破解城市更新四大痛点，武汉探索有机更新模式

《武汉市城市更新条例》施行近两个月来，武汉正探索兼顾民生安居、历史文脉保护、产业长效造血与资本良性循环的有机更新模式。

近日，戴德梁行围绕“存量时代下的城市更新与资产价值重塑”发布城市更新专题报告。戴德梁行武汉公司总经理周星表示，武汉正在践行的“科技创新与城市更新双螺旋发展”战略，推动城市内涵式发展。城市更新不仅是物理空间的焕新与重塑，更是为科技创新提供载体；而科技创新又是城市发展的内核，为城市更新注入源源不断的产业活力。

当前，城市更新领域普遍面临的产权碎片化、规划指标固化、资金供需失衡、长效运营缺失等四大痛点。

戴德梁行武汉研究部经理胡韵表示，产权碎片化造成权属主体多元、诉求难以统一，大幅抬高协调与确权成本，极易因个别权利人阻滞整体方案落地，难以形成统一开发运营主体，制约片区整体性更新落地；现行规划指标体系缺少弹性调整空间，存量地块容积率、用地性质、配套标准固化，难以通过空间价值统筹平衡改造投入，导致公益性更新项目收益不足、市场化改造方案难以落地；改造投入规模大、回报周期长，经营性收益难以覆盖前期征拆、修缮与配套建设成本，单一资金渠道难以支撑，造成项目收支失衡、推进停滞；重建设轻运营的传统模式缺乏前置商业统筹与动态业态调整机制，项目改造完成后缺少稳定现金流支撑，难以实现长期可持续运维与资产价值持续提升。

如何破解这些实操难题，各地都在摸索创新落地路径。戴德梁行报告指出，武汉首创柔性确权、实测登记创新政策，高效完成灭失产权梳理清零与建筑首次合规确权，让百年石库门建筑群咸安坊重焕新生。

作为汉口里份建筑的典型代表，咸安坊始建于1915年，曾为民国时期高端住宅区，黄少山、卢作孚、萧红等名流曾在此居住。华发置业通过土地公开市场摘牌，竞得咸安坊地块建设用地使用权后，发现这些老建筑早已注销权属，变得“身份不明”，由此陷入不能抵押、不能交易、不能合规运营的僵局。依据2024年6月出台《关于做好城市更新中保留建筑不动产登记的若干意见》（下称《若干意见》）第四条“重新供地后的不动产登记”有关规定，明确对于城市更新中保留的历史建筑，首先将原有的、混乱的或已注销的权属进行清理，从法律上切断了与过去模糊产权的联系。同时以最新的“实测面积”来认定建筑规模。走完规划核实、竣工验收或安全消防认定路径后，实施主体即可办理“国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记”。至此，咸安坊10栋百年老建筑取得了不动产首次登记的新“身份证”。沉寂多年的文保存量资产被盘活，引入了近百个全国及华中首店，集聚了时尚餐饮、特色零售等现代业态，成为武汉热门旅游打卡地 。

在老旧片区改造领域，青山21街坊作为湖北省首批、武汉市首个危旧房合作化改造试点，由原有C级危房老旧小区迭代更新，创新落地“住宅合作社”改造模式。通过政企居民多方资金共担模式，破解危旧房改造资金瓶颈，顺利落地原拆原建，为危旧房原拆原建提供全新样板。在此基础上，本月中旬，武汉发布《关于加快推进危旧住房自主更新原拆原建试点工作的通知》，按“三原”原则（不扩大原占地面积、不扩大原建筑面积、不超出原建筑高度），允许C或D级危房、房龄超25年、无独立厨卫的三类老房子原拆原建。

在闲置存量工业厂房、商办资产盘活赛道，出台《武汉市既有功能转换和混合利用实施办法（试行）》，落地一批“商改医”“商改酒店”等存量功能转换标杆项目，有效盘活低效闲置商务楼宇资产；通过“腾笼换鸟”将闲置或低效的厂房资源重新配置给有扩张需求的优质企业，有效避免新增建设用地指标的压力，缩短企业建设周期，实现土地集约利用与产业能级提升的双赢。

《城市更新“十五五”规划》明确，“十五五”期间要改造提升城市公园绿地2万公顷，直接将公园盘活纳入全国存量空间提质的核心任务清单。针对存量公园如何“二次生长”的话题，戴德梁行武汉策略发展顾问部董事易勇表示，当前全国城市公园虽已突破2.8万个，但许多面临“建得起、养不好、管不精”的困境，传统财政供养模式难以为继，且客流向消费的转化率较低。他认为，公园盘活不能仅看经济效益，而应建立包含经济、社会、生态、治理、文化在内的五维综合评价体系，在确保公共空间可及性与生态效益的前提下，通过机制创新实现从“被动维护”到“主动运营”的转变，让公园真正成为城市的“绿色活力中心”。

戴德梁行武汉政府和国企服务平台负责人谢颖则从资本工具创新角度分析了城市更新资金端的自我造血，谢颖表示，REITs（不动产投资信托基金）作为重要的金融工具，正在为城市更新项目提供长期、稳定的资金支持，推动资产从“持有”向“运营+退出”闭环转型，项目方在前期策划阶段就应进行文商旅资产的REITs适配性评估，对标发行标准，从硬性合规、关键财务、核心运营三个维度为资产“画像”，通过资产打包、业态优化和财务梳理，将项目培育为符合资本市场要求的优质标的。