以法护老守民心｜李婉君律师团队全额挽损获锦旗致谢

引言：

在房产交易市场中，老年人群体由于信息获取渠道有限、对房产政策不够熟悉，极易成为不良销售刻意诱导、设局牟利的目标。一旦落入精心设计的购房圈套，不仅大额款项难以追回，当事人往往也会身心俱疲、维权无门。近期，洛亚所李婉君律师团队办结了一起老年群众房产被骗维权案件，通过多部门联动举报、公安报案、多方调解施压等综合维权手段，成功帮助年近八旬的当事人全额追回被骗资金，当事人专程送来题有“正义之剑”的锦旗致谢。本文是洛亚所李婉君律师团队办结本次购房被骗维权案件、帮当事人成功挽回损失后，整理办案经过撰写而成，目的是提醒大家关注老年群体购房陷阱的防范问题，帮助更多老年朋友守住自己的“养老钱”。

01 案情简介

2026年4月，年近八旬的A女士被线上房产广告吸引，独自前往某某广场看房。接待她的房产销售全程态度热情，在A女士仅想查询银行卡余额、尚未明确表达购房意向时，主动提出可使用POS机代为查询余额。

出于信任，A女士同意了其请求，可在双方未签署任何书面协议、未达成购房或租赁合意的前提下，销售私自操作POS机，从老人银行卡中转走5万元，并开具标注“某某广场物业租金”的收据。

A女士当场察觉对方并非查询余额，而是擅自划转资金，立刻向销售提出质疑，对方却以“款项可退”的说辞敷衍搪塞。

数日之后，A女士经过慎重考量，决定放弃购房计划，正式要求销售退还5万元。销售随即百般推诿，以“款项属于定金不予退还”“等待总监回复”“上报开发商总部审批”“15个工作日办理退款”等多种理由持续拖延。

拖延一个月后，楼盘一名自称“某董”的工作人员抛出要求：想要退回前期5万元，必须全款买下房屋，再由售楼处代为转售。在持续的误导与施压之下，孤立无援的A女士无奈再次支付5万元，本次收到的收据依旧标注为“某某广场租金”。

事后，A女士才逐步摸清真相：该楼盘线上宣传文案、销售口头推介承诺，均与房源实际情况严重不符。案涉楼盘土地性质为农村集体经营性建设用地，无法办理独立商品房产权，根本不能作为普通商品房对外交易售卖。售楼方刻意隐瞒房屋土地属性这一核心关键信息，精准利用老年群体对房产政策、交易流程不熟悉的短板精心设局，不仅随意变更收款名目、虚构交易事由，还以各种借口长期推诿退款，整套连环欺诈操作层层套路、步步施压。持续的维权无果与资金损失的压力，让年事已高的A女士身心遭受重创，终日焦虑郁结，最终诱发高血压、心脏病突发，病情危急甚至一度被医院下达病危通知。历经救治康复出院后，无助的A女士专程找到洛亚律所李婉君律师咨询求助，并正式委托团队全权处理本次房产纠纷，开启合法维权之路。

02 法律分析

接受A女士委托后，李婉君律师团队结合完整交易证据与相关法律规定，对售楼方行为作出专业法律判定：

1.涉嫌诈骗罪：销售方以非法占有资金为目的，虚构“帮忙查余额”“款项可全额退还”等事实，刻意隐瞒房屋土地性质、无独立产权等关键真相，未经当事人授权擅自划转老人账户资金，出具与实际交易不符的虚假租金收据，符合诈骗行为构成要件。

2.涉嫌强迫交易罪：销售方拒不返还前期款项，以退款为要挟，逼迫老人违背自身真实意愿追加支付第二笔5万元资金，涉嫌以胁迫手段强迫当事人进行交易。

3.民事层面构成消费欺诈：开发商与销售虚假宣传、隐瞒房屋核心权属信息，违规收取款项，老人有权主张全额返还全部资金，并可依法追究对方欺诈责任。

03 维权实操策略

1.证据固定：指导当事人完整留存银行转账流水、收款收据、与销售及楼盘负责人的微信聊天记录、线上宣传广告截图等全部关键材料；

2.行政举报：代理当事人向市场监督管理局提交举报材料，控告楼盘虚假宣传、违规收费；

3.刑事报案：清晰梳理销售涉嫌诈骗、强迫交易的完整事实链条，起草控告文件，协助当事人前往派出所报案，陪同当事人录口供，推动公安介入调查；

4.多方调解施压：律师团队持续与开发商、销售负责人沟通，逐条释明其行为对应的民事、行政、刑事多重法律风险。

多重维权渠道同步推进之下，开发商最终主动与律师对接，同意一次性全额退还A女士支付的10万元全部款项，当事人维权诉求圆满实现。

04 律师提醒

A女士的遭遇并非个例，产权性质特殊的房产、缺乏辨别能力的老年购房者，是房产交易骗局的高发组合。结合本案，洛亚律师面向全体消费者，尤其家中长辈，给出购房避坑专业建议：

1.谨慎支付钱款，厘清定金法律性质

付款前务必明确“定金”对应的法律后果。无论是单独签订定金合同，还是在认购书、购房合同增设定金条款，所有资金约定必须落实书面文件，清晰写明相关内容。

依据司法实践与法律规定，定金金额不得超过房屋总价款的20%，超出部分不产生定金法律效力。切勿仅凭销售口头承诺转账，避免后续退款无据可依。

2.签约前核对完整合同关键条款

具备完整条款的书面合同是购房者维权的核心凭证，签约前应当逐项核对以下关键信息：交易双方完整主体信息、每笔款项的明确定性、房屋完整标的信息（包含楼盘名称、楼栋房号、面积、单价与总价等）、履约时限、双方违约责任、房屋土地性质与产权办理约定。缺失关键条款的合同极易引发争议，应当谨慎签署。

3.警惕过度热情销售的口头套路

中老年购房者切勿轻信销售人员过度热情的口头承诺，凡是涉及大额资金支付，一定要先和子女、家人沟通商议，冷静权衡后再做决定，切勿当场盲目转账，切实守护好个人养老财产。

购房是人生重大消费，尤其老年购房者更需谨慎。遭遇房产虚假宣传、强制收款、恶意拖延退款、购房被骗等纠纷，切勿独自隐忍、盲目拉扯。及时寻求专业律师介入，精准击破骗局、高效维权，用法律武器守护自身合法财产权益。

编辑：李婉君律师、唐凯琳律师助理