重大调规！市中心上新，绵阳地价要破新高？

主城核心土地，向来是绵阳楼市的稀缺硬通货。

在涪城区新房供应持续收紧、核心板块优质住宅断供的当下，一则最新控规优化公告，瞬间引爆绵阳楼市关注度。

工区街道高水片区GS-C22街区迎来重磅规划调整，核心地块用地属性、指标全面升级，一幅坐落于市中心黄金地段的优质宅地正式浮出水面。

（图源网络）

对于土地资源日渐枯竭、新房供给稀缺的涪城核心区而言，此次调规绝非简单的规划微调。

优质地段+低密指标+全维成熟配套，叠加主城新房空缺的市场现状，这幅新地块大概率将成为绵阳楼市下半年最受关注的置业焦点，甚至引领主城新房市场的价值风向。

先划重点！核心街区控规全面优化

本次规划优化范围坐落于绵阳市涪城区工区街道，区位边界清晰，地理优势突出。

街区北侧毗邻先锋路，东侧接壤长虹大道中段，南侧紧邻剑南路西段，西侧衔接城市成熟居住小区与一环路西段，隶属于《绵阳市高水片区控制性详细规划》GS-C22街区，整体总用地面积约11公顷，板块开发基础成熟、城市界面完善。

本次调规并非盲目调整地块属性，而是立足区域土地权属现状、人居环境短板与交通通行痛点开展精准优化，核心围绕两大方向推进。

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一是结合现有土地权属边界，细化、优化街区各地块界线，彻底解决以往规划与实际用地脱节的问题，大幅提升规划落地性与可实施性；

二是针对性优化地块核心控制指标，兼顾居住品质升级与区域交通疏解，实现片区人居价值与城市功能双向提升。

对比优化前后的地块控制指标，本次调整幅度清晰、重点突出，多个地块属性与参数迎来迭代升级。

原有街区包含GS-C22-01、GS-C22-02、GS-C22-03、GS-C22-04四大地块，用地以商住混合、公共服务设施用地为主。

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其中GS-C22-02、GS-C22-03地块保持稳定，分别保留商住混合属性与先锋路小学现状、公共服务设施属性，保障区域基础配套不变。

而本次调规的核心亮点，当属GS-C22-01地块的全方位升级，同时新增GS-C22-09商住混合地块，进一步丰富片区住宅供给。

优化后，GS-C22-01地块由原本的商住混合用地，调整为二类城镇住宅用地兼容商业用地，用地属性更加纯粹、居住定位更加清晰。

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地块指标迎来大幅利好调整：用地面积调整为1.72公顷（约25.8亩），容积率从原先≤4.0下调至1.0＜容积率≤2.5，建筑密度降至≤22%，绿地率提升至≥35%，建筑高度严格控制在80米以内。

低容积率、高绿地率、低建筑密度的指标组合，彻底摆脱了传统主城商住地块高密度、高拥挤度的弊端，为打造改善型品质住宅奠定了硬性基础。

同时地块明确要求，商业建筑计容面积占比需控制在10%-25%之间，兼顾社区便民商业配套与居住纯粹性，完美适配主城改善置业需求。

硬核顶配！主城核心全维配套加持

如果说优质的地块指标是产品力的底气，那么成熟到极致的周边配套，就是这幅地块的核心价值底牌。

该地块地处长虹大道与剑南路西段两大城市主干道交汇处，属于涪城工区街道核心腹地，是绵阳公认的成熟宜居板块，交通、教育、商业、医疗四大核心配套全方位拉满。

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交通层面，地块坐拥双主干道加持，长虹大道、剑南路西段作为绵阳城市核心交通脉络，可快速通达全城各大板块。

