北京
价格策略：备案8.1万到折后7.2万
2026年4月25日，碧海玖号首次开盘，推出1栋和3栋共182套房源，面积约105-126㎡的3-4房。
价格层面，项目备案均价8.10万元/㎡，备案单价区间7.32-8.86万元/㎡，备案总价803-1099万元/套，均价约942万元/套。开盘时采取了较为积极的折扣策略：冻资98折、准签97折，折后均价约7.7万元/㎡，折后单价6.95万元/㎡起。开盘当天据称去化46%。
网签验证：52.75%去化率，成绩“还不错”
开盘一个多月后，市场数据验证了项目的实际去化能力。据网签统计，项目已签及已备案96套，去化率52.75%，超过五成。
在深圳改善型市场的竞争环境中，这一去化速度被市场分析评价为“成绩还算不错”。项目所在的碧海片区新盘供应本就有限——附近在售新盘仅京地海樾府（7.4万/㎡），碧海玖号的入市在供给端具备一定稀缺性。
竞品对比：价格高于周边二手，但差异在于产品力
价格方面，碧海玖号面临着与二手房的直接对比压力。贝壳数据显示，周边典型二手楼盘如华丰前海湾2025年11月成交的一套89㎡户型单价约6.3万元/㎡，松茂御龙湾雅苑二期2025年10月成交的88㎡户型单价约6.7万元/㎡。碧海玖号折后7.2-7.7万元/㎡的均价，相较于周边次新房存在一定溢价。
但这一溢价的核心支撑在于产品力的代际差异——2.2容积率、新规高得房率、龙湖物业、精装交付。在周边二手房普遍为高密度、旧规产品的背景下，碧海玖号的产品溢价有一定合理性。
小结
碧海玖号52.75%的首开去化率，在深圳改善型市场并非爆款级别的成绩，但也足以说明市场对其产品力的认可。在周边二手房6.3-6.7万元/㎡的价格参照下，项目以7.2-7.7万元/㎡的折后均价实现了过半去化，表明购房者愿意为2.2容积率、高得房率和龙湖物业支付合理溢价。然而，产权缩水、噪音问题及教育资源薄弱等短板，也限制了其冲击更高去化率的可能。碧海玖号的市场表现，本质上是产品力溢价与历史包袱之间的博弈结果
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