Bathla 危机持续发酵，Centuria Bass 私募信贷基金陷入重大困境！

澳洲大型地产投资集团 Centuria Capital 旗下一只私募信贷基金遭到市场质疑。该基金向陷入债务危机的悉尼公寓开发商 Bathla 放贷，市场担忧基金为这笔投资突破自身既定投资规则，如今这只基金被评级机构判定不适合新增投资。

Centuria Bass Credit Fund管理规模约 3 亿澳元。理财顾问普遍参考的权威研究机构 SQM Research 下调该基金评级，起因是基金修改内部投资指引的操作引发巨大警示。

配图：Bathla 集团长期依靠多家私募信贷基金获取融资｜Louie Douvis 摄

修改后的投资规则放宽两大红线：新南威尔士州单一区域投资上限突破基金总资产 65%；单一借款人授信上限超过 20%。调整规则后，基金投向 Bathla 集团的贷款规模占到整体投资组合约 24%。

Bathla 集团在悉尼西区 Schofields、Marsden Park、Tallawong 等地开发经济型住宅小区、联排别墅与公寓项目，但如今杠杆过高、资金链承压，总债务规模超 30 亿澳元。

集团核心主体 Universal Property Group 负债近 32 亿澳元，绝大部分债权来自各类私募信贷机构。近几个月，Bathla 已经停止向供应商付款，迫使放贷机构接手项目、自行垫付分包商工程款；公司同时出现债务逾期，员工也爆出薪资拖欠问题。

Bathla 的债务危机开始向整个澳洲私募信贷行业传导，Centuria Bass 正是受波及的机构之一。Centuria Bass 隶属于澳交所上市地产集团 Centuria Capital 借贷板块，该板块合计管理资金规模 25 亿澳元。

SQM Research 面向理财顾问发布报告，将该基金从高投资等级下调至非投资等级。

“SQM Research 根据旧版指引与历史数据核查发现：基金管理人早在 6 月修改投资指引之前，就已经突破多项组合持仓限制。” 机构分析师在发给客户的报告中写道。

SQM 同时关注 Centuria Bass 与 Bathla 之间的关联人事风险：David Stone 此前担任这家地产开发商资本负责人，去年 4 月跳槽加入该私募信贷基金；Stone 入职之后，Centuria Bass 持续向 Bathla 新增放贷。

基金方面回应：Stone 入职之前的存量授信由其他团队审批、遵循标准流程。但 SQM Research 认为，该人事关联构成重大关联方风险敞口。

随着新南威尔士州大型开发商 Bathla 风险持续发酵，这份 SQM 报告在固定收益投资圈内广泛传播。向 Bathla 提供融资的机构名单很长，包括 PAG Asia Capital、CVS Lane Capital Partners、Ray White Capital、La Trobe Financial。悉尼大型另类资管机构 Alceon 曾对其敞口超过 6 亿澳元，已于去年全部退出。

知情人士透露，SQM 报告提及：Centuria Bass 正在主动处置一笔建筑开发贷款，2026 年 5 月发现项目工期延误、成本超支，对应的借款人正是 Bathla。

为完成项目建设，Centuria Bass 对这笔 2.03 亿澳元授信延期并追加放款，导致贷款价值比（LVR）大幅攀升至 83.1%。母公司 Centuria Bass 额外出资 450 万澳元，一旦该笔贷款出现坏账，为基金投资人提供缓冲保护。

SQM 核心质疑集中在 Centuria Bass 修订基金法律文件与投资指引的行为，调整条款看起来允许管理人事后合规：

1. 目标收益率区间调整：从现金利率之上 6%–10%，下调为现金利率之上 4%；

2. 新增允许基金自身对外举债的条款。 报告摘录条款内容：“借款资金可用于应对短期流动性需求，包括落实已承诺交易、管理现金流进出节奏、支撑赎回申请等其他运营与投资需求。”

3. 区域集中度、单一借款人上限的计算基准，由净资产值（NAV）改为总资产值（GAV）。

SQM 指出，Centuria Bass 目前对同一开发商（Bathla）有两笔未结清贷款，合计占比 23.99%，已经突破旧版指引中单一借款人不超过净资产 20% 的红线。

新版信息备忘录修改表述：单一借款人上限调整为总资产（GAV）的 20%，不再以净资产（NAV）计算。

区域投资限制同样修改：旧规单一州份上限 65%；新规允许资金全部投向新南威尔士州与维多利亚州，而 Bathla 所有开发项目均集中在这两个州。SQM 表示，早在今年 3 月，基金就可能已经触碰旧规中新州 65% 的持仓红线。

管理人对外解释：“现阶段集中布局两州，只是基于当下市场环境，这里能够找到风险调整后收益最优的标的。”

理财顾问群体高度依赖 SQM、Lonsec 这类第三方研究机构的评级结论，评级下调会直接影响资金流入。去年 Lonsec 下调 Metrics Credit Partners 旗下三只基金评级后，麦格理财富平台直接暂停新增申购，机构高管紧急召开电话会安抚投资人。

被问及 SQM 报告时，Centuria Bass Credit 首席执行官 David Giffin 回应：基金 “持续为投资人创造稳健回报，收益高于目标区间”。

“基金历经多轮市场周期验证，依托严谨的组合管理、适时足额计提拨备、严格监控开发项目风险，同时拥有丰富的贷款催收与不良处置经验。”

Centuria Bass 成立于 2016 年，最初为 Centuria Capital 的合资平台；这家澳交所上市地产集团于今年 2 月完成全资收购。

评级报告出炉之际，澳洲证券和投资委员会（ASIC）再度警示：规模 2240 亿澳元的澳洲私募信贷行业，对地产板块风险敞口持续走高。

ASIC 委员 Simone Constant 在上月完成为期八周的行业突击调研后表示：

“监管层担忧部分细分领域资产估值严重脱离经济现实。在地产开发赛道，当下市场环境将持续暴露多重压力：成本上涨、工期延期、预售疲软、存量楼盘滞销、再融资环境收紧。”

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