千年预言正在应验：有路无人走，有房无人住，学区房时代即将落幕

在很多远郊新城和新建小区，八车道的大马路修得很宽，但路上的车辆很少，两旁小区住宅楼的常住率也很低。这种有路没人走、有房无人住的现象，现在确实在很多地方出现了。

大家心里都清楚，这不单单是房子建得太多的问题，最根本的原因是全国的人口走势发生了改变。以前大家抢着买房，主要就是为了给孩子绑定一个好学校的入学名额。

现在孩子数量减少，教育政策也调整了，学区房卖不出以前的高价了。这背后的真实数据和情况到底如何？

先看官方公布的出生人口数据。在2016年的时候，全国刚放开全面二孩政策，那一年全国出生的孩子有1786万人。到了2022年和2023年，全国每年的出生人口降到了大约902万人。

短短六七年的时间，一年出生的孩子数量减少了近一半。同时，2022年全国总人口减少了85万人，2023年全国总人口又减少了208万人。总人口减少，新生儿数量减少，这是客观存在的统计事实。

孩子数量减少，最先受到影响的是幼儿园和小学。根据教育部公布的统计数据，2022年全国幼儿园数量减少了5610所，在幼儿园上学的小孩减少了177.6万人。到了2023年，全国幼儿园数量又减少了1.48万所，在园的小孩一下子减少了1181.5万人。

幼儿园招生人数减少，接下来就是小学。按照小孩满6岁上小学的规定，2016年和2017年出生的孩子，在2022年和2023年集中上小学一年级，所以前两年有些地方报名上小学人数较多。从2024年开始，实际上小学的新生人数就开始明显下滑了。

按照人口数据推算，到了2028年和2029年，全国小学一年级招收的新生人数，会比2023年的高峰期减少百分之三十到百分之四十。

再看看房屋入住和道路使用情况。在很多乡村地区，现在的道路修成了水泥路和柏油路，但是村里的常住人口越来越少。

有些村庄以前最多有上千人居住，现在留在村里的常住人口不到原来的三成。

在一些三四线城市或者大城市的远郊区，新建的住宅小区虽然楼房很新，但是真正搬进去住的人很少，很多小区的入住率长期只有百分之三十左右，部分区域甚至长期低于百分之五十。很多年轻人离开了县城和乡村，流向了大城市群和强省会城市。道路和房屋留在原地没人使用，人口流向了少数城市。

看完了这些人口减少和房屋空置的数据，有人可能会认为整体情况变差了。但如果我们换个客观的角度来看，这其实是人口结构变化过程中的正常调整。以前因为每年出生的孩子太多，大家为了抢占有限的学校名额，不得不去人口密集的地方买房，导致很多家庭承担了很大的经济负担。

现在出生的孩子数量减少了，学校的学位不再像以前那样紧张，以后每个学生能够分到的教室场地、图书资源和活动空间反而变多了，家长也不用再为了抢一个入学名额去强行买房了。既然入学的小孩变少了这么多，那以前靠抢学位撑起来的学区房政策，又能撑多久呢？

除了出生孩子数量减少之外，最近几年教育部门出台的多项政策，也改变了以前买房就能上名校的规矩。在过去很多年里，大家之所以愿意花很多钱去买那些房子本身质量很差的学区房，是因为只要买了这套房，门牌号就能绑定某一家特定学校的入学名额。

很多人买下三四十平方米的老旧房子，自己并不进去居住，只是为了拿到那个入学名额。

现在这种规定被改变了。第一项政策是多校划片和随机派位。以前是一套房子对应一所固定的名校，现在很多城市规定，一套房子对应的是一个片区，这个片区里面有办学质量好的学校，也有相对普通的学校。

买了这里的房子之后，孩子具体去哪所学校上学，不再是百分之百确定的，而是要通过电脑随机摇号来决定。这样一来，买房并不能保证一定能上名校，大家花大价钱买房的意愿自然就降低了。

第二项政策是教师交流轮岗制度。比如在北京等城市，官方规定，好的学校和普通学校之间的校长以及教师，必须进行跨学校的交流和轮岗，有些地方要求符合条件的交流比例不能低于百分之二十。

