重大定调：住房属于大宗消费，投资梦该醒醒了！

2026 年 7 月 13 日，国务院正式批复并发布《扩大消费“十五五”规划》，明确将住房消费纳入‌大宗耐用商品消费‌体系，与汽车、家居家电并列且置于首位。

鉴于一直以来房地产消息的风险程程度，本来已经减少了房地产内容的输出，但这是一个大动作值得深入分析。

媒体通稿仍然是一片祥和之声，认为住房消费需求’纳入‘大宗消费更新升级行动’中。‘十五五’时期是夯实新动能的关键期，离不开住房消费。

当然，高情商的话说，这是老调重弹，中国公文体系有一条重要规律是出现重大表述变化的时候就代表着重大的公共政策转向。

这些通稿并没有触及到本次改动的深刻逻辑，我们在这里要引入一点简单的经济学理论。

传统的国民经济核算 Gdp由以下几个部分组成，第一是消费，第二是投资，第三部分是政府消费，在中国这部分往往体现为基础设施建设和公共领域投资，第四部分是净出口。

凯恩斯主义有个理论叫三驾马车，就是指的投资、消费、出口。

长期以来，中国的房地产在宏观经济政策中被视为投资，而非消费。所以落到数据上，私人部门的投资主要是房地产，政府部门的投资主要是公共设施建设。净出口又不是中国居民实际消费，中国人长期实际消费掉的产品和服务只占gdp当中的一小部分，造成经济增长体感不好。

一定有朋友问了，这你说这么多和房地产市场有什么关系吗？反正都在一个GDP炉子里面。这能看出来什么？

答案就在【消费属性】上，规划原文当中，房地产被放在第8条，促进大宗商品耐用消费，和房地产一起被列为大项消费的还有汽车和家电。

而现在的汽车，大家也清楚，购买之后绝对没有任何金融属性，是纯粹的消费品。买了汽车接下来的几年内，汽车的市场价格会贬为购买价的一半，这中间还需要付出保险、停车、保养许多其他成本。没有任何一个人指望着能买入普通汽车，两年之后能够以更高的价格卖出去。

所以国务院强调了房屋的消费属性，实际上意味着房地产的投资属性正在下降。

这里就体现出我国体制内部公务写作的本事了，消费是一个很体面的说法，如果说买房就是付出，给经济做贡献，那恐怕就没人愿意买房了。但是一说买房是消费，需要保护和提倡，就会很多人认为房地产还有希望空间。

要知道，房地产占据了中国居民家庭财富的绝对大头。如果在宏观叙事上任由房地产失去叙事价值，居民的资产端就会进一步抛售发生剧烈缩水。

这又必然会引发防御性的储蓄激增和消费降级，触发通缩螺旋。

所以，这一次把住房划到促进消费规划这个领域里面，一方面是一种语言上的心理支撑，你看国家还在支持房地产，但是在实际上，这一表态提示了接下来的发展方向，既然是消费，就绝不是资产。

人要紧跟国家的脚步，在该进取的时候进取，该撤退的时候撤退。该读懂的要读懂，该放下的要放下。

无论是耐用消费品还是非耐用消费品，我们社会对其长久以来的认知都是一致的，那就是其价值在购买的一刻就开始损耗。旧冰箱、旧彩电，旧空调这些东西能卖个几百块钱就算阿弥陀佛，开了十年的旧汽车，相比于买入价格十不存一。

那么在具体的现象上，会有什么趋势？

第一是新房子会越来越好。

2021年至2024年间，房地产和建筑业占GDP的比重从约14.5%降至13%以下，哪怕到了2025年，这个地产全链条，也就是建筑业加房地产业仍然能够占到12.2%，这仍然是全中国制造业的一半体量。不可能放任房地产以这个速度继续失控。

我相信我们已经说了不止一遍了，新房最大的受益者是地方。地方不但能从房价当中拿到一笔非常高昂的土地出让金。还能够从土地交易上下游各个环节的增值税和相关税费当中分享丰厚的利润，所有的购房者也都从购房这个投资行为当中获得了巨大收益，提振当地消费。这是过去20年间中国房地产市场长盛不衰的根本原因。

