㎡，规划建筑面积64024.4㎡，容积率2.2，起始价11.4亿元，起始楼面价17806元/㎡，伟星房产以13.2亿元竞得，成交楼面价20617元/㎡。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生针对两宗连体地块展开全面分析：本次出让地块同属朱庙组团拆分用地，区位红利显著，紧邻地铁3号线，坐落于未来科技城与云城板块交界，可同步承接两大板块产业、规划利好；片区集聚EFC欧美金融城、梦想小镇、阿里系总部等产业载体，商业与生活配套密度较高，仅片区城市界面仍处于持续更新阶段。

高院生表示，伟星房产一次性拿下两宗相邻地块，后续可打造小高层社区或高低配改善复合型住区，连片统一开发模式具备多重优势：既能实现产品梯队差异化布局，又可摊薄整体开发成本、集中释放品牌影响力，规模化开发价值突出。

同时高院生补充，今年未来科技城土地供应持续放量，板块内外新房存量竞争持续加剧，本次土拍热度较前期明显回落。对比此前区域成交地块溢价水平，本次两宗地溢价规模显著走低，折射当前行业两大现实特征：一是房企拿地出价逻辑全面转向理性，投资决策风险考量权重提升；二是板块存量房源去化压力较大，房企对项目后期销售速度普遍持保守预判。