教师不再固定留在某一家学校里教书，而是定期去不同的学校任教。普通学校的师资水平得到了提升，单一学校的师资优势也就不那么明显了。

第三项政策是集团化办学。很多地方让实力强的学校去带动相对较弱的学校，或者在远郊区建立分校，直接增加了优质学校的名额供给。比如以前全市只有一所知名学校，现在通过建立分校和集团化办学，多出了好几所分校，能上好学校的名额变多了，大家就没有必要去抢市中心那些老旧的小房子了。

第四项政策是租购同权和租房入学。很多城市开始给租房居住的家庭提供同等的入学申请机会，只要符合当地的积分或者备案要求，租房子的孩子也能申请上不错的学校。买房不再是获得上学机会的唯一途径。

看到这些政策陆续出台，有些以前买了学区房的家庭可能会认为自己的房屋附加价值减少了。但是从整体社会情况来看，政策的改变把房屋的居住功能和上学功能分开了。

以前大家为了让孩子上学，不得不买那些没有电梯、隔音差、楼龄几十年的破旧房子，全家人的居住条件非常差。现在规矩改变了，大家不需要为了一个不确定的上学名额去强行买破房子，教育资源分配变得更加公开和平等，普通家庭孩子的上学渠道也变得更加通畅了。当买房不再能保证百分之百上名校的时候，那些高价学区房的价格到底跌成了什么样子？

在孩子数量减少和政策改变的双重影响下，全国很多大城市的学区房价格出现了明显的下降。我们直接看客观的市场成交数据。以北京西城区的德胜板块为例，这里以前是知名度很高的学区房集中区。

在2021年上半年的时候，这里一些四五十平方米的老旧学区房，成交单价一度达到了每平方米18万元到20万元。但在多校划片政策执行之后，到了2023年和2024年，同类房源的实际成交单价降到了每平方米10万元到12万元，单价降幅达到了百分之三十五到百分之四十五。

深圳的情况也很类似。深圳福田区的百花片区拥有知名的小学和初中配套，在前几年市场需求旺盛的时候，有些小户型住宅的成交单价曾经超过每平方米15万元到18万元。

随着二手房参考价政策的出台以及大学区划片推进，到了2023年和2024年，这个片区主流的成交单价回落到了每平方米8万元到10万元，部分房源的价格相比高点时期下降了近一半。在上海，比如浦东前滩区域以及市中心一些没有电梯、没有独立小区的学区房，以前单价达到每平方米14万元到18万元，现在实际成交价格大部分降到了每平方米8万元到12万元之间。

从全国的住房总量数据来看，这种价格下降也是符合客观规律的。根据第七次全国人口普查和住房和城乡建设部公布的数据，现在中国城镇人均住房建筑面积已经超过了40平方米，平均每个家庭拥有的住房套数已经超过了1.05套。

从数量上说，全国已经不缺乏住房空间。再加上结婚人数在减少，全国结婚登记对数从2013年的1347万对，下降到了最近几年的680万对到700万对左右。结婚的人数减少，生育孩子的家庭减少，对住房的新增需求自然就随之减少了。

看到很多以前单价很高的学区房大幅降价，部分购房者可能会认为房产的价值降低了。但从实际生活和家庭资金使用的角度来看，这其实是市场回归理性的表现。

以前一套房子之所以卖得那么贵，大部分价格都是附带的上学名额带来的，房子本身的居住品质其实并不好。现在价格降下来了，虚高的成分被去除了，房子的价格重新由户型大小、采光条件、物业服务和居住舒适度来决定。

家庭不用再把大量的积蓄绑定在破旧的房子上，可以把省下来的钱用来改善吃穿住用等实际生活条件，或者用于孩子真实的技能培训与成长陪伴上。看到这些曾经价格高昂的学区房价格终于降了下来，我们是不是该重新想想房子的本质到底是什么了？

学区房价格下降和部分房屋无人居住，并不是可怕的坏事，而是人口走势变化与教育政策调整带来的客观结果。

当房子的居住功能重新占据主要地位，教育资源不再与房屋产权强行绑定，大家买房就会变得更加客观和理性。家庭可以把更多的资金用于提升日常生活质量和孩子的实际培养上，整个社会的房屋使用和资金安排也因此变得更加健康有序。