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当年的商品房备案排行榜中，无论是销售金额还是销售面积，前十名中必然有绿都澜湾、鑫苑国际新城、永威城的身影。鑫苑国际新城、绿都澜湾、永威城分别以45亿、43亿、29亿的销售额，位列大郑州项目排行榜的第2、3、8名。

这是管南风起云涌的一年，也让这里一跃成为郑州刚需新宠。

我们常说的管南，大致范围是南三环以南，京广快速路以东，机场高速以西，绕城高速以北的围合片区。

这片区域紧邻主城，虽然存在教育、商业资源缺乏的问题，但其实优势也很明显。一是管南跟郑州老城区就隔一条路，老城里住不下、想换房的人很容易往这边来。

二是开车20分钟就能到郑东 CBD，东区上班的人嫌东区房价贵，就会选择在管南买房。

三是现成有 2、4 号线两条地铁，不少小区下楼几百米就到地铁站，直达二七、老管城、东区CBD。

四是生态环境还不错，十七里河、十八里河、七里河三条河穿片区，沿线全修了滨河公园、步道、绿化广场。

综合这几点，郑州这么多新区里，管南优势突出，前些年盖了大量刚需楼盘，成了城里刚需买房的首选片区。

而且，管南大城遍地开花，配套的学校、商业、医疗等等，也在慢慢起来。尤其是今年，管南楼市已经全面跨入改善阶段，四代宅扎堆出现，整个片区的形象即将迎来一次大的升级。

一是片区早年刚需业主普遍到置换阶段，加上大量东区通勤家庭，改善需求旺盛；二是管南房价在主城改善板块里门槛最低，花较少预算就能买到带空中庭院、高赠送面积的四代产品，性价比突出；三是上管南地段、交通、生态配套齐全，单纯拼地段没有优势的楼盘，只能靠四代宅差异化吸引客户。

总之，管南已进入四代宅混战阶段，到底谁能脱颖而出？

管南目前热度最高的几个四代宅项目，缦华云颂、信达・棠樾七里、招商臻境、屹立天誉东方、绿都悦府。缦华云颂、信达・棠樾七里、招商臻境虽然常被当成管南项目，但严格来说，它们更靠近主城，不属于传统管南范围。它们地处中州大道—机场高速—南三环三条道路围合而成的区域，整体呈三角形。这里堪称郑州金三角片区。

金三角片区：缦华云颂

就是金尊府三期地块。位置是这些盘里最好的，严格来说都不能算管南了，紧挨着航海路，算是三环和二环之间的项目。

金尊府算是这里最老的盘了，前边两期已经交付。三期占地111亩，容积率3.49，总户数1725套，一个盘的量是信达+招商+屹立的总和。

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开发商对这个项目寄予厚望，定位是打造管城第一盘，之前一直在打磨产品，进度较慢。规划也调整了数次，目前已知规划，住宅社区首批5栋楼，3栋33层高层，2栋8层洋房，产品从103-226m²不等。

在管南一众四代宅中，缦华云颂应该是综合素质最强的。

比如，地块比较大，景观施展空间足；地块方正，无严重不利因素；离小学、初中、地铁口的距离都非常适合；距离福塔很近，地标感很强，客户也容易感知。

目前呈现的示范区，也足以在管城横着走。比如，宽约66米，高约9.9米的大门，大面积使用库班绿石材整石雕刻；门口的车道是80mm厚度的滨州青+福鼎黑石材；顶部的龙鳞星空顶，由1016个三角铝板组成，966盏星空矩阵光顶；约6000㎡的会所空间，地面铺装帝王绿石材，墙面大面积采用皇家白玉……

会所功能的设置也很有意思，主打疗愈、度假、休闲、舒适、放松，在当下郑州的产品批次中非常难得。

这样产品力，的确是管南第一梯队，如果早一点亮相，肯定会分流其他项目的客户。缦华云颂登场，气势十足，明显冲着管南大BOSS去的，能不能搅动一池春水，就看接下来的价格是否给力了。

信达・棠樾七里当初进入郑州市场，信达是以“白衣骑士”身份来的，接盘了不少康桥的项目。棠樾七里之前也是康桥的地块。

棠樾七里目前在售的是二期，之后还有三四五六期。也就说，在管南这个地方，信达是个大地主，它是一个造城者的心态来做产品。这是它和其他项目最不一样地方。什么是造城者心态？那就是慢慢来，盖房子、做配套、深耕区域。它最希望的节奏是低开高走，一点点抬升产品调性和价格，至少是维持板块内价格相对稳定。这对于后续地块的开发更有利。

这招让棠樾七里在去年吃到了市场红利。2025年，作为管南唯一的高得房率，唯一有四代宅产品的新盘，棠樾七里踏准了市场节奏，一路大卖。

不过今年，项目二期推出，区域就有了新的搅局者的情况下，销售情况相比去年有所下滑。主要问题在于展示面没有做好，包括实景什么的都不如竞品招商臻境。毕竟当下客户只认看得到的、呈现的。