依托主干道路网，无论是前往科创园、经开区、高新区，还是出城通勤都十分便捷，日常自驾、公共交通出行高效，彻底告别拥堵短板，主城核心交通优势尽显。

教育层面，地块坐拥一站式全龄优质教育资源，目送式教育落地可期。地块紧邻先锋路小学、起跑线幼儿园，步行可达的距离极大便利了家长日常接送。

同时，1公里辐射圈内汇聚多所优质中小学，教育配套浓度极高，师资力量雄厚、教学氛围成熟，完全满足家庭置业的核心教育需求，是刚需、改善家庭的置业优选。

商业层面，地块坐拥主城顶配商圈集群，繁华氛围无需等待。紧邻凯德广场、新世界百货、百盛、长虹国际城等成熟商圈，日常购物、餐饮娱乐、休闲逛街等生活需求一站式满足。

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相较于新兴板块需要长期等待商业落地，该地块周边商业全部为现成运营状态，烟火气十足、生活氛围成熟，宜居属性拉满。

医疗层面，区域医疗配套扎实雄厚，为人居健康保驾护航。肿瘤医院、404医院等优质医疗机构近在咫尺，优质医疗资源近距离覆盖，日常就医、健康保障便捷高效，为居家生活提供坚实后盾。

整体来看，这幅地块没有新区配套落地的不确定性，所有资源均为现成成熟配套，是绵阳主城难得的“无短板”优质宅地，适配全年龄段、全需求置业群体。

二手市场背书！板块价值坚实可期

地块的真实价值，从来都离不开周边二手房市场的客观佐证。

从当前工区街道及高水片区二手房行情来看，区域住宅价值坚挺，保值属性、抗跌属性优势明显。

目前地块周边老旧小区居多，房龄普遍较长，居住品质相对有限，但即便如此，区域二手房整体流通性依旧稳定。而片区内次新小区的价格，更能直观体现板块价值。

其中润森金座二手房参考均价约8000元/㎡，小区居住氛围成熟、配套利用率高；品质更优的中央华府，整体参考均价达到9300元/㎡左右，是片区改善型二手房的标杆项目。

可以看出，在配套同质化的前提下，品质更优的住宅产品，在该板块拥有明显的价格溢价空间。

反观当前市场，涪城主城核心区已长期处于新房断供状态，优质改善住宅更是稀缺至极。

本次调规落地的25.8亩优质地块，凭借更低的容积率、更高的绿地率、更舒适的建筑布局，产品力将全面碾压周边老旧小区与普通商住楼盘。

在主城新房空缺、二手价值坚挺的双重加持下，该地块未来土拍热度大概率居高不下，地价、房价具备充足的上涨支撑，入市后有望填补市中心品质住宅的供给空白。

纵观绵阳楼市各大板块，新兴片区依靠规划红利崛起，但普遍存在配套落地慢、人居氛围薄弱的问题；而主城核心区虽然配套成熟、生活便利，但土地开发趋近饱和，多年来鲜有优质纯宅地入市，新房供给严重不足，大量主城改善需求被迫外溢。

此次GS-C22街区的重磅调规，尤其是核心优质宅地的释放，精准填补了涪城主城的新房供给缺口。

2.5的低容积率、80米限高的规划指标，按照如今的市场节奏，未来大概率会打造小高层等改善型产品，摒弃刚需高密度的开发模式，主打低密、舒适、宜居的居住体验，完美匹配主城高阶改善置业需求。

对于开发商而言，主城核心稀缺地块本身就是流量保障，成熟的配套、坚挺的二手市场、空白的新房赛道，多重优势叠加，势必会吸引品牌房企争抢。

对于购房者而言，该地块项目的入市，将让主城改善置业不用再外迁，不用再妥协老旧二手房，拥有了全新的品质新房选择。

寸土寸金的市中心，每一幅优质宅地的入市，都注定牵动市场目光。优质地段+硬核配套+低密品质指标，三重利好加持下，这幅地块的市场热度已然注定。

那么你认为，这幅主城核心优质地块，未来土拍地价会达到什么水平？入市后新房价格能否刷新片区标杆？欢迎评论区留言交流！

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