北京
文/上海进深 严明会
今年年初，大华望樾曾经是大虹桥市场中最受关注的新盘之一。
凭借片区首个新规产品的优势、大尺度的社区配置，以及主动释放的价格诚意，项目在入市初期迅速站稳市场。
尤其是首开没有开分销渠道，更让不少人觉得这一仗大华可能打得很漂亮。
但项目入市之后，市场很快重新洗牌。
随着宝业虹桥国展里和绿城悦海棠前后脚入场，原本属于望樾的产品优势正在被逐渐稀释。
一个向上争夺改善客户，一个向下覆盖刚需市场，两个新盘从不同方向形成夹击，而大华望樾，恰好站在了两者之间。
高开低走
大华望樾位于青浦徐泾板块，总建筑面积约11万㎡，容积率约2.3，规划由高层、叠墅以及联排组成。
其中，高层产品约94-149㎡，叠加约169-177㎡，联排约170-180㎡，覆盖了从首改到高端改善的多种客群。
项目最初的市场反馈，确实足够亮眼。
1月20日项目结束认购，104套房源获得113组认购，认购率109%，成为2026年开年上海第一个认购破100%的新盘。
几天后的1月25日正式开盘，开发商官宣去化超94%，销售金额约6.91亿元。
但首开之后，大华望樾的销售节奏并没有延续最初的热度。
截至3月中旬，网上房地产显示大华望樾首批104套房源网签仅7套。
一批次之后，大华望樾开了分销渠道。
二批次情况更加严峻，项目于3月4日开启认购，推出208套房源，但因认筹数量不足，直接取消了公证摇号。
根据上海新房销售规定，取消摇号通常意味着认购人数未达到房源总数的10%。
项目又分别在5月、7月进行加推，推出房源数量累计达到830套。截至目前，网上房地产线上已售231套，网签去化率约28%。
价格端也进一步释放优惠，首开阶段95折、赠送车位，叠加渠道补贴后，实际均价约5.2万元/㎡，总价约450万元起。
产品本身并不差。大华望樾是大虹桥的第一个3.5代宅，社区规划了约1800㎡下沉式会所，包含恒温泳池、健身空间以及私宴厅等功能空间，高层楼栋首层全部架空，设置了多个主题公共活动场景。
户型空间利用率也较高，106㎡客厅面宽4.8米，128㎡客厅面宽5.8米，搭配贯通式南向阳台、飘窗、独立电梯厅，整体赠送率可观。
联排产品产证面积170-180㎡，依托5.6米挑高地下室、挑空客厅、南北露台与庭院，实际使用面积可达335-433㎡。
两面夹击
今年下半年，徐泾市场迎来了两个强劲对手。
宝业虹桥国展里率先入场。6月30日首批房源取证，7月11日正式开盘。首批92套房源，涵盖建面约129-155㎡户型，均价6.17万/㎡，给出了97折优惠，官宣首开去化率超90%，劲销7.09亿。
绿城悦海棠紧随其后，首开备案均价约62198元/㎡，同样给出了97折优惠，折后实际整体均价约60323元/㎡。总认购数已经突破940组，触发限售和积分。
绿城悦海棠选择“小面积、高覆盖”的打法，首推228套房源中，106㎡产品占据96套，重点争夺刚需及刚改客户。
宝业虹桥国展里则坚持改善路线，全系130㎡起步，最大户型达到188㎡，直接瞄准改善客群。
一个向下分流，一个向上截流。而大华望樾94-180㎡的产品线，恰好覆盖了两个项目的主要战场。
这两个项目不仅在区位上占据明显优势，新规的应用也在升级。大华望樾曾经是大虹桥第一个3.5代宅，但这个“第一”的窗口期太短了。
宝业和绿城带来的同样是新规产品，而且在户型设计、社区规划上做了进一步迭代。大华望樾靠新规户型建立的产品优势，被后来者迅速追平。
最终，大华望樾面临的压力来自三个层面：产品优势被追赶；价格优势被削弱；客户被分流。
望樾是大虹桥樾系产品的开篇之作，但市场没有给它留下太长的领先时间。
从年初的开门红，到如今面对宝业、绿城夹击，大华望樾正在经历上海新房市场最真实的一课：
在新房竞争进入产品内卷时代后，先发优势很重要，但持续领先更难。
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