事实上，棠樾七里本身还有是有优势。首先是位置好，2.5环，临近4号线果树所站。学校有创新街小学七里河校区、郑州四中管城校区。

二期规模不大，25亩，容积率2.99。户型从103㎡～139㎡，综合得房率95%～116%，综合得房率中规中规，但室内得房率还可以，把赠送面积做到了室内而非露台。☎️⚠️ 隐秀玖鼎（400-6788669接通后输入3333）本号码已完成网官方认证，信息真实有效，可放心拨打官方统一认证热线（四端直连，开发商直售）
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核心亮点：三环内底价四代宅，得房率破百、交房周期短

1.价格优势：三环稀缺四代宅，均价不足12000元/㎡。

129㎡夹边户:11400-11800元/㎡

136㎡:12500-13000元/㎡

143㎡:13000-14000元/㎡

刚需预算即可入手改善产品，首开去化火热，129㎡东边户已售罄。

2.产品硬核：

全户型得房率100%-125%；

129㎡可封拓展窗，

136/143㎡标配私家露台；

一梯一户，每户独立私家电梯厅；

高层层高3米、小高层3.1米，空间舒适度拉满。

3.配套&交房：临近地铁8号线，规划公办中小学；2027年底交房，距当前仅一年半，交房周期在主城新盘中优势突出。

项目短板：地处五龙口片区，区位认可度两极分化，板块长期热度平平；最终产品落品质依赖开发商兑现。

选购点评：片区伴随郑轨云麓、本盘入市逐步出圈，全片区三环性价比天花板，看中低价+高赠送优先入手。

二、管城区｜3大四代宅扎堆内卷，刚需到纯改善全配齐

管城是今年郑州四代宅供应主力，招商、屹立、绿都三大房企同台竞技，从迷你刚需盘到低密纯改善全覆盖。

1.招商臻境｜央企首开在即，管城入门四代优选

- 优势：招商央企开发，项目共4栋高层，主力105/126/139㎡。105㎡做三房两卫，高得房率适配刚需首置；王牌126㎡郑州小户型全景四代舱，三面采光+客厅主卧双露台+四房设计，定存排号热度爆棚；三环内金岱路、近地铁4号线，小区大门规格高，四代宅仪式感拉满。

- 劣势：占地不足24亩，地块偏小，小区景观绿化可塑性有限。

- 点评：管城首批首开四代宅，样板间、售楼部已开放，刚需想上车管城四代优先看房。

2.屹立天誉东方｜管城稀缺带洋房四代宅，近地铁总价门槛低

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- 优势：占地55亩、容积率2.49，管城少有的高低配社区（高层+洋房）；配5100㎡全维会所，含下沉庭院、架空泛会所；高层103-155㎡得房率120%-140%，洋房143㎡得房率超150%；103㎡为管城四代宅最小户型，压低入手总价；143㎡洋房四开间朝南、南向面宽12米、南北双露台；小区东门距地铁口约50米，近地铁出行便利。

- 劣势：坐落南三环外侧，北侧楼栋临近环线，存在噪音、粉尘影响；产品线跨度大，刚需+改善混杂，社区圈层不够纯粹。

- 点评：管城四代宅扎堆，直接倒逼隔壁富田城九鼎公馆降价走量，产品适配全年龄段购房者。.绿都悦府｜管城低密纯改善四代，容积率仅1.99

- 优势：四环内稀缺1.99低容积率，4栋洋房+5栋小高层，129㎡起步纯改善定位；得房率120%-133%，129㎡约120%、170㎡高达133%；外立面采用高端石材，斥资打造大门，实景公区品质出众，绿都自有物业口碑稳定；样板间现已对外开放。

- 劣势：周边缺少大型商超，日常购物需自驾；西、南侧紧邻在建工地，部分户型布局一般；小高层报价15000+，定价偏高。

- 点评：暂未下预售证、开盘待定，管城改善必看，等待首开释放优惠价。

三、经开区滨河｜中建OPUS傲铂26：滨河刚需小高，高赠送性价比突出

优势：滨河片区稀缺全小高层产品，容积率2.49改善属性；紧邻地铁3号线、南曹轻轨、蝶湖生态资源；93㎡三房两卫，实得面积102㎡；120㎡四房实得157㎡，超高得房率碾压同片区竞品，刚需、刚改友好。

- 劣势：项目案名晦涩难记；片区公办小学资源一般，滨河三小开学时间待定，经开外国语为片区统筹学区，无独有稀缺性。

- 点评：计划6月首开东侧楼栋，报价14000-15000元/㎡，首开实际成交价大概率低于报价，滨河刚需首选。

四、中原区｜通派龙湖御潮云上：老城成熟配套，爆款小户型即将清盘

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- 优势：三环内中原老城区，步行300米直达锦艺城，生活配套现成、地段成熟；全系四房126/139/176㎡，整体得房率110%-140%；王牌126㎡270°全景舱，建面126㎡实得近170㎡；2-5个月热销400+套，市场认可度经过销量验证。

- 劣势：片区教育资源普通；前期首开价格最低，后期价格上调，本月加推房源总价上浮。

- 点评：本月加推6号楼126㎡边户，项目最后一批该户型，仅剩50套，看中老城成熟配套抓紧捡漏。

五、金水区｜金投豫发二期璞园：主城学区天花板，金水改善终极选择

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