北京
“我们发现最近几个月有些疲软。”MSCI研发执行董事吉姆·科斯特洛对Multifamily Dive说的这句话，像一根针，戳破了2026年二季度公寓交易数据那层薄薄的光鲜外皮。整组数字乍看没什么问题，367亿美元的季度成交额，勉强实现了1%的同比正增长，但如果把Veris Residential那笔34亿美元的私有化交易拿掉，成交量瞬间折戟，直接掉头向下8%。
上半年一直走的“稳重趋暖”叙事，到这儿突然断了弦。MSCI的报告中罕见地指出，这个季度是“自2024年初以来，个人资产交易和组合交易首次双双下滑”。换句话说，市场上最活跃的两种买法同时踩了刹车。
单看个人资产这条线，二季度交易额萎缩至276亿美元，同比下降7%，而在此之前连续五个季度，这个板块的同比增速一直稳稳地跑在9%到44%之间。4月的踩踏尤为刺眼，单月成交量跳水19%，5月和6月虽然有所回弹，却没能把整季的坑填平。对那些过去一年逐步恢复信心、重新下场扫楼的投资人来说，这种突然冷却无异于一瓢冷水。
组合交易的状况更不好看。这个板块在经历了七个季度的正增长之后，二季度转头向下，同比跌掉16%。分月度看，4月下探，5月短暂回血，6月又栽了下去，全月成交额不到10亿美元——这是2014年以来头一回出现这样的月成交洼地。MSCI自己也点明了这背后的逻辑：当定价信号传递出疲软时，大机构想靠打包收购快进快出赚差价的算盘就没那么容易打响了。组合和实体层面的交易，本是机构快速上仓位的趁手工具，如今一套工具快生锈了。
再看不同资产类型的分化，更能读出市场有多依赖那笔超大规模交易的“托举”。二季度花园式公寓销售额暴跌21%，缩水至177亿美元；而中、高层公寓的销售额却飙涨36%，达到190亿美元。可这190亿的基数里，正藏着Veris交易这只巨鲸。一旦剥离，中高层市场恐怕同样是一地鸡毛。个人资产口径下，花园物业的成交在4月跌23%，5月跌8%，6月再跌15%，一个季度下来连口气都没喘匀；反观中高层物业，4月跌14%之后，5月和6月分别反弹了19%和17%，表面上一枝独秀，实则全靠超级交易撑腰杆。
价格端同样没有任何浪漫可言。二季度公寓价格同比再降1.7%，把这个板块的下跌周期拉长到了整整两年，已经连续八个季度在负数区间里打转。资本化率方面，二季度花园物业以及中高层物业的均值都挤在5.9%一线，而2022年在这轮周期的低位时，两者分别只有4.5%和4.4%。一年前，中高层物业相比花园资产还存在30个基点的折价，如今这层价差已被抹平，说明市场对整个公寓品类的风险溢价正在重新定价，大家不再轻易给某种产品类型更乐观的预期。
MSCI用一句话概括了上半年的整体感受：“2026年上半年给公寓交易市场留下的，是比答案还多的问号。”去年爬到的那几个高位，眼下回头看去更像是阶段性假象。个人资产买家在退缩，打包扫楼的机构也在观望，34亿美元的“一单救市”撑了一季的数字，却撑不起市场的信心。接下来要是再无大交易接棒，三季度怕是要连同那1%的微增也一并收回去。
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