房地产上下游现在仍然作为地方收入的重要一环 既要支持地方的土地财政。又要剥离掉投资品属性，买房从投资变成了消费，那怎么吸引普通人去消费呢？

我们可以看看新能源汽车，冰箱、彩电、大沙发，年年更新。甚至是月月更新，192线雷达换894线雷达，半年上几百款新车型，这些都是中国的车市正在发生的事实，而中国房地产也会发生这样的变化，不停推出更好更高质量的楼盘来吸引购房。实际上这个转型已经发生了。

只不过由于房地产更加大宗更加昂贵，交易和流通速度更低，转型的速度要慢一些，可以预见的是在接下来好房子的概念还会向全国各地继续扩散作为新房的卖点。

其二，经过这几年的市场教育，大多数人已经不再强烈看好房地产市场了，但是还有一点人嘴硬，我就再劝一劝他们。

既然新房也就是一级市场房型越来越好，赠送越来越多，公摊越来越低，那么在二级市场一定会对原来的资产进行挤出。

最近几年新房的价格基本没变，甚至有的城市还在缓慢上涨，但这是以房子的实际质量越来越高，可用面积越来越高为前提的。

如果你看二手房市场，2021年、2022年接盘，特别是二三线城市以下的购房者应该体感非常之差，30%左右的跌幅，很多人把首付跌没了，现在房屋的残值还抵不上贷款，要免费送房。

过去对于房地产市场的刺激集中在降低首付、利率、鼓励买房、刺激土地市场。目标是直接拉高交易量和价格。

而现在越来越多的提法集中于保障住房，租赁市场，旧房改造、提高住宅品质，这几个关键词你一听也明白，和价格上的炒作就关系不大了。

当然这是个好事，政府现在的目标并没有直接锁定在房价上，这是在过去10年的包括芯片和新能源汽车在内的高端制造业发展实现了一定的动能转换，叠加上超低息国债可以收房租覆盖成本，中央政府有充分的空间去降低托底房价的优先等级。

第三，意味着房产税可能还要经过相当长时间的博弈

有的人说国家出面把房子定性为消费品，这扫清了房地产税的法理障碍，因为此前房子是投资品。我国一向是鼓励投资，减少对投资品征税，利息和股息所得长期以来是有各种减免征收政策的。并且土地财政一次性收了70年的土地出让金，如果要再收房地产税，在法理上存在缺陷。对一个出租的东西再次征税涉及到一个重复征税的问题。

所以你看汽车也是消费品，那对汽车每年要收车船税，房子现在也是消费品了，对房子是不是也要开征？

答案是否定的，目前的解释仍然没有解决土地出让金、地方财政重构等核心问题，充其量能算是最前置的舆论宣传步骤。

我们国家在两个方面上还没有做好准备。第一是，存量市场虽然庞大，但是主要以老房为主，改善型住房总比例不大，所以收税空间不大。

因此现在仍然是鼓励高端住房消费，培育市场，过去几年新能源汽车也得到了类似待遇，曾经所有的新能源车不分类型曾经都免收购置税和车船税，而到现在增程车型已经不免车船税了。这就是先培养税基，再择机征税。

其次是直接征税的社会阻力太大了，我暂时没有看到应对准备。我国是一个以间接税为主的国家，普通人完全没有直接缴税的心理意识。

车船税能收上来，是因为有交强险和年检这两个天然政策卡口，不交就没有保险，没有保险就没有年检，不让上路。但房子是固定资产，它没有天然的年度流转卡口。由谁来代扣代缴呢？一定是直接征收。

在很多人看来不交房产税，房子被政府没收拍卖掉，这是发生在残酷冷血的资本主义国家才会发生的事情，甚至于很多人认为，不向老百姓直接收钱，这是中国的独特社会优势，我们需要搞清楚一点，政府不生产财富，政府只是财富的搬运工，财政拨款不是天上掉下来的。

一个社会想维持下去，收税这是必然的事情，中国只是在过去的财富高速增长时期，通过贷款和土地出让金，绕过了直接收税

每个人都讨厌税收，但是需要承认的是，直接税比间接税更公平，更有利于社会长期稳定。这个困局目前看来，仍然必须以改革和转型面对。

不管大家喜欢不喜欢，在财税压力之下，改革一定会来，中国房地产未来10年面临着巨大的改革和转型，现在绝不是冲进市场的好时机

章北海的自然选择

Après moi, le déluge