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西红门6038地块，距离拿地已经过去了8个月。

在一般情况下，如果拿地6个月还没开盘是不合格的，6038地块的姗姗来迟，主要原因在于避免与元启兄弟互搏。

随着元启的去化来到了接近70%，小户型卖的七七八八，西红门6038地块发布了案名，定下了开放节点，终于是要开了。

6038地块的位置毋庸多言，紧挨地铁口，堪称素质最好的一宗地块，之前多位客户看了万象茗筑之后，都表示，一定要等6038开了之后，看完6038再说。

01 市场：西红门的牌局，中建在下一盘大的

2025年11月4号，中建壹品联合湖北联投，19.04亿底价摘下大兴西红门6038地块，溢价率0%，成交楼面价约3万/㎡。

别小看这个"底价"。

西红门东从2020年算起已经出让了10宗宅地，是个新房扎堆、去化承压的板块。可就在这片红海里，6038的楼面价比邻居们便宜了将近三成——元启、玖玥府那批楼面价都站上4万+，万象茗筑也比它贵3800块。

中建这一手底价抄底，等于在面粉价上就先赢了一步。

更关键的是，这是中建壹品在西红门第三次落子。

前面有御璟星城、有元启，如今再加未来元著，三盘形成"大小通吃"的格局。

御璟星城已经售罄了，元启小户型已经去化的差不多了，剩下的主要是大户型，未来元著的重心压到85、95平三居，两个盘产品互补，把板块里刚需到改善的口子全堵上了。双盘联动下，中建在西红门的成本和话语权，别的开发商比不了。

价格参照：

周边在售新房均价在5到5.6万/㎡（元启26年网签5.17万、橡树湾三期文园26年5.06万、玖玥府5.6万），ps：文园单价偏低因为是尾盘，成交的低楼层为主。

未来元著是目前楼面最低的一个，才3万，在定价上具备很高的灵活性。

板块的确定性利好也在：19号线二期西红门东站（未开通）、北京四中大兴分校（2027招生）、黄城根小学大兴分校已开学，加上荟聚、山姆、宜家这套南城顶配商业，西红门东是"买未来成长性"那一挂的。

把西红门掰开看，京开高速是道分水岭。

京开西是4号线西红门站加荟聚那一片，配套现成、没有等待期，可开发饱和、房龄老、没增量。

京开东则是板块发力的主要方向，吃的是19号线和北京四中的确定性利好，适合能等三五年、看重成长性的刚改。6038正好落子京开东核心，中建三盘（御璟星城、元启、6038）一摆，等于把这片未来的成本摊薄了——前面高价地的利润，能反哺未来元著的定价空间。

02 产品：好房子四件套

地块全称大兴区西红门镇DX04-0102-6038，R2二类居住用地。占地约2.76公顷，计容建面约6.35万㎡，容积率2.3——这是西红门板块有史以来的最低容积率，还是从早先2.5调规降下来的。限高45米、局部60米。

指标放到产品上，出来的东西不一般：

12栋住宅，北排4栋14到18层小高、南排8栋9到11层洋房，北高南低排布，最大楼间距56.3米。648户，套均接近100平。

主力是85平和95平三居，占比接近七成，再配109、115、127、132、135平四居。

标准户型层高3.0米

130㎡户型层高3.1米

139㎡改善户型层高3.3米

公区是这盘的杀手锏。

4#、6#、9#三栋楼王首层全架空，风雨连廊从北大门串到中心景观，下沉庭院做会所，北主大门约39米、东次大门约14米，无雨归家这一套好房子配置直接拉满。

阳台是实打实的突破。

未来元著是大兴区第一个落地纯开敞阳台的项目，进深最大1.8米、半面积计容、交付不封闭，直接破了区域奇偶错层的老规矩。

北向设备平台可封闭交付，飘窗全赠送，几个手段叠一块，得房率预计能到90%往上。拿130平楼王四居算笔账：阳台约11平送一半、飘窗约7平全送、设备平台约7平全送，光赠送就奔着20平去，产权得房率算下来能到93%到96%，这数字在大兴乃至全北京都排前列。

地铁是天生优势。地块是轨道一体化项目，19号线二期西红门东站直接接进社区，实现无风雨归家，还配了3500㎡商业设施结合站点。等地铁通了，到金融街不是画饼。

03 入市节奏

2025年11月4号，底价拿地。

2026年1月底，规划方案在规自委官网公示。

2026年4月30号，取得建设工程规划许可证。

2026年7月13号，"大干60天"示范区攻坚动员，夏元云亲自授旗、跟总包监理签工期责任状。

2026年7月底：正式发布项目案名未来云著、开放临时售楼处+样板间（85/97/109）

2026年9月：实景会所全面开放，132㎡户型会做实景样板间

2026年10月：正式开盘入市

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